Crowdfunding rendementen vergelijken met direct vastgoedbezit

Je staat voor een keuze: ga je geld steken in een crowdfundingproject voor een appartementencomplex in Utrecht, of koop je zelf een verhuurwoning in Eindhoven?

Het voelt als twee verschillende werelden, maar het doel is hetzelfde: rendement halen uit vastgoed. Dit verhaal helpt je de keuze te maken door de cijfers en praktijk naast elkaar te leggen. We duiken in de wereld van direct bezit versus digitaal meedoen, inclusief de harde getallen over verhuurhypotheken, WWS-punten en de impact van Box 3.

Wat is crowdfunding voor vastgoed?

Stel je voor: je leest een projectvoorstel voor een nieuw wooncomplex in Amsterdam-Zuid. Je kunt al meedoen vanaf €500. Dat is crowdfunding.

Je leent je geld uit aan een projectontwikkelaar of beleggingsfonds, en in ruil daarvoor krijg je een rentepercentage, meestal tussen de 5% en 8% per jaar. Je bent geen eigenaar van de stenen, maar je bent wel schuldeiser met een onderpand op het vastgoed. De looptijd is vaak vast, bijvoorbeeld 3 tot 5 jaar.

Aan het einde krijg je je inleg terug. Het mooie is de lage instap en de spreiding: je kunt met €1.000 in drie verschillende projecten zitten.

De projecten zijn vaak al verhuurd, soms met een WWS-score die de huurprijs garandeert. Je hoeft je niet druk te maken over een kapotte cv-ketel of een huurder die niet betaalt. Dat risico ligt bij de projectontwikkelaar. Maar er zit een adder onder het gras: de zekerheid.

Je hebt geen directe zeggenschap over het beheer. Als de markt instort, kan het project in de problemen komen. De meeste platforms bieden wel een back-up plan, zoals een tweede hypotheek of een garantiefonds, maar het is geen garantie voor 100% rendement.

Direct vastgoedbezit: de kern van de zaak

Direct vastgoedbezit betekent dat je zelf een woning koopt en verhuurt. Je bent de baas. Je koopt bijvoorbeeld een appartement van €300.000 in Rotterdam, met een verhuurhypotheek van 70% (€210.000).

Je eigen inleg is €90.000 plus aankoopkosten (zo’n €15.000). Je huurder betaalt maandelijks huur, en die huur moet de hypotheeklasten, onderhoud en belastingen dekken.

De verhuurhypotheek is een speciaal product. Banken zoals ABN AMRO of ING bieden deze aan, maar ze eisen een minimum WWS-punt voor de woning.

Een huis met 120 punten kan bijvoorbeeld €850 per maand huur vragen. Zonder die punten mag je de woning niet verhuren op de vrije markt. Je bent dus afhankelijk van de WWS-score en de huurcontracten die je kunt opstellen.

De rendementsberekening is concreet. Stel, je huurder betaalt €900 per maand.

Na aftrek van hypotheeklasten (€1.200 per maand), onderhoud (€100 per maand) en belastingen, houd je misschien €200 over. Dat is een netto rendement van ongeveer 2,5% op je eigen vermogen. Maar de waarde van de woning kan stijgen, wat het totaalrendement verhoogt. In Box 3 betaal je over de waarde van het pand belasting, maar de hypotheekschuld mag je aftrekken. Dat scheelt.

Waarom deze vergelijking belangrijk is

Je wilt weten waar je geld het beste rendeert. Crowdfunding klinkt makkelijk, maar direct bezit geeft meer controle.

De keuze hangt af van je budget, je tijd en je risicobereidheid. Met een verhuurhypotheek kun je met weinig eigen geld een woning kopen, maar je moet wel een huurder vinden en het beheer regelen. Crowdfunding is passief, maar je inleg is geblokkeerd voor de looptijd.

De markt verandert snel. Door de nieuwe Woningwet en de huurplafonds in de vrije sector, moeten verhuurders slim zijn.

Verduurzaming wordt steeds belangrijk: een woning met een energielabel A of B levert meer huur op en is aantrekkelijker voor huurders. Bij direct bezit kun je zelf investeren in zonnepanelen of isolatie, wat je rendement op de lange termijn verhoogt. Bij beleggen in zorgvastgoed is die keuze vaak al gemaakt, maar je profiteert wel van de voordelen.

Een ander aspect is spreiding. Met crowdfunding kun je makkelijker spreiden over verschillende projecten en locaties.

Direct bezit vereist een grote investering in één pand. Wie liever investeert in logistiek vastgoed, spreidt risico's beter dan wanneer je afhankelijk bent van één object.

Crowdfunding biedt hier een buffer, maar het rendement is vaak lager dan bij direct bezit als de markt stijgt.

De werking en specifieke details

Stel, je kiest voor crowdfunding. Je meldt je aan bij een platform zoals Briqwise of Collin Crowdfund.

