Box 3 belasting vastgoed 2026: Rekenvoorbeelden van de nieuwe vermogensbelasting

Stel je voor: je hebt een verhuurde woning in je portfolio, een bak spaargeld op de bank en een paar beleggingen.

In 2026 kijkt de Belastingdienst anders naar je vermogen. De fiscus wil namelijk weten wat je echt hebt verdiend, niet wat ze fictief voor je berekenen. Dat klinkt ingewikkeld, maar het valt reuze mee.

We duiken in de cijfers, de plannen en de praktijk van Box 3 in 2026. Zo weet je precies wat je kunt verwachten en hoe je je rendement optimaal houdt.

Plannen kabinet voor heffing op werkelijk rendement in box 3

De overheid wil Box 3 eerlijker maken. Het plan is om per 1 januari 2028 te belasten over wat je echt verdient met je vermogen.

Dat betekent: aftrek van kosten, meenemen van dividend, rente en koerswinsten. De nieuwe wet is op 19 mei 2025 ingediend.

De Tweede Kamer moet uiterlijk 15 maart 2026 instemmen. Tot het zover is, blijft de oude ‘Overbruggingswetgeving’ gelden. In 2026 werken we dus nog met fictieve rendementspercentages.

Wat verandert er voor jou als vastgoedbelegger? In het nieuwe stelsel mag je daadwerkelijke kosten aftrekken.

Denk aan rente op een verhuurhypotheek, onderhoud aan een tweede woning, kosten voor een VvE, of advieskosten voor aandelen en obligaties. Verkoopwinst op een verhuurde woning of schuur wordt apart belast als vermogenswinst. Je hoofdverblijf blijft in Box 1, met eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek. Overwaarde van je eigen woning blijft onbelast, maar de rente op een spaarrekening die je met die overwaarde vult, telt wel mee voor Box 3.

Voor 2026 verandert er nog weinig. De Belastingdienst hanteert fictieve percentages: 1,28% voor banktegoeden, 6,00% voor beleggingen en overige bezittingen, en 2,70% voor schulden.

Dat betekent dat je voorlopige aanslag gebaseerd is op een denkbeeldig rendement. Pas bij je definitieve aangifte mag je het werkelijke rendement doorgeven, als dat lager is. Die correctie volgt later. Houd hier rekening mee in je cashflowplanning.

Rekenvoorbeelden berekening werkelijk rendement

Om te laten zien hoe het werkt, pakken we een paar concrete voorbeelden. We kijken naar spaargeld, beleggingen en vastgoed.

We houden rekening met de nieuwe regels die in 2028 ingaan, maar geven ook aan hoe de voorlopige aanslag 2026 eruitziet. Zo zie je het verschil tussen fictief en echt rendement. Spaargeld in 2025: je hebt €150.000 op een spaarrekening.

Rekenvoorbeelden zonder fiscale partner

De bank betaalt 1,25% rente, dus €1.875 per jaar. Het fictieve rendement in Box 3 is gebaseerd op 1,28%, wat neerkomt op €1.160.

Omdat je werkelijke rente hoger is, betaal je belasting over €1.160. In 2026 blijft dit principe: de Belastingdienst rekent met 1,28%. Als je rente lager is, mag je dat later corrigeren. Spaargeld met lage rente: stel, je krijgt maar 0,7% rente op €150.000, oftewel €1.050 per jaar.

Het fictieve rendement is nog steeds €1.160. Omdat je werkelijke rendement lager is, mag je dat doorgeven bij je aangifte.

De Belastingdienst past je aanslag aan. Dit is vooral handig als je net een huis koopt en je spaargeld tijdelijk laag staat. Beleggingen in 2025: je hebt een portefeuille met een waarde van €150.000 op 1 januari.

Op 31 december is de waarde €160.000. Je ontvangt €500 dividend en je betaalt €1.200 aan transactiekosten.

Je verkoopt een deel en maakt €3.000 winst. Het werkelijke rendement is: €160.000 - €150.000 + €500 - €1.200 + €3.000 = €12.300. In het nieuwe stelsel belast je dit bedrag.

In 2026 gebruikt de Belastingdienst nog 6,00% over de beginwaarde, dus €9.000. Als je werkelijk rendement lager is, mag je dat later aangeven.

