Netto Aanvangsrendement (NAR) versus BAR: Waar gaat je geld echt heen?

Een verhuurhypotheek afsluiten en je pand verhuren klinkt als een feestje, maar de rekening die je aan het eind van de maand krijgt, ziet er vaak anders uit dan je had gehoopt.

Waar blijft je geld nou écht? Dat verschil tussen wat er binnenkomt en wat er overblijft, daar draait het om bij het Netto Aanvangsrendement (NAR) en het Bruto Aanvangsrendement (BAR). Laten we even samen gaan zitten en dit helder maken, zonder ingewikkelde theorie.

Wat is BAR en wat is NAR eigenlijk?

Stel je voor, je koopt een appartement van € 300.000 om te verhuren. Je huurder betaalt maandelijks € 1.200. Als je dat optelt, kom je op € 14.400 per jaar.

Dat is je bruto huurinkomst. De BAR bereken je door die € 14.400 te delen door de aankoopsom van € 300.000.

Je krijgt dan 4,8%. Dat ziet er lekker uit, maar het is een momentopname zonder kosten.

Het Netto Aanvangsrendement (NAR) is de echte werkelijkheid. Hier trek je alle vaste lasten vanaf die je direct hebt bij de start van de verhuur. Denk aan je verhuurhypotheeklasten (rente en aflossing), de onroerendezaakbelasting (OZB), de servicekosten voor het VvE-beheer en een potje voor onderhoud.

Als je van die € 14.400 bijvoorbeeld € 8.000 aan kosten overhoudt, is je NAR € 6.400 gedeeld door € 300.000, oftewel 2,1%.

Die 2,1% vertelt je veel meer over de haalbaarheid van je investering dan de 4,8% van de BAR. Het laat zien wat er écht op je rekening blijft liggen na alle vaste lasten die je nu al moet betalen.

Waarom het verschil tussen BAR en NAR je rendement redt

Veel beginnende beleggers kijken alleen naar de BAR en denken dat ze rijk worden. Maar als je verhuurhypotheek bij een geldverstrekker zoals Aegon of Obvion rond de 4,5% rente kost en je maandlasten dus hoog zijn, schiet je NAR snel omlaag.

Je ziet dan ineens dat je rendement lager is dan de inflatie, of zelfs negatief wordt. Het is cruciaal om het NAR te berekenen voordat je een bod doet. Het voorkomt teleurstellingen en financiële strop.

Je weet precies wat je overhoudt na alle vaste lasten, inclusief je hypotheeklasten en de WOZ-waarde die de gemeente hanteert voor de belastingen.

Zo voorkom je dat je een pand koopt dat eigenlijk een geldslurper is. Daarnaast speelt de hypotheekvorm een grote rol. Bij een verhuurhypotheek met een hoge rente en weinig aflossing in de beginjaren, is je NAR vaak lager dan bij een hypotheek met een lagere rente en meer aflossing. Je betaalt dan wel meer maandelijks, maar je bouwt ook direct meer vermogen op in het pand.

De kern van de berekening: wat trek je eraf?

Om je NAR echt te begrijpen, moet je alle kostenposten kennen die je aftrekt van je bruto huur.

Laten we een voorbeeld nemen van een appartement van € 275.000 met een verhuurhypotheek van 80% van de waarde. Je bruto huur is € 1.150 per maand, dus € 13.800 per jaar. Eerst zijn er de hypotheeklasten. Stel je rente is 4,5% op een annuïteitenhypotheek van € 220.000.

Je maandlasten zijn ongeveer € 1.110 (rente en aflossing samen). Op jaarbasis is dat € 13.320.

Dat is een flinke hap uit je huurinkomsten. Daarnaast zijn er de vaste lasten: OZB (ongeveer 0,1% van de WOZ-waarde, dus € 275 per jaar), VvE-bijdrage (€ 100 per maand, € 1.200 per jaar) en een onderhoudspotje (minimaal 1% van de aankoopwaarde, € 2.750 per jaar).

Tel dit allemaal op: € 13.320 + € 275 + € 1.200 + € 2.750 = € 17.545. Wacht, dat is meer dan je huurinkomsten. Hier klopt iets niet.

