WOZ-waarde cap in het puntenstelsel: De impact op woningen in Amsterdam en Utrecht
Stel je voor: je hebt een leuk appartement in Amsterdam of Utrecht, verhuurt het voor een goede prijs, en dan komt er een nieuwe regel die alles op zijn kop zet. Vanaf 1 mei 2022 is de WOZ-waarde in het puntensysteem (WWS) flink gelimiteerd.
Dit betekent dat je niet meer alle WOZ-waarde kunt gebruiken om de huurprijs te bepalen.
Vooral in steden met hoge huizenprijzen zoals Amsterdam en Utrecht heeft dit serieuze impact op je rendement. Laten we samen uitzoeken wat er precies verandert en hoe je hier slim mee omgaat.
WOZ-prijsopslag bij toepassing WOZ-cap
De kern van de nieuwe regel is simpel: de WOZ-component mag maximaal 33% uitmaken van je totale puntenaantal in het WWS. Als je woning eerst meer dan 33% WOZ-punten had, wordt het puntenaantal teruggebracht naar 186 punten.
Dit klinkt technisch, maar het effect is concreet. Stel: jouw woning had eerst 220 punten, waarvan de WOZ-waarde verantwoordelijk was voor 80 punten. Na de cap wordt het totaal 186 punten.
Het verschil tussen de maximale huur op basis van de oude telling en de nieuwe 186 punten mag je als toeslag rekenen.
In de praktijk betekent dit dat je in Amsterdam of Utrecht tot wel €100 extra huur per maand kunt vragen voor ongeveer 25.000 particuliere huurwoningen. Dat is een directe impact op je maandinkomsten. Je vraagt je af: hoe pas je deze toeslag toe? Je berekent eerst de maximale huur op basis van 186 punten.
Vervolgens kijk je naar het verschil met de oude maximale huur. Dat verschil mag je als toeslag bovenop de nieuwe huurprijs rekenen. Zo houd je toch een deel van je oude opbrengst vast, zelfs na de WOZ-cap.
Schrappen van minpunten voor het ontbreken van buitenruimte
Een andere wijziging is het schrappen van de 5 strafpunten voor het ontbreken van een balkon of tuin. Eerder kregen appartementen zonder buitenruimte 5 minpunten, wat neerkwam op ongeveer €33 minder huur per maand.
Nu vervalt dit minpunt. Stel je hebt een appartement van 60 m² zonder balkon.
Eerder telde je 180 punten, maar na aftrek van 5 minpunten bleven er 175 punten over. Nu tel je gewoon 180 punten. Dit leidt tot een hogere maximale huurprijs, waardoor je ongeveer €33 meer per maand kunt vragen.
Dit is een directe boost voor je rendement, zonder dat je iets fysiek hoeft te veranderen aan de woning. Deze verandering is vooral gunstig voor oudere appartementen in stadsdelen waar buitenruimte schaars is. Je kunt nu een eerlijker huurprijs vragen die beter past bij de marktwaarde van je woning.
Hogere waardering voor kleine rijksmonumenten
Kleine rijksmonumenten tot 40 m² worden nu anders gewaardeerd. Dankzij nieuwe WWS-punten voor monumenten wordt de WOZ-waarde gedeeld door €210 in plaats van €242, wat leidt tot ongeveer 13% meer WOZ-punten.
Eerder kregen deze woningen 50 punten, maar nu mag je een huurprijsopslag van 35% rekenen.
Stel: je hebt een klein monumentaal appartement van 35 m² in Amsterdam. Eerder had je 50 punten, nu kom je uit op ongeveer 65 punten. Dit betekent dat je maximale huurprijs stijgt, waardoor je meer rendement kunt behalen uit een woning die anders misschien ondergewaardeerd werd.
Deze regeling is specifiek bedoeld om eigenaren van kleine monumenten te stimuleren om ze te verhuren. Het helpt om deze unieke woningen in de markt te houden, zonder dat je als verhuurder financieel wordt benadeeld.
Wanneer geen maximering WOZ-waarde
De WOZ-cap geldt niet voor alle woningen. Er zijn uitzonderingen waarop de maximale WOZ-waarde niet wordt beperkt.
Uitzonderingen op de WOZ-maximering
- Woningen met minder dan 142 punten bij nieuwe verhuur: de WOZ-cap geldt niet, omdat deze woningen al onder de sociale huurgrens vallen.
- Nieuwbouw tussen 2015 en 2019 met minimaal 110 punten zonder WOZ: deze woningen zijn uitgesloten van de cap.
- Kleine nieuwbouw (<40 m²) in COROP-gebieden Amsterdam en Utrecht, gebouwd tussen 2018 en 2022: ook deze zijn uitgesloten.
Dit is belangrijk om te weten, zodat je niet per ongeluk te weinig huur vraagt.
Deze uitzonderingen zijn bedoeld om de bouw van nieuwe woningen te stimuleren. Als je een woning hebt die onder één van deze categorieën valt, kun je de volledige WOZ-waarde blijven gebruiken in je WWS-berekening. Dit kan een groot verschil maken voor je rendement.
Praktische tips voor verhuurders in Amsterdam en Utrecht
Om optimaal te profiteren van deze wijzigingen, is het belangrijk om je WWS-berekening opnieuw te doen. Gebruik de nieuwe regels en kijk of je in aanmerking komt voor de prijsopslag of het schrappen van minpunten.
Pas de WOZ-prijsopslag toe als je woning meer dan 33% WOZ-punten had.
Bereken eerst de nieuwe maximale huur op basis van 186 punten en voeg dan de toeslag toe. Zo houd je je rendement stabiel, zelfs na de cap. Optimaliseer je WWS-punten voor buitenruimte door deze correct in je berekening te verwerken.
Dit levert direct €33 extra huur per maand op, zonder dat je iets hoeft te veranderen aan je woning. Check of je woning onder een uitzondering valt.
Als je een kleine nieuwbouwwoning of een woning met minder dan 142 punten hebt, hoef je de WOZ-cap niet toe te passen. Dit kan je veel extra huur opleveren. Neem contact op met een vastgoedbeheerder of belastingadviseur om je Box 3-positie te bekijken. De wijzigingen kunnen ook gevolgen hebben voor je belastingen, vooral als je meerdere woningen verhuurt. Vergeet niet dat je ook bezwaar kunt maken tegen de WOZ-waarde om je fiscale druk te optimaliseren.
Door deze stappen te volgen, zorg je dat je als verhuurder in Amsterdam en Utrecht toch een gezond rendement behoudt, ondanks de nieuwe regels.
Het is even wennen, maar met de juiste aanpak kun je hier slim op inspelen.