Vastgoed versus Aandelen: Waarom vastgoed wint door de hefboom

Je staat voor een keuze: investeren in aandelen of in vastgoed. Beide kunnen geld opleveren, maar er is één groot verschil dat vaak vergeten wordt: de hefboom.

Stel je voor dat je €50.000 op de bank hebt staan. Met aandelen koop je precies voor dat bedrag aandelen. Punt uit. Met vastgoed koop je er een heel appartement voor, mét de hulp van de bank.

Dat is het magische verschil. In deze gids leg ik je uit waarom die hefboom ervoor zorgt dat vastgoed vaak de winnaar is.

Wat is die hefboom eigenlijk?

De hefboom is simpelweg het geld dat je leent om te beleggen. In de vastgoedwereld noemen we dit een verhuurhypotheek.

Je stopt niet je eigen geld in een woning, maar je gebruikt het als eigen vermogen om de bank te overtuigen.

Stel: je hebt €50.000 spaargeld. Je koopt een appartement van €250.000. Je leent €200.000 van de bank.

Je eigen inleg is maar 20% van het totaal. Als de woning in waarde stijgt met 5%, stijgt jouw eigen vermogen niet met 5% op die €50.000, maar op de volle €250.000. Dat voelt als magie, maar het is wiskunde. Bij aandelen werkt dit niet zo.

Daar koop je letterlijk wat je kunt betalen. Geen bank die je extra kapitaal leent voor een aandelenportefeuille tegen dezelfde lage rente als een hypotheek.

De hefboom is de reden dat je met een bescheiden eigen inleg een groot actief kunt beheren.

Waarom vastgoed wint op de lange termijn

De combinatie van huurinkomsten, waardestijging en de hefboom zorgt voor een sneeuwbaleffect.

Je betaalt de hypotheek af met de huur die je ontvangt. De huurder lost indirect jouw schuld af. Tegelijkertijd stijgt de waarde van het pand. Bij aandelen is de verwachte return historisch gezien rond de 7-8% per jaar.

Maar dat is inclusief dividend en zonder transactiekosten. Als je dan ook nog eens vermogensbelasting (Box 3) betaalt over je rendement, hou je er minder over over dan je denkt.

Vastgoed heeft een extra voordeel: de rente op een verhuurhypotheek is vaak aftrekbaar in Box 3, of de kosten voor beheer en onderhoud verlagen je belastbare inkomen.

Daarnaast zorgt inflatie ervoor dat je schuld in echte termen minder waard wordt, terwijl de huur meestijgt. Stel je koopt een woning voor €300.000 met een verhuurhypotheek van €240.000. Na 10 jaar is de schuld gedaald door aflossing en is de woning meer waard. Jouw eigen vermogen is gegroeid zonder dat je extra geld inlegde.

De werking van de verhuurhypotheek in de praktijk

Een verhuurhypotheek werkt anders dan een gewone hypotheek. De bank kijkt naar de huurinkomsten die je kunt verwachten.

Ze gebruiken de WWS (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) normen om te bepalen of de huur hoog genoeg is om de rente en aflossing te dekken.

Stel je koopt een appartement van 70 m² in een stad als Utrecht of Rotterdam. De markthuur ligt rond de €1.200 per maand. De bank eist een dekkingsgraad van 125%.

Dat betekent dat de huur 1,25 keer de hypotheeklasten moet zijn. Als je maandlasten €800 zijn, zit je goed. De rente voor een verhuurhypotheek ligt hoger dan voor een eigen woning, vaak tussen de 4,5% en 5,5% (standen per 2024). Toch is de hefboom zo groot dat het rendement op je eigen vermogen vaak boven de 7% uitkomt, zelfs na kosten.

Je moet wel rekening houden met bijkomende kosten. Denk aan overdrachtsbelasting (10,4% voor beleggingspanden), notariskosten (rond €1.000) en eventuele makelaarskosten.

