De BRRRR methode (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) in de Nederlandse markt

Je staat te kijken naar een huis dat al jaren leegstaat. De buren klagen, het groen begint te groeien in de voortuin en de waarde zakt langzaam weg.

Jij ziet iets anders: een kans. Met de BRRRR-methode koop je zo’n pand, maak je het weer bewoonbaar, verhuur je het, en gebruikt de nieuwe huurinkomsten om je geld terug te krijgen voor de volgende aankoop.

Het klinkt als een droom, maar in Nederland werkt deze strategie als een trein als je weet hoe je het moet aanpakken. De BRRRR-methode staat voor Buy, Rehab, Rent, Refinance en Repeat. In het Nederlands: Koop, Verbetert, Verhuur, Herfinancier en Herhaal. Het is een manier om je vermogen sneller te laten groeien dan met een gewone verhuurhypotheek alleen.

In plaats van dat je elk jaar een beetje spaargeld opbouwt, draai je een cyclus die je steeds opnieuw kunt starten.

Je koopt een pand, stopt er geld in om het verhuurbaar te maken, huurt een goede huurder en gebruikt de opgebouwde waarde om weer geld vrij te maken. Dat geld stop je in een nieuw pand. En zo blijf je doorgaan.

Waarom BRRRR in Nederland zo goed werkt

In Nederland is de markt voor verhuurhypotheken sterk. Banken en gespecialiseerde geldverstrekkers bieden leningen aan tot 70% van de marktwaarde na verbouwing.

Dat betekent: je kunt vaak meer lenen dan je inleg. Als je een pand koopt voor €250.000 en na een verbouwing van €50.000 een marktwaarde van €350.000 hebt, mag je soms tot €245.000 herfinancieren.

Je inleg van €100.000 (aankoop plus verbouwing) wordt daarmee gedeeltelijk teruggetrokken. Dat is de kern van BRRRR: je haalt je geld eruit zonder de huurinkomsten te verliezen. Box 3 speelt een belangrijke rol.

De huurinkomsten vallen in box 3, net als het vermogen in stenen. De rente die je betaalt over je verhuurhypotheek mag je aftrekken van je box 3-inkomen. Dat verlaagt je belastingdruk. Als je slim werkt, houd je na belasting en kosten nog steeds een netto rendement van 4% tot 6% over.

Dat is hoger dan de meeste spaarrekeningen en vaak beter dan aandelen op de lange termijn.

Verduurzaming wordt steeds belangrijk. Vanaf 2026 mogen verhuurders geen energielabel E of lager meer verhuren.

Een label C of hoger is nodig. BRRRR werkt hier goed bij: je koopt een huis met een laag label, verbetert het en verhoogt de huur. De investering in zonnepanelen, isolatie of een warmtepomp betaalt zich terug via een hogere huur en een beter energielabel. Je waarde stijgt en je huurder is blij.

De kern van de BRRRR-cyclus stap voor stap

Buy (Koop): Zoek een pand met potentie. Denk aan een woning met een achterstallig onderhoud, een appartement zonder goede isolatie of een huis in een opkomende wijk.

In Nederland betaal je voor een eengezinswoning in een middelgrote stad al snel €300.000 tot €400.000. Een appartement van 60 m² kost in Amsterdam of Utrecht vaak €350.000 of meer.

Kies een pand waar je na verbouwing de WWS-punten kunt verhogen. De maximale huur hangt af van het puntenstelsel. Een woning met 140 punten mag ongeveer €800 per maand verhuurd worden (exclusief servicekosten). Rehab (Verbeteren): Plan een verbouwing die de waarde en huur verhoogt.

Doe dit met een strakke begroting. Een nieuwe keuken van €8.000 tot €12.000, een badkamer van €12.000 tot €18.000, vloer en schilderwerk voor €5.000.

Isolatie en HR++-glas kosten vaak €10.000 tot €15.000 voor een eengezinswoning. Zonnepanelen: €4.000 tot €6.000 voor 8 panelen. Kies materialen die lang meegaan en energiezuinig zijn.

Vraag een energieadviseur voor een nieuw energielabel. Een label C of B levert extra punten op en dus een hogere huur.

Rent (Verhuur): Zoek een betrouwbare huurder. Gebruik een Waterontharder of een ROBS (Ruimte-Overdracht-Borgstelling-Systeem) voor studenten?

Nee, dat is niet nodig. Kies voor een degelijk huurcontract. Voor zelfstandige woonruimte (zelfstandig met eigen voordeur en keuken/bad) sluit je een kale huurcontract.

