WWS 2026 voor nieuwbouw: De 10% opslagregeling uitgelegd
Stel je voor: je bouwt een nieuwe middenhuurwoning en je wilt weten hoe je de maximale huurprijs een flinke boost geeft.
Dat kan met de 10% opslagregeling uit de WWS 2026. Het klinkt als een technisch verhaal, maar het is eigenlijk heel praktisch. Het is een tijdelijke stimulans die ervoor zorgt dat nieuwbouw in het middensegment financieel aantrekkelijker wordt. In deze gids leg ik je precies uit hoe het werkt, wat je moet regelen en welke valkuilen je moet ontwijken.
Wat is de 10% opslagregeling voor nieuwbouw?
De 10% opslagregeling is een tijdelijke maatregel in de Wet betaalbare huur.
Het betekent dat je als verhuurder van een nieuwbouwwoning in het middenhuursegment een opslag van 10% mag toepassen op de maximale huurprijs die uit de WWS-punten teller komt. Dit is een extraatje bovenop de reguliere puntentelling. De regeling is bedoeld om de bouw van nieuwe middenhuurwoningen te stimuleren, omdat de exploitatie vaak onder druk staat door hoge bouwkosten en lage rentes op verhuurhypotheken. De opslag geldt alleen voor woningen die vallen in de middenhuurcategorie: dat is tussen de 144 en 186 WWS-punten. Zit je daarbuiten?
Dan kun je geen aanspraak maken op deze regeling. De opslag is een extraatje dat je huurder misschien niet direct ziet, maar het maakt het project voor jou als belegger wel rendabeler. Het is een manier om de woningbouw in het middensegment te bevriezen, zodat er meer aanbod komt.
Welke voorwaarden gelden er voor de opslag?
Om in aanmerking te komen voor de 10% opslag, moeten er een aantal harde voorwaarden worden voldaan. Ten eerste moet de bouw starten vóór 1 januari 2028.
Dat betekent dat je bouwvergunning en startbouwdatum voor die datum geregistreerd moeten zijn.
Ten tweede moet de woning in gebruik worden genomen ná 1 juli 2024. Dit is de datum waarop de regeling in werking is getreden. Als je woning eerder in gebruik is genomen, val je buiten de boot.
De opslag geldt voor een periode van 20 jaar vanaf de datum van ingebruikname. Na die 20 jaar vervalt de opslag en moet je de huurprijs baseren op de reguliere puntentelling.
Ook is het belangrijk dat de woning niet ontstaat door splitsing van bestaande woningen. De opslag is alleen voor daadwerkelijke nieuwbouw of bijbouw. Als je een bestaand pand opdeelt in meerdere woningen, kom je niet in aanmerking. Een andere belangrijke voorwaarde is dat de opslag bij elke huurderswissel opnieuw geldt.
Dat betekent dat je de opslag kunt toepassen bij elke nieuwe huurovereenkomst, zolang de 20-jaars periode nog loopt.
Dit geeft je als verhuurder extra flexibiliteit en zekerheid.
Hoe lang duurt de regeling?
De regeling is tijdelijk en loopt tot 1 januari 2028 voor wat betreft de startbouw. Dat betekent dat je projecten die na die datum starten, niet meer in aanmerking komen voor de opslag.
De opslag zelf duurt 20 jaar vanaf de ingebruikname. Dus als je woning in 2025 in gebruik wordt genomen, loopt de opslag door tot 2045.
Deze tijdelijkheid is belangrijk om rekening mee te houden in je financiële planning. Als je een verhuurhypotheek afsluit, moet je rekening houden met de inkomsten uit de opslag voor de eerste 20 jaar. Daarna zul je moeten bouwen op de reguliere huurprijs. Het is slim om dit op te nemen in je rendementsberekening.
Welke bewijsstukken zijn nodig?
De Huurcommissie is streng wat betreft bewijslast. Je moet kunnen aantonen dat je project voldoet aan de voorwaarden. De primaire bewijslast is de BAG-registratie (Basisregistratie Adressen en Gebouwen).
Hierin staan de startbouwdatum en de datum van ingebruikname geregistreerd. Zorg dat deze registratie op orde is, want zonder BAG-registratie wordt je aanvraag afgewezen.
- Startbouwdatum aantonen: Een bouwvergunning of een bouwstartverklaring. Dit moet duidelijk laten zien dat de bouw is gestart vóór 1 januari 2028.
- Datum ingebruikname aantonen: Een verklaring van ingebruikname of een BAG-registratie die de datum bevestigt. Dit moet ná 1 juli 2024 zijn.
