Vastgoed in Box 2 of Box 3? De definitieve keuzehulp voor 2026

Stel je voor: je hebt een mooi appartementje verhuurd via Airbnb of een traditioneel huurcontract.

Je rekent elke maand braaf je inkomsten en kosten bij elkaar. Maar vanaf 2028 gooit de Belastingdienst roet in het eten.

Het spel verandert volledig. Waar je nu nog een forfaitair rendement betaalt over je vermogen, straks betaal je belasting over je werkelijke resultaat. En ja, dat betekent dat je de ongerealiseerde waardestijging van je pand ook direct mag aftikken. Dat is even slikken.

Het is dus zaak om nu alvast na te denken over je strategie.

Wil je weten hoe je dit slim aanpakt? Lees dan verder.

Nieuw box 3-stelsel: zo wordt uw vermogen belast vanaf 2028

Het huidige systeem is eigenlijk best relaxed: je betaalt belasting over een fictief rendement. Of je pand nu 10% stijgt of 2% maakt voor de Belastingdienst niet uit; ze pakken hun percentage.

In het nieuwe stelsel, gepland voor 2028, gaat dat veranderen. Je betaalt straks over de daadwerkelijke waardevermeerdering van je bezit. Stijgt je vastgoed met €50.000 in een jaar?

Dan betaal je over die €50.000 belasting. Dit heet de vermogenswinstbelasting.

Het klinkt ingewikkeld, maar het betekent vooral dat je veel nauwkeuriger moet bijhouden wat je pand waard is en welke kosten je maakt. De overheid wil hiermee oneerlijke constructies aanpakken en een rechtvaardiger systeem creëren.

Welke inkomsten vallen vanaf 2028 onder box 3?

Box 3 draait om je vermogen. Denk aan je spaargeld, aandelen en dus ook je beleggingspanden. In het huidige systeem tel je de waarde van je pand op 1 januari bij je totale vermogen.

In het nieuwe stelsel wordt het ingewikkelder. Je moet niet alleen de waardeontwikkeling bijhouden, maar ook de inkomsten uit verhuur.

Die vallen namelijk in box 3. Echter, er is een uitzondering: wanneer je actief bezig bent met vastgoedbeheer (denk aan een verhuurder met tien panden en een eigen beheerderskantoor), kan het in box 1 vallen. Voor de meeste particuliere beleggers met een enkele woning of een tweede huis, verandert er vooralsnog weinig: het blijft box 3, maar de berekeningsmethode wordt rigoureuzer.

Bij uitzondering vermogenswinstbelasting

Het klinkt misschien heftig, vermogenswinstbelasting, maar er is hoop. Het kabinet stelt voor om vastgoed en aandelen in start-ups uit te zonderen van de jaarlijkse belastingheffing op ongerealiseerde waardestijging.

Dit betekent dat je pas belasting betaalt op het moment dat je het pand daadwerkelijk verkoopt. Dit is goed nieuws voor de lange termijn belegger. Je hoeft niet elk jaar te blokken voor de belastingdienst als de markt onstuimig stijgt.

Je kunt de winst pas claimen op het moment dat je de daadwerkelijke cash op je rekening krijgt.

Dit maakt het makkelijker om je vermogen te laten groeien zonder tussentijdse fiscale druk.

Vastgoedbijtelling bij beperkte huur

Wat als je je woning verhuurt voor een sociale huurprijs of een prijs ver onder de marktwaarde? Dan is er sprake van een 'beperkte huur'.

In het nieuwe stelsel hanteert de Belastingdienst hier een speciale vastgoedbijtelling voor. Dit houdt in dat je een fictief inkomen wordt toegerekend, gebaseerd op de economische huurwaarde. De Belastingdienst gaat er dan vanuit dat je meer had kunnen verdienen.

In 2026 wordt dit fictieve percentage vastgesteld op 5,06%. Dit betekent dat je over een leegstaand pand of een pand dat je voor een zacht prijsje verhuurt, alsnog belasting betaalt alsof je de volle mep had verdiend.

Dit is een directe stimulans om je huurprijs marktconform te houden of het pand te verkopen.

Welke kosten mag u aftrekken in box 3?

In het huidige systeem is het aftrekken van kosten in box 3 bijna onmogelijk.

Je betaalt een forfaitair bedrag en daar houdt het op. In het nieuwe stelsel mag je echter daadwerkelijke kosten aftrekken.

Denk aan rente over je verhuurhypotheek, onderhoudskosten, VvE-bijdragen en kosten voor verduurzaming. Dit is gunstig voor verhuurders die actief investeren in hun bezit. Je mag de rente aftrekken, maar de aflossing natuurlijk niet. Ook kosten voor het werven van huurders via WWS (Woning WaarderingsStelsel) systemen of juridische kosten bij huurcontracten mag je aftrekken.

Houd wel rekening met strikte administratie. De Belastingdienst wil bewijzen zien.

Welk box 3-tarief tarief geldt vanaf 2028?

De tarieven zijn voor de komende jaren al vastgelegd. Voor 2024, 2025 en 2026 geldt een tarief van 36% over je rendement.