Je zoekt een project dat bij je past, bijvoorbeeld een verhuurde woning in Den Haag met een WWS-score van 140. Het project vraagt €500.000, en jij investeert €5.000. Je krijgt 7% rente per jaar, betaald per kwartaal.

De looptijd is 4 jaar. Het project is verzekerd tegen leegstand en heeft een tweede hypotheek als back-up.

Je ontvangt elke drie maanden €87,50 rente. Aan het einde van de looptijd krijg je je €5.000 terug. Het platform regelt het beheer, de huurincasso en de belastingaangifte. Jij hoeft niets te doen.

Maar als het project vertraging oploopt, kan de looptijd verlengd worden. Je moet dus geduld hebben.

Bij direct bezit koop je diezelfde woning in Den Haag voor €350.000. Je neemt een verhuurhypotheek van €245.000 (70%) en legt €105.000 in plus kosten. Je verhuurt de woning voor €1.100 per maand, gebaseerd op de WWS-score. Overweeg je alternatieven? Vakantiehuizen verhuren op parken biedt soms een ander risicoprofiel.

Je hypotheeklasten zijn €1.400 per maand, maar je huur dekt dat niet helemaal.

Je moet bijbetalen uit eigen zak, totdat je de woning verduurzaamt en de huur kunt verhogen. Verduurzaming is hier de sleutel. Met een investering van €15.000 in zonnepanelen en isolatie, verhoog je het energielabel van C naar A.

Je kunt de huur verhogen naar €1.200 per maand. Nu dekt de huur de hypotheeklasten en houd je €200 per maand over. Na 5 jaar heb je je investering terugverdiend en stijgt de waarde van je pand.

Prijsindicaties en varianten

De prijzen variëren per platform en project. Bij Briqwise starten projecten vanaf €100.000, met minimum investeringen van €500.

De rente ligt tussen 5% en 8%. Bij Collin Crowdfund zijn de bedragen hoger, vaak €250.000 tot €1 miljoen, met minimum investeringen van €1.000. De rente is vergelijkbaar, maar de projecten zijn vaak groter en complexer.

Direct vastgoedbezit hangt af van de locatie en de staat van het pand. Een appartement in Utrecht kost gemiddeld €350.000, in Eindhoven €280.000.

De verhuurhypotheekrente ligt nu rond de 4% tot 5%, afhankelijk van de bank en je financiële situatie.

De aankoopkosten zijn 6% van de koopprijs (overdrachtsbelasting, notaris, makelaar). Verduurzaming kost tussen €10.000 en €25.000, afhankelijk van de maatregelen. Er zijn varianten bij direct bezit: je kunt kiezen voor een pand met een VvE die het beheer regelt, of je doet het zelf. Een VvE kost maandelijks €100 tot €200, maar neemt werk uit handen.

Bij crowdfunding kun je kiezen voor projecten met een focus op verduurzaming, of juist op hoge huurinkomsten. De keuze hangt af van je doel: stabiel inkomen of groei op lange termijn.

Praktische tips voor je keuze

1. Bepaal je budget: Heb je €10.000 of €100.000 te investeren? Met €10.000 is crowdfunding de enige optie. Met €100.000 kun je een verhuurhypotheek overwegen.
2. Check de WWS-score: Bij direct bezit is de WWS-score cruciale voor de huurprijs. Vraag een WWS-berekening aan via een verhuurmakelaar. Bij crowdfunding is dit al gedaan, maar controleer het.
3. Denk aan verduurzaming: Investeren in energiebesparing verhoogt je rendement. Bij direct bezit kun je dit zelf regelen, bij crowdfunding kies je projecten die al verduurzaamd zijn.
4. Ken je risico: Direct bezit geeft meer controle, maar ook meer werk. Crowdfunding is passief, maar je inleg is lang geblokkeerd. Spreid je risico door te diversifiëren.
5. Reken na: Gebruik een rendementscalculator. Bij direct bezit: huur minus kosten, plus waardestijging. Bij crowdfunding: rente minus platformkosten (vaak 1% per jaar).

Als je een verhuurhypotheek overweegt, praat met een adviseur die gespecialiseerd is in verhuur.

Zij kunnen je helpen met de fiscale aspecten van Box 3 en de impact van de nieuwe huurregels. Bij crowdfunding, lees de projectvoorwaarden goed. Kies voor platforms met een trackrecord en een back-up plan.

Uiteindelijk gaat het om wat bij jou past. Wil je de touwtjes in handen hebben en investeren in verduurzaming?

Ga voor direct bezit. Wil je zonder zorgen rendement halen en je geld spreiden? Kies voor crowdfunding.

Beide wegen leiden naar rendement, maar de route is anders. Kies verstandig, en je portemonnee zal je dankbaar zijn.