Afschrijven op vastgoed: Regels voor de bodemwaarde in de BV
Je staat op het punt om een bedrijfspand te kopen via een verhuurhypotheek en je vraagt je af: hoeveel mag ik eigenlijk afschrijven? Het antwoord zit ‘m in de bodemwaarde.
Sinds 2024 is die gelijk aan de WOZ-waarde, en dat verandert flink wat voor vastgoedbeleggers in Box 3 en hun BV. Laten we even rustig doorrekenen, zonder ingewikkelde termen.
Afschrijving bedrijfspand
Afschrijven op een bedrijfspand betekent dat je de aanschafwaarde verspreid over de gebruiksduur aftrekt van je winst.
Dit verlaagt je belastbare resultaat en dus je belastingdruk. Voor een pand met een economische levensduur van 30 tot 50 jaar, mag je elk jaar een deel van de waarde aftrekken. Maar let op: je mag nooit meer afschrijven dan de bodemwaarde van het pand. Dat is de ondergrens.
Stel, je koopt een verhuurd kantoorpand voor €500.000. Je splits dit direct in de aanschafwaarde van het pand en de grond.
De grond mag je nooit afschrijven, dus die waarde trek je er direct af.
Alleen het panddeel mag je versneld of lineair afschrijven, afhankelijk van je strategie en fiscale positie.
Uitgangspunten voor het bepalen van de afschrijving
De belangrijkste uitgangspunten zijn simpel: je mag alleen afschrijven op het gebouw, niet op de grond. De WOZ-waarde van de gemeente bepaalt sinds 2024 de bodemwaarde. Die bodemwaarde is je fiscale ondergrens; daaronder mag je niet gaan.
Je afschrijving bereken je over de aanschafwaarde minus de grondwaarde, gedeeld door de resterende gebruiksduur.
Een tweede uitgangspunt is dat je afschrijft tot de bodemwaarde. Zodra de boekwaarde de bodemwaarde bereikt, stop je. Verder moet je letten op eventuele huurdersinvesteringen of zonnepanelen; die kunnen apart worden afgeschreven volgens recente kennisgroepstandpunten (KG:213:2024:7 en KG:213:2025:8).
Bereken de hoogte van de afschrijving
De formule is helder: (Aanschafwaarde - Grondwaarde - Restwaarde) : Gebruiksduur. Stel, je koopt een pand voor €600.000, waarvan de grond €150.000 waard is.
Het pand heeft nog 40 jaar economische levensduur. Dan is je jaarlijkse afschrijving: (€600.000 - €150.000) / 40 = €11.250 per jaar.
De bodemwaarde bepaalt wanneer je stopt. Is de WOZ-waarde (bodemwaarde) €200.000, dan mag je doorschrijven totdat je boekwaarde dit bedrag bereikt. In dit geval na ongeveer 13 jaar. Daarna blijft de boekwaarde op €200.000 staan, ook als het pand in de markt meer waard wordt.
U mag afschrijven tót de bodemwaarde van het pand
De bodemwaarde is je fiscale vloer. Zolang je boekwaarde boven de bodemwaarde ligt, mag je afschrijven.
Zodra ze gelijk zijn, stop je. Dit voorkomt dat je een verlies fictief creëert voor de belastingen. De Belastingdienst hanteert de WOZ-waarde als bodemwaarde sinds 2024. Mocht je overwegen om je vastgoed met winst te verkopen, houd dan rekening met de fiscale afwikkeling over de boekwinst.
Voorbeeld: je pand heeft een WOZ-waarde van €250.000. Je boekwaarde is €300.000.
Je mag nog €50.000 afschrijven. Zodra je boekwaarde €250.000 bereikt, ben je klaar.
Dit is extra relevant voor beleggers die hun vastgoed in de BV onderbrengen en Box 3-inkomsten willen minimaliseren.
Bodemwaarde inkomstenbelasting (tot en met 2023)
Voor 2024 was de bodemwaarde voor eigen gebruik 50% van de WOZ-waarde. Dat betekende dat je sneller kon afschrijven, maar ook dat de ondergrens lager lag.