Dit percentage blijft voorlopig staan. In het nieuwe stelsel (2028) is het de bedoeling dat dit tarief gehandhaafd blijft voor box 3. Het gaat dus niet om een extra belastingverhoging, maar om een andere grondslag.

Je betaalt dus 36% over je werkelijke winst (of verlies). Als je pand €10.000 in waarde daalt, mag je dat verlies verrekenen met toekomstige winsten. Dit heet verliescompensatie.

Dit is een groot verschil met het huidige systeem waarbij verliezen vaak niet direct verrekend kunnen worden.

Wanneer treedt het nieuwe box 3-stelsel in werking?

De planning is duidelijk: 1 januari 2028. Echter, de politiek is grillig.

De Eerste Kamer moet nog instemmen en parameters kunnen wijzigen. Het is dus niet 100% zeker dat het precies zo ingaat.

Wat wel zeker is, is dat de overheid wil bewegen naar een systeem van werkelijk rendement. De overgangsregelingen zullen waarschijnlijk soepel zijn, maar reken erop dat je vanaf 2027 je administratie op orde moet hebben. Het is verstandig om nu alvast je WWS-scores en huurcontracten te controleren.

Komt er alsnog een vermogenswinstbelasting?

Nee, dat valt mee. De vermogenswinstbelasting is al onderdeel van het voorstel, maar zoals gezegd met een uitzondering voor vastgoed in de BV dat je vasthoudt.

Je betaalt pas belasting bij verkoop. Dit is gunstig voor de belegger die zijn vermogen wil opbouwen. Je vermogen mag groeien zonder tussentijdse belastingdruk op ongerealiseerde winst. Pas als je de knoop doorhakt en verkoopt, betaal je.

Wat betekent dit nieuwe box 3-stelsel voor u als ondernemer?

Als ondernemer met vastgoed verandert er het een en ander. Vooral de verrekening van kosten is interessant.

Je kunt je verduurzamingsinvesteringen (zoals zonnepanelen of een warmtepomp) aftrekken. Dit verlaagt je belastbare winst. Daarnaast is het belangrijk om te weten dat box 3 en box 1 soms vervloeien.

Als je een bedrijfsmatige verhuurder bent, kan je vastgoed in box 1 vallen. Dat betekent een hoger tarief (tot 49,5%), maar wel volledige aftrek van alle kosten. Wil je liever huurinkomsten belastingvrij ontvangen binnen de grenzen van Box 3? Dat vereist een goede strategie.

Dit is een strategische keuze. Ga je voor box 1 of box 3?

FAQ Nieuw box 3-stelsel

Is de tegenbewijsregeling nog interessant?
Voor 2026 is de tegenbewijsregeling nog steeds een optie. Je kunt aantonen dat je werkelijk rendement lager is dan het forfaitaire.

Echter, let op: je verliest dan je heffingsvrij vermogen. In 2026 is dat €51.000 per persoon (volgens Bron 3).

Als je weinig vermogen hebt, is het vaak voordeliger om de forfaitaire heffing te nemen. Hoe werkt de berekening voor een tweede woning?
Voor een tweede woning in 2026 wordt gerekend met een fictief rendement van 7,77% (overige bezittingen). De belastingdruk loopt daarmee op tot zo’n 2,8% van de WOZ-waarde.

Dat is best fors. Je moet dan wel heel veel huur vragen om dit te compenseren.

Meer weten over het nieuwe box 3-stelsel?

Wil je precies weten wat dit voor jouw situatie betekent? Onze adviseurs helpen je graag met een berekening op maat.

We kijken naar je huidige huurcontracten, de WWS-score en de mogelijkheden voor verduurzaming. Zo betaal je nooit te veel.

Gerelateerde berichten

Ben je benieuwd naar andere artikelen over dit onderwerp? We hebben een overzicht gemaakt van de meest gelezen stukken over verhuurhypotheek, WWS en vastgoedbeheer.

Aan de slag met het coalitieakkoord: dit verandert er voor ondernemers

Het coalitieakkoord zit vol plannen die impact hebben op jouw portemonnee. Naast box 3-veranderingen zijn er plannen voor de winstbelasting en de startersaftrek. Wij zetten de belangrijkste punten voor je op een rij. Zo weet je direct wat te doen.

Prinsjesdag 2025: wat kunt u als mkb-ondernemer verwachten?

Prinsjesdag 2025 brengt ongetwijfeld nieuwe fiscale plannen. Wij volgen de Miljoenennota op de voet.

Wat gaat er gebeuren met de energiebelasting? En wat betekent het voor je vastgoedportefeuille? Houd onze blog in de gaten.

Tegenbewijsregeling box 3: dit moet u weten als mkb-ondernemer

De tegenbewijsregeling is je beste vriend of je grootste vijand. Het hangt af van je situatie.

Als je hoge kosten maakt (zoals rente over je verhuurhypotheek), is het vaak voordelig om tegenbewijs te leveren.

Box 3: dit zijn de rendementspercentages voor 2024, 2025 en 2026

Wij leggen je uit hoe het werkt en wanneer je het moet inzetten. De Belastingdienst maakt elk jaar de rendementspercentages bekend. Deze zijn leidend voor je aangifte.

