Vastgoedwaardering voor de erfbelasting: Marktwaarde versus waarde in verhuurde staat

Een huis dat je verhuurt, is bij een erfenis minder waard dan een leeg huis.

Dat klinkt logisch, maar de Belastingdienst rekent met een speciale formule. Je betaalt erfbelasting over de waarde van het huis op het moment van overlijden. Is het huis verhuurd? Dan mag je de lagere 'waarde in verhuurde staat' gebruiken.

Dat scheelt vaak duizenden euro's. De Belastingdienst bepaalt die waarde via de WOZ-waarde van de gemeente en een leegwaarderatio.

Je hoeft niet zelf te schatten hoeveel de verhuurde woning minder waard is.

De Belastingdienst geeft een tabel. Je pakt de jaarhuur, deelt die door de WOZ-waarde, en kijkt in de tabel welk percentage je mag aftrekken. Makkelijker wordt het niet.

Waarde verhuurde woning als overige onroerende zaak

Stel: je erft een huis dat al jaren verhuurd is. De huurder heeft een tijdelijk contract en betaalt netjes elke maand.

Het huis is dus niet 'leeg en verkoopbaar', maar heeft een huurstroom. De Belastingdienst waardeert dat anders. Ze noemen dit de 'waarde in verhuurde staat' en het telt als 'overige onroerende zaak' in de aangifte erfbelasting. De basis is de WOZ-waarde van het huis op 1 januari van het jaar vóór het overlijden.

Daarover mag je een percentage aftrekken: de leegwaarderatio. Die ratio hangt af van de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde.

Een hogere huur (relatief tot de WOZ) betekent een hoger percentage aftrek, want de huurstroom is waardevoller.

De Belastingdienst publiceert een leegwaarderatio-tabel. Die telt vanaf een jaarhuur van 3% tot 4% van de WOZ-waarde. Dan mag je 90% van de WOZ-waarde aftrekken.

Bijvoorbeeld: kale huur €675 per maand, jaarhuur €8.100. WOZ-waarde €246.000. De ratio is 8.100 / 246.000 = 3,3%.

Let op: alleen de kale huur telt. Huur voor stoffering, meubels of nutsvoorzieningen tel je niet mee. Scheid die posten dus netjes in het huurcontract.

Volgens de tabel mag je 10% aftrekken. Waarde in verhuurde staat: €246.000 minus 10% = €221.400. Het percentage aftrek loopt op naarmate de huur lager is ten opzichte van de WOZ.

Bij een lage huur is de huurstroom minder interessant, dus mag je meer van de WOZ aftrekken.

Bij een zeer lage huur (bijvoorbeeld 1% van de WOZ) mag je soms wel 50% of meer aftrekken. De exacte getallen staan in de leegwaarderatio-tabel van de Belastingdienst.

Bijzondere situaties

Verhuur je aan een familielid of ander 'verbonden persoon'? De Belastingdienst kijkt extra scherp.

Sinds 2023 geldt: als je verhuurt aan een verbonden persoon met afwijkende voorwaarden (bijvoorbeeld een te lage huur), dan tel je 100% van de WOZ-waarde. Er is geen aftrek voor verhuurde staat. Voor verhuur vóór 2023 gold nog een overgangsregel: 62% van de WOZ-waarde.

Huur je een deel van een groter gebouw uit? Dan bepaal je de WOZ-waarde voor dat specifieke deel.

De Belastingdienst past daarop een korting toe: de WOZ-waarde van het verhuurde deel minus €20.000. Zo voorkom je dat je voor een klein appartement in een groot gebouw te veel betaalt. Verpacht je het huis voor minimaal 12 jaar?

Dan is de waarde lager dan de WOZ-waarde. De pachter heeft een zeer sterke positie, waardoor de verkoopwaarde daalt.

De Belastingdienst houdt hier rekening mee. De exacte waardering hangt af van de pachtvoorwaarden en de looptijd.

Een ander scenario: het huis staat leeg, maar is tijdelijk niet verkoopbaar door een lopende huur of renovatie. Dan is de waarde in verhuurde staat soms nog steeds van toepassing. De Belastingdienst beoordeelt per situatie. Een taxatierapport kan helpen, maar de leegwaarderatio-tabel is vaak leidend.

Waarde verhuurde woningen in de aangifte erfbelasting

Bij de aangifte erfbelasting vul je de WOZ-waarde in en pas je de leegwaarderatio toe. De Belastingdienst controleert aan de hand van je huurcontracten en bankafschriften.

Zorg dat je documentatie op orde is: huurcontract, betaalde huur, en scheiding van kale huur en servicekosten. Er is een handige keuze bij erfbelasting: je mag soms kiezen tussen de WOZ-waarde van 2018 (peildatum 1 januari 2017) of die van 2019 (peildatum 1 januari 2018). Als de WOZ 2019 nog niet bekend is, gebruik dan WOZ 2018 en maak later bezwaar.

