Vastgoed kopen op een executieveiling: Kansen, risico's en financiering

Stel je voor: een prachtig appartement in Amsterdam-Zuid, met een vraagprijs van €650.000, gaat plotseling onder de hamer voor €420.000. Dat is geen sprookje; het is de realiteit op een executieveiling.

Voor beleggers is dit een wereld van kansen, maar ook van flink wat risico’s.

Je koopt namelijk blind, zonder garanties en vaak met achterstallig onderhoud. Toch lonkt het rendement: een lage aankoopprijs betekent een hoger direct rendement op verhuur. In deze gids leg ik je stap voor stap uit hoe je als belegger slim kunt toeslaan op een executieveiling, hoe je de financiering regelt en welke valkuilen je moet ontwijken.

Wat is een executieveiling precies?

Een executieveiling is een openbare verkoop van een onroerend goed dat in beslag is genomen door een bank. Dit gebeurt wanneer de eigenaar de hypotheek niet meer kan betalen.

De bank (de executant) wil het pand zo snel mogelijk verkopen om de openstaande schuld te dekken.

Je kunt deze veilingen vinden via websites zoals veilingen.nl of het Regionaal Informatiecentrum van de Gerechtsdeurwaarders (RIGV). Het belangrijkste verschil met een normale aankoop is de ‘as-is-where-is’ clausule. Je koopt het pand in de staat waarin het zich bevindt op de dag van de veiling.

Geen garanties, geen ontbindende voorwaarden en geen bouwkundige keuring vooraf. Dat klinkt spannend, en dat is het ook. Maar de lagere aankoopprijs maakt het voor beleggers vaak een aantrekkelijke optie. Een pand dat normaal €500.000 waard is, gaat soms voor €350.000 onder de hamer.

De kansen: Waarom executieveilingen interessant zijn voor beleggers

De grootste kans zit ‘m in de aankoopprijs. Omdat er geen sprake is van een traditionele onderhandeling, betaal je vaak minder dan de marktwaarde.

Dit verhoogt je directe rendement op verhuur. Stel je koopt een appartement voor €300.000 en verhuurt het voor €1.200 per maand.

Na aftrek van kosten zoals hypotheeklasten, VvE-bijdrage en onderhoud, houd je een netto rendement over van zo’n 5-6%. Dat is beduidend hoger dan bij crowdfunding rendementen vergelijken met direct vastgoedbezit. Een andere kans is de mogelijkheid om het pand te verduurzamen.

Veel executiepanden zijn oud en energieverslindend. Door te investeren in isolatie, zonnepanelen en een warmtepomp, verlaag je de energielasten voor de huurder en verhoog je de waarde van het pand.

Dit sluit aan bij de steeds strengere EPC-eisen en de WWS (Wet Waarborgfonds Sociale Huur) voor sociale huurwoningen. Bovendien kun je met verduurzaming een hogere huurprijs rechtvaardigen, wat je rendement verder verbetert.

De risico’s: Wat je moet weten voordat je biedt

De risico’s zijn reëel en mogen niet worden onderschat. Allereerst is er het gebrek aan garanties.

Je weet niet wat er achter de muren schuilgaat: leidingen die lekken, asbest of funderingsproblemen. Een bouwkundige inspectie achteraf is dus essentieel, maar je bent al eigenaar. De kosten voor reparatie kunnen flink oplopen en je rendement aantasten.

Ten tweede is er het juridische aspect. Het pand kan worden belast met erfdienstbaarheden, zoals een recht van overpad.

Ook kunnen er huurders in wonen met een contract dat je niet zomaar kunt opzeggen.

Controleer daarom altijd het huurcontract en de WWS-score voordat je biedt. Een woning met een lage WWS-score is lastig te verhuren voor een marktconforme huurprijs. Ten derde is er de financiering. Banken zijn terughoudend met het verstrekken van een hypotheek voor een executieveiling. Je moet vaak een hogere eigen inleg meenemen.

Hoe financier je een executieveiling?

Financiering is een cruciale stap. Traditionele hypotheken zijn vaak niet beschikbaar omdat de bank het pand niet vooraf kan taxeren.

Veel beleggers kiezen daarom voor een hypotheek via een gespecialiseerde geldverstrekker of een verbouwingshypotheek. Een optie is de verhuurhypotheek, waarbij de bank uitgaat van de toekomstige huurinkomsten. Wie overweegt om winkelvastgoed te kopen, moet rekening houden met een eigen inleg van minimaal 30-40% van de aankoopprijs.

Een andere mogelijkheid is de financiering via Box 3. Als je het pand verhuurt, vallen de huurinkomsten en de waarde van het pand onder Box 3, al kun je ook kijken naar rendement op recreatiewoningen.

Dit betekent dat je geen vermogensbelasting betaalt over de hypotheekschuld, maar wel over de netto-vermogenswinst. Voor beleggers die snel willen schakelen, is een combinatie van eigen vermogen en een kortlopende financiering (bijvoorbeeld via een particuliere investeerder) een optie. Reken op een rente van 4-6% voor een dergelijke financiering, afhankelijk van de looptijd en het risico.

Praktische tips voor een succesvolle bieding

Voordat je naar een veiling gaat, is voorbereiding het halve werk. Volg deze stappen om je kansen te vergroten:

1. Verdiep je in de markt: Analyseer de buurt, de verhuurmogelijkheden en de WWS-score van vergelijkbare panden. Gebruik tools zoals WoningNet of Pararius om huurprijzen te checken.
2. Bezoek het pand: Ga langs tijdens een open huis of vraag de huidige huurder om een rondleiding. Let op zichtbare gebreken en vraag naar de staat van de installaties.
3. Stel een budget op: Reken niet alleen op de aankoopprijs, maar ook op kosten voor notaris, overdrachtsbelasting (2% voor beleggers), en eventuele renovatie. Houd 10-15% extra reserve voor onverwachte kosten.
4. Check de juridische status: Vraag het veilingdossier op en controleer op erfdienstbaarheden, huurcontracten en eventuele beslagen.
5. Bied slim: Bied niet te hoog uit emotie. Stel een maximumbedrag vast en houd je daaraan. Een bieding van €350.000 op een pand met een marktwaarde van €500.000 is realistisch, maar verwacht concurrentie.

Na de veiling is het tijd voor actie. Zorg dat je de financiering rond hebt voordat de betalingstermijn verstrijkt (meestal 4-6 weken).

Schakel direct een notaris in voor de overdracht en start met de verduurzaming om het rendement te maximaliseren. Met de juiste voorbereiding kun je van een executieveiling een succesvolle belegging maken.