In de tabel hieronder zie je de definitieve en voorlopige percentages. Let op: de voorlopige percentages zijn een schatting. De definitieve percentages volgen vaak pas na het jaar.

Systematiek vaststelling rendementspercentages

De percentages worden vastgesteld op basis van de gemiddelde rendementen op de markt.

Voor banktegoeden kijkt de Belastingdienst naar de spaarrentes. Voor 'overige bezittingen' (zoals aandelen en vastgoed) kijken ze naar een gemiddelde van aandelenrendementen.

De schuldenpercentages zijn gebaseerd op de gemiddelde hypotheekrentes. Het is een grove schatting, die niet altijd klopt met jouw werkelijke situatie.

Overzicht percentages 2024-2026

Hier zijn de cijfers die je moet onthouden:
2024: Banktegoeden 1,44%, Overige bezittingen 6,04%, Schulden 2,61%.
2025: Banktegoeden 1,37%, Overige bezittingen 5,88%, Schulden 2,70%.
2026 (voorlopig): Banktegoeden 1,28%, Overige bezittingen 6,00%, Schulden 2,70%.
Zie je dat de rentes dalen? Dat betekent dat je rendement op je spaargeld omlaag gaat, maar je schulden ook minder "waard" worden in de berekening.

Meer weten over de veranderingen in box 3?

De wereld van box 3 is constant in beweging. Onze experts helpen je om de boot niet te missen.

Van verduurzaming tot het optimaliseren van je huurcontracten: we zorgen dat je fiscaal optimaal gepositioneerd bent. Een tweede woning is een populaire belegging. Maar de belastingdruk stijgt.

Veranderingen in box 3-belasting en je tweede woning

Vooral de combinatie van de WOZ-waarde en de forfaitaire rendementspercentages kan pijn doen.

In 2026 betaal je als tweede-woningbezitter al snel 2,8% van de waarde aan belasting. Dat is een bedrag dat je uit de huur moet halen.

Box 3-belasting tweede huis over belastingjaar 2025 en 2026

Voor 2025 en 2026 gelden de oude systematiek nog, met de percentages uit Bron 2.

Een tweede woning telt mee als 'overige bezittingen'. De belasting is eenvoudig: (WOZ-waarde - schulden - heffingsvrij vermogen) x 6,00% (in 2026) x 36%. Dit levert al snel een flinke rekening op.

Keuze 1. Heffing op basis van verondersteld rendement

Dit is de standaardmethode. Je betaalt over je vermogen een vast percentage. Je hoeft niets te bewijzen.

Dit is makkelijk, maar vaak duurder als je weinig rendement maakt. De Belastingdienst gaat er namelijk vanuit dat je rendement hoog is.

Een stijging in het fictief inkomen voor belastingjaar 2026

De forfaitaire rendementspercentages voor overige bezittingen zijn gestaag gestegen. In 2026 is het 6,00%.

Dit betekent dat de Belastingdienst vindt dat je 6% rendement moet halen op je vastgoed. Lukt dat niet? Dan betaal je belasting over geld dat je niet hebt verdiend.

Keuze 2. Heffing op basis van werkelijk rendement - de tegenbewijsregeling

Als je kunt aantonen dat je werkelijke rendement lager is (of hoger!), dan mag je dat opgeven. Dit heet de tegenbewijsregeling.

Je moet dan wel je volledige vermogen meenemen. Je kunt niet voor één pand kiezen voor tegenbewijs en de rest voor de forfaitaire methode.

Vanaf 2026 en 2027 in de tegenbewijsregeling: de waarde van eigen gebruik

Als je een deel van je pand zelf gebruikt (bijvoorbeeld een kantoorruimte beneden en een woning boven), moet je de economische huurwaarde van dat deel bij je inkomen tellen. De Belastingdienst hanteert hier vaak een fictief percentage van 5,06% van de WOZ-waarde. Ook al verhuur je het niet, je betaalt alsof je het verhuurt.

De regels van de tegenbewijsregeling tot 2028

Tot 2028 werkt de tegenbewijsregeling nog volgens de oude spelregels. Je kunt dus nog twee jaar (aanslagjaar 2025 en 2026) gebruikmaken van de huidige regels.

Let wel op: het heffingsvrij vermogen vervalt als je kiest voor tegenbewijs.

In 2026 is dat €51.000 per persoon. Als je minder dan €100.000 vermogen hebt, is dit vaak nadelig. Tip: Check of je in 2026/2027 voor de tegenbewijsregeling in aanmerking komt; zonder heffingsvrij vermogen kan dit nadelig zijn.

Tip: Vergeet de economische huurwaarde (fictief 5,06%) niet bij tweede woning; dat telt straks mee in het rendement. Tip: Houd rekening met een hoger forfaitair rendement (7,77%) en lager heffingsvrij vermogen (€51.000) in 2026. Bekijk de rekenvoorbeelden voor Box 3 belasting in 2026 om je rendement scherp te houden. Tip: Vastgoed blijft tot verkoop buiten de jaarlijkse vermogensaanwasbelasting; plan verkoopmomenten strategisch.