Winkelvastgoed als belegging: Risico's en kansen in de winkelstraat

Stel je voor: je loopt door een bruisende winkelstraat en ziet overal mensen die blijven hangen, koffie drinken en inkopen doen. Dat gevoel, die energie, is precies waarom zoveel beleggers kiezen voor winkelvastgoed. Het is tastbaar, het heeft een vaste huurstroom en het voelt als een stukje van de stad dat je kunt bezitten.

Maar het is niet zomaar een kwestie van een pand kopen en achteroverleunen.

De markt verandert snel, online winkelen wint terrein en de eisen van huurders worden steeds specifieker. Toch blijft de winkelstraat een unieke plek met kansen, vooral als je slim investeert en weet waar je op moet letten.

Wat is winkelvastgoed eigenlijk?

Winkelvastgoed zijn panden die gebruikt worden voor de verkoop van producten en diensten aan consumenten. Denk aan een modezaak op de Kalverstraat, een supermarkt in een wijkwinkelcentrum of een speciaalzaak op een historisch plein in Utrecht.

Het gaat om winkels in de binnenstad, winkelcentra en soms ook horecagelegenheden die een winkelfunctie hebben.

Deze panden genereren huurinkomsten van ondernemers die er hun zaak runnen. De waarde hangt af van de locatie, de kwaliteit van het pand en de sterkte van de huurder. Winkelvastgoed onderscheidt zich van kantoren en woningen door de dynamiek.

Huurcontracten zijn vaak korter en de huurder is een ondernemer, geen bewoner. Dat betekent dat je te maken hebt met ondernemersrisico, maar ook met kansen voor hogere rendementen. De huurprijs wordt vaak bepaald door een percentage van de omzet, een vaste huur of een combinatie daarvan. Je koopt dus niet alleen stenen, maar een bedrijfslocatie met potentie.

Waarom winkelvastgoed nu interessant is

De winkelstraat is aan het veranderen, maar niet aan het verdwijnen. Mensen willen nog steeds de beleving van een fysieke winkel, vooral voor mode, beauty en speciale aankopen.

Dat zie je terug in de drukte op goede locaties, zoals de 9 Straatjes in Amsterdam of de Oude Gracht in Utrecht. Tegelijkertijd is er online concurrentie, wat druk zet op huurprijzen en leegstand. Toch biedt een goed gekozen winkelpand een stabiele huurstroom, zeker als je huurders hebt met een bewezen concept.

Belangrijk is de fiscale kant. Winkelvastgoed valt vaak in Box 3, waar je belasting betaalt over het forfaitaire rendement.

Sinds 2024 is de heffing in Box 3 verhoogd, wat invloed heeft op je netto rendement. Een verhuurhypotheek kan helpen om de aankoop te financieren, maar de rente is niet aftrekbaar. Toch kan de combinatie van huurinkomsten en waardestijging aantrekkelijk zijn, vooral als je de verduurzaming meeneemt in je berekening. Een energiezuinig pand trekt betere huurders en verlaagt de kosten.

Hoe werkt winkelvastgoed in de praktijk?

De kern van winkelvastgoed is de huurstroom. Je koopt een pand en verhuurt het aan een ondernemer.

De huurovereenkomst is vastgelegd in een huurcontract, vaak op basis van het model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Dit contract bepaalt de huurprijs, de looptijd en de indexatie. Voor winkels is een huurcontract van 5 tot 10 jaar gebruikelijk, soms met opties tot verlenging.

De huur kan vast zijn of gebaseerd op een percentage van de omzet, bijvoorbeeld 8% tot 12%.

Een verhuurhypotheek is vaak nodig om de aankoop te financieren. Banken eisen meestal een eigen inleg van 30% tot 40% en kijken naar de huurinkomsten als zekerheid. De rente voor een verhuurhypotheek ligt nu rond de 4% tot 5%, afhankelijk van je financiële situatie.

De WWS-score (Woningwaarderingsstelsel) is minder relevant voor winkels, maar wel voor gemengde panden met een woonfunctie. Voor pure winkelpanden draait het om de locatie, de huurder en de huurprijs per vierkante meter.

De werking van rendement is eenvoudig: je ontvangt huur, betaalt kosten en houdt de rest over.

Voor een winkelpand van 200 m² in een middelgrote stad, met een huurprijs van €200 per m² per jaar, levert dat €40.000 bruto op. Na kosten voor onderhoud, verzekering en belasting blijft er vaak 3% tot 5% netto over. De waarde van het pand kan stijgen, vooral als de locatie verbetert of de huurder een lang contract heeft. Verduurzaming, zoals zonnepanelen of een betere isolatie, verhoogt de waarde en trekt huurders.

Varianten en modellen: van straatwinkel tot winkelcentrum

Er zijn verschillende soorten winkelvastgoed, elk met eigen risico's en kansen. Een straatwinkel in een toplocatie zoals de Kalverstraat in Amsterdam kost al gauw €1.000.000 tot €3.000.000, afhankelijk van de grootte en de huurder.

De huurprijs ligt hier hoog, rond €400 tot €600 per m² per jaar, maar de concurrentie is groot. Een bekende keten als HEMA of Zara kan een stabiele huurder zijn, met contracten van 10 jaar. Het rendement ligt vaak lager, rond 3% tot 4%, vanwege de hoge aankoopprijs.