Een pand van €250.000 kost je dus al snel €275.000 tot €280.000 inclusief aankoopkosten.

Verschillende modellen en hun rendement

Er zijn verschillende manieren om vastgoed te kopen met hefboom. De meest bekende is de klassieke verhuurhypotheek voor één woning.

Maar er zijn ook andere constructies. Model 1: De losse verhuurhypotheek
Vastgoedbeleggen met een klein budget: Je koopt één appartement van €250.000. Eigen geld: €50.000. Hypotheek: €200.000.

Huur: €1.200 per maand. Na aftrek van kosten (beheer, onderhoud, belasting) hou je €700 netto over. Je hypotheeklasten zijn €900 per maand (rente + aflossing).

Je moet €200 per maand bijleggen, maar door slim je vermogen te herinvesteren zorgen de waardestijging en aflossing ervoor dat je na 10 jaar een positief vermogen hebt. Model 2: Beleggingspand met meerdere eenheden
Je koopt een pand met 4 appartementen voor €800.000. Eigen vermogen €160.000. Hypotheek €640.000.

Huur per eenheid €1.100, totaal €4.400 per maand. De bank eist een dekkingsgraad, maar door de schaal is de rente vaak iets lager (rond de 4,8%). Na kosten en belasting hou je €2.500 netto over. De maandlasten zijn €2.800.

Je legt weinig bij, maar de aflossing en waardestijging doen de rest.

Model 3: Verduurzaming als hefboom
Je koopt een woning die energielabel F heeft. De aankoopprijs is lager, bijvoorbeeld €220.000. Je investeert €30.000 in verduurzaming (warmtepomp, isolatie, zonnepanelen).

De woning stijgt in waarde naar €280.000. Je huur mag omhoog omdat het energielabel nu A is.

Je WWS-punten stijgen, waardoor je meer huur mag vragen. Dit verhoogt je rendement en de dekkingsgraad van de hypotheek. Prijsindicaties voor verduurzaming:

• Warmtepomp: €5.000 - €8.000
  
• Dakisolatie: €3.000 - €5.000
  
• Zonnepanelen (10 stuks): €4.000 - €5.000
  
• HR++ glas: €2.000 - €3.000 per woning

Praktische tips om te starten

Begin met een goede voorbereiding. Vraag bij je bank of een gespecialiseerde hypotheekverstrekker naar de mogelijkheden voor een verhuurhypotheek.

Zij berekenen de maximale hypotheek op basis van de verwachte huur en de WWS-normen. Check altijd de huurcontracten die al in het pand zitten. Zitten er tijdelijke contracten?

Zijn er huurders die al lang wonen? Dit beïnvloedt je risico en de huurinkomsten die de bank meeneemt in de berekening.

Let op Box 3. Sinds 2023 wordt het vermogen in box 3 belast op basis van een forfaitair rendement.

Het is slim om je hypotheekschuld hier tegen af te zetten. De rente die je betaalt, mag je aftrekken van je belastbare inkomen in box 3. Dit verlaagt je belastingdruk. Neem een vastgoedbeheerder als je zelf geen tijd hebt.

Kosten: ongeveer 5-8% van de huurinkomsten. Zij regelen huurcontracten, onderhoud en incasso.

Dit zorgt voor een stabiele cashflow en minder stress. Houd rekening met onvoorziene kosten. Reserveer minimaal 1% van de aankoopwaarde per jaar voor onderhoud.

Een kapotte ketel of lekkage komt altijd ongelegen. Sluit af met een heldere blik.

De hefboom van vastgoed is krachtig, maar het brengt ook verantwoordelijkheid mee. Je hebt een schuld bij de bank en huurders die op je rekenen. Doe je huiswerk, bereken je rendement en zorg dat je altijd een buffer hebt. Twijfel je nog tussen vastgoedfondsen of fysiek vastgoed? Dan wint direct beheer het vaak van passief beleggen.