- Functiewijziging: Als er sprake is van een functiewijziging, bijvoorbeeld van kantoor naar woning, moet je dit documenteren. Dit is alleen relevant als het gaat om nieuwbouw of bijbouw, niet om splitsing.
Naast de BAG-registratie zijn er andere bewijsstukken die je moet bewaren: Deze documenten moet je bewaren voor de hele looptijd van de opslag, want de Huurcommissie kan altijd om bewijs vragen. Een slordige administratie leidt tot afwijzing en dat wil je niet.
Wat zijn de huurprijsgrenzen per 2026?
Per 1 januari 2026 veranderen de huurprijsgrenzen. Het is belangrijk om deze te kennen, want ze bepalen in welk segment je woning valt.
- Sociale sector: Tot € 932,93 per maand.
- Middenhuur: Tussen € 932,93 en € 1.228,07 per maand.
- Vrije sector: Boven € 1.228,07 per maand.
De grenzen zijn als volgt: De 10% opslagregeling geldt alleen voor woningen in de middenhuur, dus met een huurprijs tussen € 932,93 en € 1.228,07. Als je woning door de opslag boven de € 1.228,07 uitkomt, valt hij in de vrije sector.
Dat betekent dat je geen huurtoeslag kunt aanvragen voor die woning, maar dat je wel meer flexibiliteit hebt in de huurprijs.
Het is slim om je huurcontract en puntentelling af te stemmen op deze grenzen. Zo voorkom je dat je woning per ongeluk in het verkeerde segment valt.
Wat zijn de maximale huurverhogingen per 2026?
Naast de huurprijsgrenzen veranderen ook de maximale huurverhogingen per 1 januari 2026. Dit is belangrijk voor je langetermijnplanning, want het bepaalt hoeveel je jaarlijks kunt verhogen.
Maximale huurverhoging vrije sector
In de vrije sector mag je de huur per 1 januari 2026 met maximaal 4,4% verhogen.
Maximale huurverhoging middenhuur
Dit is een relatief lage stijging, dus zorg dat je huurprijs bij ingang al marktconform is. In de middenhuur mag je de huur met maximaal 6,1% verhogen. Dit is iets hoger, wat de middenhuur aantrekkelijker maakt voor verhuurders.
Maximale huurverhoging sociale sector
Combineer dit met de 10% opslag en je hebt een mooie boost voor je rendement. Per 1 juli 2026 mag de huur in de sociale sector met maximaal 4,1% worden verhoogd. Dit is relevant als je woningen hebt die net onder de middenhuurgrens vallen. Deze verhogingen zijn maxima; je kunt ook kiezen voor een lagere verhoging als je de huurder wilt behouden. Let op: huurverlaging via de Huurcommissie kan gevolgen hebben voor de huurtoeslag van je huurder.
Praktische tips voor je verhuurhypotheek en rendement
Als je een verhuurhypotheek afsluit voor een nieuwbouwproject, neem de 10% opslag dan mee in je financieringsberekening.
De opslag zorgt voor extra inkomsten, wat je loan-to-value (LTV) positief beïnvloedt. Banken zoals ABN AMRO of ING kijken naar de huurinkomsten bij het beoordelen van je hypotheek. Zorg ook dat je vastgoedbeheer op orde is. De BAG-registratie moet kloppen, en je moet de startbouw- en ingebruiknamedata documenteren.
Gebruik software voor vastgoedbeheer om dit bij te houden. Vergeet niet de einddatum van de 20-jarige opslag expliciet op te nemen in je huurcontract en puntentelling.
Verduurzaming is ook belangrijk. Hoewel de WWS tabel 2026 meestal rekening houdt met energieprestatie, kun je extra punten verdienen met isolatie of zonnepanelen.
De 10% opslagregeling is een kans om je rendement te verhogen, maar alleen als je de voorwaarden strikt volgt. Zorg dat je administratie op orde is en dat je bouwproject op tijd start.
Dit verhoogt je maximale huurprijs, ook zonder opslag. Wist je dat de impact van een dakkapel op je maximale huurprijs (WWS) aanzienlijk kan zijn? Als laatste: let op de splitsingregel. Als je een bestaand pand opdeelt, kom je niet in aanmerking voor de opslag.
Investeer dus in daadwerkelijke nieuwbouw of bijbouw om te profiteren van deze regeling. Met deze gids heb je een helder beeld van de WWS 2026 opslagregeling voor nieuwbouw. Gebruik onze complete checklist voor WWS punten om je project te plannen en je verhuurhypotheek rond te krijgen. Succes!