Cash-on-cash rendement: Hoe snel verdien je je eigen inleg terug?

Je staat op het punt om te investeren in een verhuurhypotheek. Je hebt een appartement op het oog van €250.000, je eigen inleg is €75.000.

Nu vraag je je af: hoe lang duurt het voordat je die €75.000 terugverdient via de huur? Dat is precies wat we berekenen met het cash-on-cash rendement. Geen ingewikkelde theorie, maar een simpele rekensom die je direct inzicht geeft in je investeringssnelheid.

Wat je nodig hebt voordat je begint

Voordat je de rekenmachine pakt, verzamel je de juiste gegevens. Zonder deze cijfers wordt het gokken in plaats van beleggen.

Je wilt geen fouten maken die je rendement ondermijnen. Je hebt een concrete investeringsbegroting nodig.

Ga uit van een reële aankoopprijs, inclusief kosten koper (k.k.). Een appartement van €250.000 kost vaak €270.000 inclusief overdrachtsbelasting, notaris en makelaar. Zet dit getal helder op een rij. Verder heb je je eigen inleg nodig.

Dit is het bedrag dat je zelf op tafel legt, exclusief eventuele bijkomende kosten die je direct betaalt.

Bij een verhuurhypotheek ligt dit vaak rond de 30% tot 40% van de aankoopsom. Voor ons voorbeeld is dat €75.000. Je huurinkomsten zijn de motor van je rendement.

Check de WWS-punten van de woning. Bij een geliberaliseerde huurcontract mag je een vrije huur vragen.

Schat de maandhuur realistisch in, bijvoorbeeld €1.200. Vergeet niet een maand leegstand mee te rekenen per jaar.

Je vaste lasten bepalen je netto-inkomsten. Denk aan je hypotheeklasten (annuïteiten of lineair), VvE-bijdrage, gemeentelijke belastingen en onderhoud. Voor verduurzaming kun je subsidie aanvragen, maar reken voorlopig met de basislasten. Zorg dat je deze bedragen per maand kent.

Stap 1: Bereken je netto-inkomsten per jaar

Eerst tel je alle huurinkomsten op. Neem je maandhuur van €1.200 en vermenigvuldig dit met 11 maanden (één maand leegstand is reëel).

Dat geeft €13.200 bruto huurinkomsten per jaar. Dit is je startpunt. Haal hier direct de vaste lasten vanaf. Een gemiddelde verhuurhypotheek van €175.000 (bij 100% financiering is dit vaak niet mogelijk, dus je eigen inleg zit in de woning) kost je ongeveer €8.400 per jaar aan rente en aflossing, afhankelijk van de rentevaste periode.

De VvE-bijdrage kan €150 per maand zijn, dus €1.800 per jaar. Voeg hier de overige kosten aan toe.

Onderhoud kost al snel 1% van de woningwaarde, dus €2.500 per jaar.

Verzekering en gemeentelijke belastingen zitten rond de €600 per jaar. Tel alles bij elkaar op: €8.400 + €1.800 + €2.500 + €600 = €13.300. Je netto-inkomsten zijn nu €13.200 (huur) minus €13.300 (lasten) = -€100.

Dit scenario is onhoudbaar. Pas je aanname aan: verlaag de aankoopprijs of verhoog de huur.

Stel je huur is €1.400, dan is je bruto €15.400. Je netto-inkomsten worden dan €15.400 - €13.300 = €2.100 per jaar. Veelgemaakte fout: vergeten dat je hypotheeklasten alleen de rente bevatten als je een aflossingsvrije hypotheek hebt.

Bij verhuurhypotheek kiezen veel beleggers voor annuïteiten, dus zit aflossing in de lasten.

Check dit altijd bij je hypotheekadviseur.

Stap 2: Deel je netto-inkomsten door je eigen inleg

Nu je je netto-inkomsten kent, deel je deze door je eigen inleg.

In ons aangepaste voorbeeld is je eigen inleg €75.000 (exclusief kosten koper, die je apart betaalt). Je netto-inkomsten zijn €2.100 per jaar.

De formule is simpel: cash-on-cash rendement = (netto-inkomsten / eigen inleg) × 100%. Reken uit: €2.100 / €75.000 = 0,028. Vermenigvuldig met 100 en je krijgt 2,8%. Dit percentage vertelt je hoe snel je je eigen geld terugverdient.