Die € 13.320 aan hypotheeklasten is inclusief aflossing, wat deels vermogensopbouw is. Voor de NAR berekening kijken we vaak alleen naar de rente en de overige directe kosten, omdat de aflossing je schuld verlaagt.

Het NAR is je werkelijke rendement na alle vaste lasten. Zonder deze berekening loop je het risico op een financiële kater.

Varianten en modellen: hoe pas je het toe?

Laten we de rente apart nemen: bij 4,5% op € 220.000 is de jaarrente € 9.900. De aflossing is dan € 3.420 per jaar, maar die telt niet mee als directe kosten voor je cashflow. Correcte NAR berekening: Huur € 13.800 minus rente € 9.900 minus OZB € 275 minus VvE € 1.200 minus onderhoud € 2.750 = € 13.800 - € 14.125 = -€ 325.

Oeps, een negatief NAR! Dit toont aan waarom je NAR altijd lager is dan BAR en waarom je moet letten op de details.

Er zijn verschillende manieren om je NAR te berekenen, afhankelijk van je doel. Een veelgebruikte variant is de NAR inclusief financieringskosten, zoals advies- en notariskosten, die je verspreid over de looptijd aftrekt.

Bij een aankoop van € 275.000 kunnen deze kosten € 3.000 tot € 5.000 bedragen, wat je NAR met ongeveer 0,1% verlaagt.

Een ander model is de NAR voor Box 3-beleggingen, waarbij je rekening houdt met de vermogensrendementsheffing. In 2024 betaal je over je belegd vermogen (inclusief je vastgoed minus schuld) ongeveer 2% belasting. Als je pand € 275.000 waard is en je schuld € 220.000, is je belastbaar vermogen € 55.000. De heffing daarop is € 1.100 per jaar, wat je NAR verder drukt.

Voor verduurzaming kun je een model gebruiken waarbij je investeringen in isolatie of zonnepanelen meeneemt. Stel je investeert € 10.000 in energiebesparende maatregelen, wat je huurinkomsten verhoogt met € 50 per maand (€ 600 per jaar) en je energiekosten verlaagt.

Je NAR verbetert dan met ongeveer 0,2%, afhankelijk van de subsidie die je krijgt via de Investeringssubsidie Duurzame Energie (ISDE).

Prijsindicaties voor verduurzaming: dakisolatie kost € 5.000 tot € 8.000, zonnepanelen € 4.000 voor een set van 10 panelen. Met de huidige energieprijzen en subsidies kun je je NAR hiermee opkrikken, vooral als je pand voldoet aan de WWS-eisen voor energiezuinigheid.

Praktische tips om je NAR te verbeteren

Check altijd je WWS-score bij de verhuur. Als je pand een hoge WWS-score heeft, mag je vaak een hogere huur vragen, wat je bruto inkomen en dus je NAR verhoogt. Gebruik de Huurcommissie-richtlijnen om te zien of je huurcontract klopt.

Sluit een verhuurhypotheek af met een lagere rente, bijvoorbeeld via een specialist zoals Dynamic Credit of Prime Finance.

Een rente van 4% in plaats van 4,5% kan je NAR met 0,1% tot 0,2% verbeteren, afhankelijk van de looptijd. Overweeg of short-stay verhuur meer rendement oplevert en beheer je vastgoed efficiënt.

Gebruik tools voor vastgoedbeheer om onderhoudsplanningen te maken en kosten te drukken. Een goede beheerder kan je helpen met huurcontracten en huurverhogingen, wat je netto inkomen verhoogt. Sluit je aan bij netwerken voor vastgoedbeleggers om de beste deals te vinden en investeer in verduurzaming om je NAR op de lange termijn te verhogen.

Begin met kleine maatregelen zoals LED-verlichting of thermostaatkranen, die snel rendabel zijn.

Vergeet niet de belastingvoordelen voor Box 3 te checken, zoals de kleinschaligheidsaftrek als je meerdere panden beheert. Tenslotte, is het essentieel om je Bruto Aanvangsrendement (BAR) te berekenen voor en na een aankoop. Gebruik een spreadsheet of een tool van je hypotheekverstrekker om scenario's te doorrekenen, inclusief huurstijgingen en rentewijzigingen. Zo weet je zeker dat je geld echt daarheen gaat waar jij het wilt: naar een stabiel rendement.