Een winkelcentrum in een buitenwijk is een andere optie. Denk aan een complex van 5.000 m² met supermarkten, drogisterijen en speciaalzaken.

De aankoopprijs ligt hier lager, rond €500 tot €800 per m², en de huurprijs is €150 tot €250 per m² per jaar. Je kunt diversificatie aanbrengen door meerdere huurders, wat het risico verlaagt. Een voorbeeld is een pand in Almere of Zoetermeer, waar een supermarkt als Albert Heijn de hoofdhuurder is.

Het rendement kan oplopen tot 5% tot 6%, maar je moet rekening houden met leegstand als een huurder vertrekt. Een gemengd pand, met winkel op de begane grond en woningen erboven, is een derde model.

De winkelhuur is vaak hoger dan de woonhuur, maar de verhuurhypotheek kan complexer zijn.

Voor een pand van 300 m² winkel en 100 m² woning, met een totale waarde van €1.200.000, ligt de huurinkomst rond €60.000 per jaar. De WWS-score speelt een rol voor de woonruimte, maar de winkelhuur is marktconform. Verduurzaming is hier cruciaal: een energielabel A of B trekt zowel huurders als kopers. De prijsindicatie voor een dergelijk pand varieert van €800.000 tot €1.500.000, afhankelijk van de stad.

Risico's en kansen in de winkelstraat

Risico's zijn er genoeg, maar ze zijn te managen. Leegstand is het grootste gevaar, vooral door online concurrentie en economische tegenspoed.

Een winkel die sluit, betekent geen huur en extra kosten voor het zoeken van een nieuwe huurder. De leegstand in Nederlandse winkelstraten ligt op ongeveer 8% tot 12%, maar in toplocaties is dat lager. Een andere risico is de huurder die zijn zaak sluit vanwege lage omzetten, vooral in mode of elektronica.

Je hebt weinig invloed op het ondernemerssucces, dus kies voor huurders met een sterk merk.

Kansen liggen in de herstructurering en verduurzaming. Veel winkelpanden zijn oud en energieverslindend, wat huurders afschrikt. Investeren in isolatie, LED-verlichting of een warmtepomp kan de huurprijs verhogen en de leegstand verlagen. Een voorbeeld: een pand van 150 m² met een energielabel D verbouwen naar label A kost €20.000 tot €30.000, maar de huur kan met 10% stijgen.

Daarnaast is er kansen in niches zoals duurzame mode of lokale speciaalzaken, die goed presteren in een tijd van online shopping. De combinatie van een fysieke winkel met een webshop wordt steeds populairder.

Een ander risico is de fiscale druk in Box 3. Het forfaitaire rendement voor vastgoed is 6,17% in 2024, en de heffing is 36% over dat bedrag. Dat betekent dat je netto rendement lager uitvalt, vooral als de huurinkomsten tegenvallen. Kijk daarom ook eens naar kansen in zorgvastgoed beleggen om je portefeuille te diversifiëren.

Toch kun je dit compenseren door de hypotheeklasten en kosten aftrekbaar te maken voor de inkomstenbelasting, als je het pand verhuurt via een eenmanszaak of BV.

Overleg altijd met een fiscaal adviseur om de optimale structuur te kiezen. Verduurzaming kan helpen om de belastingdruk te verlagen, omdat investeringen in energiebesparing aftrekbaar zijn.

Praktische tips voor startende beleggers

Begin met een goede locatieonderzoek. Loop zelf door de straat, tel voorbijgangers en bekijk de concurrentie.

Een pand op een hoek met veel voetverkeer is meer waard dan een zijstraat. Vraag naar de huurgeschiedenis van het pand en de financiële situatie van de huurder. Een huurcontract met een stabiele keten als Action of Kruidvat geeft zekerheid.

Bereken het rendement op basis van de netto huurinkomst minus kosten, en vergelijk dat met alternatieven zoals vakantiewoningen als belegging. Zorg voor een sterke verhuurhypotheek.

Banken zoals ING of ABN AMRO bieden speciale producten voor vastgoedbeleggers, met rentes vanaf 4%.

Je eigen inleg moet minimaal 30% zijn, en de huurinkomsten moeten de hypotheeklasten dekken. Gebruik tools zoals de verhuurhypotheekcalculator om je maximale lening te berekenen. Vergeet niet de kosten voor notaris, taxatie en overdrachtbelasting (10,4% voor vastgoed boven €1 miljoen). Een goede vastgoedbeheerder kan helpen met huurincasso en onderhoud, voor ongeveer 5% tot 8% van de huurinkomst.

Tot slot, denk langetermijn. Zoek je naar een laagdrempelig alternatief voor woningen? Winkelvastgoed is geen quick win, maar een stabiele belegging als je slim kiest.

Monitor de markt, volg ontwikkelingen in de detailhandel en pas je strategie aan. Begin klein, bijvoorbeeld met een enkele winkel van 100 m², en bouw uit naar een portfolio. Met de juiste aanpak kun je een rendement van 4% tot 6% behalen, plus waardestijging. De winkelstraat blijft een plek van kansen, zolang je alert bent op risico's en kansen grijpt.