Als je pand vóór 2024 in gebruik is genomen, geldt er een overgangsregeling van maximaal drie jaar. Je mag dus nog tot 2027 afschrijven op basis van de oude regels, als je aan de voorwaarden voldoet. Check dus of je recht hebt op die overgangsregeling.
Als je pand vóór 1 januari 2024 in gebruik is genomen, mag je nog drie jaar lang de oude bodemwaarde hanteren.
Daarna schakel je automatisch over op de nieuwe WOZ-bodemwaarde.
Agrarische bedrijfsgebouwen
Voor agrarische bedrijfsgebouwen gelden aparte regels. De economische levensduur kan verschillen, en de bodemwaarde wordt soms anders bepaald.
De Belastingdienst hanteert hier specifieke normen. Raadpleeg altijd de WOZ-waarde van de gemeente en de fiscale richtlijnen voor landbouwbedrijven.
Let op: ook hier mag de grond nooit worden afgeschreven. Splits de aanschafwaarde dus altijd in pand- en gronddeel. Voor agrarische panden kan de grondwaarde relatief hoog zijn, wat de afschrijvingsruimte beperkt.
Afschrijving bedrijfspand 2024
Per 2024 is de bodemwaarde gelijk aan de volledige WOZ-waarde. Dit betekent dat je minder snel kunt afschrijven dan voorheen.
Voor een pand met een WOZ-waarde van €400.000, mag je pas stoppen met afschrijven als je boekwaarde €400.000 bereikt. Dit vertraagt je afschrijvingscurve en beïnvloedt je rendement op korte termijn. Voor verhuurhypotheken is dit relevant: een lagere afschrijving betekent een hoger belastbaar resultaat. Plan je afschrijvingen dus zorgvuldig, zeker als je van plan bent het pand binnen een paar jaar te verkopen of te herfinancieren.
Afschrijving van gebouwen
Bij gebouwen gaat het om lineaire afschrijving over de economische levensduur. Je kunt niet versneld afschrijven, tenzij er specifieke fiscale faciliteiten zijn (zoals voor verduurzaming).
Afschrijvingsbeperking
De bodemwaarde bepaalt het einde van de afschrijving. Artikel 3.30a Wet IB 2001 en artikel 8, lid 6a Wet VPB 1969 beperken de afschrijving tot de bodemwaarde. Dit betekent dat je geen verlies mag nemen op een pand dat nog de volle WOZ-waarde heeft, wat ook relevant is wanneer je de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) op je vastgoedportefeuille wilt toepassen.
De kennisgroepstandpunten KG:213:2024:7 (zonnepanelen) en KG:213:2025:8 (huurdersinvesteringen) geven extra duidelijkheid over aparte afschrijvingen.
Stel, je installeert zonnepanelen voor €20.000. Deze mag je apart afschrijven over de technische levensduur, los van het pand. Dit verhoogt je totale afschrijvingsruimte en verlaagt je belastbare winst.
Documenten bij dit thema
De Belastingdienst.nl biedt alle officiële regels en formulieren. Download de WOZ-waarde van je gemeente voor de juiste bodemwaarde.
Bewaar documenten van de aanschaf, zoals de koopakte en splitsing pand/grond. Voor de overgangsregeling bewaar je bewijs van in gebruik name vóór 2024.
Belangrijkste uitspraken
- Bodemwaarde = WOZ-waarde per 2024.
- Grond mag nooit worden afgeschreven.
- Overgangsregeling: max 3 jaar na in gebruik nemen vóór 2024.
- Zonnepanelen en huurdersinvesteringen apart afschrijven.
Verwante onderwerpen
- Rendement op vastgoed in Box 3.
- Verduurzaming en fiscale faciliteiten.
- Vastgoedbeheer en afschrijvingsstrategieën.
- WWS en huurcontracten voor verhuurhypotheken.
Houd ook rekening met de kennisgroepstandpunten voor specifieke situaties, zoals flexwoningen (KG:213:2025:10). Deze geven praktische richtlijnen voor complexe gevallen. Check altijd of je nog recht hebt op de overgangsregeling.
Splits je aanschafwaarde in pand en grond. En onthoud: grond mag nooit worden afgeschreven. Zo houd je je fiscale positie strak en je rendement hoog.