Dat kan voordelig uitpakken als de WOZ-waarde in 2019 lager is. Stel: WOZ-waarde €200.000, jaarhuur €6.000.

De ratio is 3%. Volgens de leegwaarderatio-tabel mag je 44% aftrekken. Waarde in verhuurde staat: €200.000 minus 44% = €112.000. Dat is een flinke verlaging ten opzichte van de volle WOZ-waarde.

Kan het niet erkende kind gewoon erven?

Vergeet niet dat de erfbelasting wordt berekend over de netto-waarde. Door slim fiscaal te plannen bij vastgoed worden hypotheken en andere schulden effectief verrekend.

Als het verhuurde huis nog een verhuurhypotheek heeft, mag je die schuld aftrekken. Dat verlaagt de belaste grondslag verder. Een kind dat niet is erkend, heeft in principe geen wettelijk erfrecht.

Toch kan het kind erven via een testament. De erfbelasting geldt dan wel, maar het tarief verschilt.

Niet-erkende kinderen vallen vaak in een hogere tariefgroep. Check altijd de tarieven en de vrijstellingen. Een testament opstellen kan via een notaris.

Zo zit erfbelasting in elkaar

Zorg dat je duidelijk vastlegt wie wat erft. Ook bij verhuurd vastgoed is dat belangrijk: wie krijgt het huis en wie betaalt de erfbelasting?

Een goede planning voorkomt verrassingen. De erfbelasting is een belasting over de waarde van wat je nalaat.

De ontvanger (erfgenaam) betaalt de belasting. De tarieven hangen af van de relatie tot de overledene. Partners en kinderen betalen minder dan anderen.

Er zijn vrijstellingen, zoals een eenmalige vrijstelling voor kinderen. Bij verhuurd vastgoed telt de waarde in verhuurde staat.

Nalaten aan een goed doel

Dat verlaagt de belastbare grondslag. Daarna tellen schulden, zoals een verhuurhypotheek, mee. Het resultaat is het bedrag waarover erfbelasting wordt geheven. Een goede voorbereiding scheelt veel.

Je kunt een deel van je vermogen nalaten aan een goed doel. De erfbelasting voor goede doelen is vaak lager of nihil, afhankelijk van de status van het doel.

Bij verhuurd vastgoed kun je het huis of de opbrengst ervan nalaten aan een stichting of vereniging. Plan dit tijdig. Een testament kan specifieke voorwaarden bevatten, zoals het behoud van de huurstroom voor het goede doel.

De notaris helpt bij de juiste formulering. Zo weet je dat je nalatenschap goed terechtkomt.

Praktische tips voor vastgoedwaardering bij erfbelasting

Bereken altijd de kale huur. Trek servicekosten, stoffering en nutsvoorzieningen af van de totale huur.

Alleen de kale huur telt voor de leegwaarderatio. Gebruik een overzichtelijke huurcontracttemplate dat deze posten scheidt. Gebruik de leegwaarderatio-tabel van de Belastingdienst. Zoek de ratio op basis van de jaarhuur gedeeld door de WOZ-waarde. Niet zelf inschatten.

De tabel is online beschikbaar en up-to-date. Let op verhuur aan familie.

Sinds 2023 tel je 100% van de WOZ-waarde bij verbonden personen met afwijkende voorwaarden.

Vóór 2023 gold 62%. Zorg voor marktconforme huur en een goed contract om discussie te voorkomen. Gebruik de keuze voor WOZ 2018 of 2019 slim.

Als de WOZ 2019 nog niet bekend is, start met WOZ 2018 en maak bezwaar zodra de nieuwe WOZ beschikbaar is. Dat kan flink schelen in de erfbelasting.

Houd rekening met een verhuurhypotheek. De schuld verlaagt de belastbare grondslag. Zorg bij een investering in de BV voor correcte afschrijving op vastgoed en houd de hypotheekdocumentatie op orde.

Ook verduurzaming kan de WOZ-waarde beïnvloeden, waardoor de erfbelasting wijzigt. Plan investeringen dus slim.

Verhuur je een deel van een groter gebouw? Vergeet de €20.000 korting op de WOZ-waarde niet.

En bij langjarige pacht (minimaal 12 jaar) geldt een lagere waardering. Houd hier rekening mee bij de aangifte.

Sluit af met een taxatierapport als de situatie complex is. Bijvoorbeeld bij verbouwing, splitsing of bijzondere huurcontracten. Een taxateur kan de waarde in verhuurde staat onderbouwen. Dat geeft rust en zekerheid bij de aangifte.