Vastgoed: verhuurde woning: je koopt een verhuurde woning voor €300.000. De verhuurhypotheek bedraagt €200.000 tegen 4% rente. Jaarlijkse rente: €8.000. Onderhoud kost €3.000. Huurinkomsten zijn €15.000.

Hoe is het box 3-inkomen op mijn voorlopige aanslag 2026 berekend?

In het nieuwe stelsel tel je huurinkomsten op en trek je rente en onderhoud af. Rendement: €15.000 - €8.000 - €3.000 = €4.000. In 2026 rekent de Belastingdienst met 6,00% over de beginwaarde van de woning (€300.000), dus €18.000.

Als je werkelijk rendement lager is, mag je dat later corrigeren. De voorlopige aanslag 2026 wordt berekend met de fictieve percentages.

De Belastingdienst neemt je vermogen op 1 januari 2026 als uitgangspunt. Ze tellen banktegoeden, beleggingen en overige bezittingen op en trekken schulden af. Vervolgens passen ze de percentages toe: 1,28% voor banktegoeden, 6,00% voor beleggingen en overige bezittingen, en 2,70% voor schulden. Het resultaat is je fictieve box 3-inkomen, waarbij je huurinkomsten belastingvrij ontvangen binnen de grenzen van Box 3 een belangrijk aandachtspunt blijft.

Voorbeeld: je hebt €100.000 spaargeld, €50.000 beleggingen en een schuld van €30.000. Het fictieve inkomen is: €100.000 × 1,28% = €1.280, plus €50.000 × 6,00% = €3.000, minus €30.000 × 2,70% = €810. Totaal: €3.470.

Over dit bedrag betaal je belasting. Als je werkelijke rendement lager is, mag je dat later doorgeven. De Belastingdienst past je aanslag aan.

Tip: geef werkelijk rendement alleen door als het lager is dan het fictieve rendement.

Als je meer hebt verdiend, hoef je niets te melden. De Belastingdienst gaat uit van het fictieve bedrag. Dit voorkomt onnodige correcties en houdt je aanslag overzichtelijk.

Praktische tips voor vastgoedbeleggers in 2026

Plan je cashflow rond de voorlopige aanslag. De Belastingdienst stuurt de aanslag in het voorjaar.

Betaal op tijd, ook als je later correcties verwacht. Zo voorkom je boetes en rente. Houd rekening met de huidige rentetarieven en onderhoudskosten.

Een verhuurhypotheek van 4% is reëel, maar vergelijk verschillende aanbieders voor de laagste rente.

Verduurzaming loont. Een energiezuinige verhuurde woning trekt betere huurders en verlaagt je onderhoudskosten. Denk aan zonnepanelen, isolatie en een warmtepomp. De investering mag je aftrekken als je het werkelijke rendement berekent.

In 2026 telt elke euro die je bespaart, mee voor je rendement. Hou je huurcontracten WWS-proof.

Het Woning Waardering Stelsel (WWS) bepaalt de maximale huur. Zorg dat je contract voldoet aan de regels, zodat je huurinkomsten stabiel blijven. Gebruik een vastgoedbeheerder als je meerdere panden beheert.

De kosten voor beheer zijn aftrekbaar in het nieuwe stelsel. Let op de vermogenswinstbelasting bij verkoop.

Verkoop je een verhuurde woning, een schuur of verhuurde garageboxen? De winst wordt apart belast. Startups en scale-ups vallen hier ook onder. Plan je verkoop slim, zodat je de belasting beperkt.

Conclusie: hoe je rendement optimaal houdt in 2026

2026 is een overgangsjaar. Je werkt nog met fictieve percentages, maar je mag je werkelijke rendement later bijstellen.

Houd je kosten bij, volg je huurcontracten en verduurzaam je vastgoed. Zo blijf je klaar voor het nieuwe stelsel in 2028. Gebruik onze keuzehulp voor Box 2 of Box 3 om je strategie te bepalen. En onthoud: de Belastingdienst is je vriend, als je maar transparant bent.

Pak je voorlopige aanslag erbij, check de cijfers en plan je volgende stap.

Zo houd je meer over aan het einde van het jaar.