Bij 2,8% duurt het ongeveer 36 jaar om je €75.000 terug te verdienen (100 / 2,8).

Dat voelt traag, maar onthoud: je woning waardeert mogelijk op en je lost hypotheek af. Varieer de getallen om te spelen. Stel je koopt een appartement voor €200.000 met €60.000 eigen inleg en een huur van €1.100.

Na aftrek van lasten (circa €11.000 per jaar) houd je €2.200 over. Je cash-on-cash is dan 3,7% (€2.200 / €60.000). Wil je weten of je moet kiezen voor waardestijging versus cashflow? Sneller terugverdienen.

Veelgemaakte fout: je eigen inleg verkeerd berekenen. Tel alleen het geld dat je daadwerkelijk inbrengt, niet de bijkomende kosten die je apart betaalt.

En vergeet niet dat je je eigen inleg later weer terugkrijgt bij verkoop.

Stap 3: Pas je strategie aan voor een hoger rendement

Wil je je inleg sneller terug? Kijk naar je huurinkomsten.

Een WWS-puntensysteem bepaalt je maximale huur. Bij een geliberaliseerd contract mag je vrije huur vragen, maar blijf binnen de markt.

Een huurverhoging van €100 per maand levert €1.200 extra per jaar op. Je cash-on-cash stijgt direct. Verlaag je kosten door verduurzaming.

Een energielabel A of B trekt huurders aan en verlaagt je VvE-kosten op lange termijn. Subsidies zoals de Investeringssubsidie Duurzame Energie (ISDE) helpen. Reken uit: investeer €10.000 in isolatie, bespaar €500 per jaar op energiekosten. Dit verhoogt je netto-inkomsten.

Speel met je eigen inleg. Koop een goedkoper object, bijvoorbeeld een studio van €150.000 met €45.000 eigen inleg.

Huur €900 per maand. Na lasten houd je €1.500 over. Cash-on-cash: 3,3%.

Sneller terugverdienen dan een duurder appartement. Overweeg een verhuurhypotheek met aflossingsvrij deel. Dit verlaagt je maandlasten, waardoor je netto-inkomsten stijgen.

Let op: de rente is vaak hoger en je bouwt geen vermogen op, maar door de hefboomwerking van vreemd vermogen kun je jouw rendement wel aanzienlijk verhogen.

Check bij je adviseur of dit past bij Box 3-beleggen. Veelgemaakte fout: te veel betalen voor een woning. Een te hoge aankoopprijs drukt je rendement.

Doe altijd een bieding onder de vraagprijs en reken op een langere verkoopperiode. Overweeg ook eens vastgoed kopen op een executieveiling voor buitenkansjes, maar laat je bijstaan door een aankoopmakelaar die de markt kent.

Stap 4: Verifieer je berekening met een checklist

Loop deze checklist na om zeker te zijn van je cijfers. Dit voorkomt teleurstellingen en helpt je beslissen.

• Is de aankoopprijs inclusief kosten koper correct? Bij €250.000 is dit €270.000.
• Zijn je huurinkomsten realistisch? Check vergelijkbare verhuurde woningen op Funda of Pararius.
• Ken je alle vaste lasten? Hypotheek, VvE, onderhoud, verzekering, belastingen.
• Is je eigen inleg correct? Alleen het bedrag dat je zelf inlegt, exclusief bijkomende kosten.
• Heb je leegstand meegerekend? Minimaal één maand per jaar.
• Is je cash-on-cash rendement boven de 3%? Een vuistregel voor een gezonde investering.
• Check je Box 3-positie. Huurinkomsten tellen mee als inkomen uit sparen en beleggen. Houd rekening met belasting.
• Verduurzaming meegenomen? Subsidies aanvragen kan je rendement verhogen.
• Vastgoedbeheer ingeregeld? Professioneel beheer kost 5-8% van de huur, maar bespaart tijd en problemen.
• Is je huurcontract waterdicht? Gebruik een standaard contract van de Woonbond of een jurist.

Als je alle items kunt afvinken, is je berekening betrouwbaar. Je weet nu hoe snel je je eigen inleg terugverdient. Dit helpt je om met vertrouwen te beleggen in vastgoed.