Voor onzelfstandige kamers of woningen zonder eigen voordeur kan een kamerhuurcontract of shortstay nodig zijn. Check het WWS-puntentotaal. Een woning tot 143 punten valt in de gereguleerde sector.

Boven de 143 punten mag je vrije huur vragen. Zorg dat je huurcontract voldoet aan de wet: huurcommissie, jaarlijkse huurverhoging (max 4,1% in 2024 voor gereguleerd), en goede servicekostenafrekening.

Refinance (Herfinancieren): Na de verbouwing laat je een taxatierapport opmaken. Een taxatie kost €700 tot €1.200.

De taxateur kijkt naar de marktwaarde na verbetering. Je verhuurhypotheekverstrekker financiert tot 70% van die waarde. Als je €350.000 waard bent na verbouwing, mag je tot €245.000 lenen. Bij het bepalen of dit project rendabel is, kijken veel beleggers of de 1% regel in vastgoed nog standhoudt. Als je eerder €200.000 had geleend, kun je nu €45.000 terugtrekken.

Dat geld gebruiken voor je volgende aankoop. Je houdt de huurinkomsten.

Je betaalt rente over de nieuwe lening, maar de netto-opbrengst blijft positief. Repeat (Herhaal): Neem de vrijgekomen €45.000 en start opnieuw. Koop een tweede pand, verbeter het, verhuur het en bereken het bruto aanvangsrendement voordat je herfinanciert.

Na drie cycli bouw je een portefeuille van drie panden op met een totale waarde van ruim €1 miljoen, maar met een eigen inleg die beperkt blijft. Het rendement op eigen vermogen stijgt doordat je steeds opnieuw je geld kunt inzetten.

Prijsindicaties en varianten in de Nederlandse markt

De kosten hangen af van de locatie en het type pand. Een appartement van 50–70 m² in een studentenstad kost vaak €250.000–€350.000. Een eengezinswoning in een middelgrote stad ligt tussen €300.000 en €450.000.

Een huis in een kleinere plaats is vaak €200.000–€275.000. De verbouwkosten zitten tussen €30.000 en €70.000, afhankelijk van de staat.

De verhuurhypotheekrente ligt nu rond de 4,5% tot 5,5% voor een annuïteitenhypotheek van 10 jaar vast. Een lineaire hypotheek is iets duurder in de beginjaren maar levert na 10 jaar meer aflossing op.

Je kunt kiezen voor een vastgoedfonds of een crowdfundingplatform als je minder wilt doen. Een fonds zoals MN Capital of een platform als Collin Crowdfund biedt beleggingen vanaf €1.000. Het rendement ligt vaak tussen 6% en 8%, maar bij het bepalen van je strategie tussen waardestijging versus cashflow heb je bij deze opties geen controle over het pand.

Met BRRRR behoud je de controle en kun je de huur en kosten actief beïnvloeden.

Een variant is de BRRRR-light: je koopt een pand dat al redelijk is, verbetert alleen de energiezuinigheid en verhoogt de huur. De investering is lager, de herfinanciering smaller. Een andere variant is de BRRRR met verhuur aan expats. Die groep betaalt vaak meer, maar je moet rekening houden met de WWS-punten en de maximale huur.

Expats huren vaak korter, dus een shortstay-contract kan nodig zijn. Check de gemeentelijke regels: sommige steden eisen een vergunning voor shortstay.

Vergeet de belasting niet. Box 3-heffing is in 2024 ongeveer 1,85% over je vermogen.

De exacte heffing hangt af van de verdeling tussen sparen en beleggen. De huurinkomsten worden belast als box 3-inkomen. De rente over je verhuurhypotheek mag je aftrekken.

Een boekhouder helpt om de juiste verdeling te maken. Je kunt ook kiezen voor een VvE (Vereniging van Eigenaars) als je een appartement koopt. De servicekosten tellen mee in de WWS-punten, dus je kunt de huur iets verhogen.

Praktische tips voor een succesvolle BRRRR in Nederland

• Zoek panden met een laag energielabel. Een label F of G is vaak goedkoop en na isolatie en zonnepanelen word je label C of B. Dat levert punten op en een hogere huur.
• Reken voor de verbouwing met een buffer van 10% tot 15%. Een onverwachte lekkage of asbestverwijdering kan je planning verstoren.
• Gebruik een verhuurhypotheekverstrekker die BRRRR kent. Vraag naar de mogelijkheid om na verbouwing te herfinancieren op basis van de marktwaarde.
• Check het WWS-puntentotaal voordat je koopt. Een woning met 140 punten mag ongeveer €800 per maand verhuurd worden. Een woning met 160 punten mag €950 of meer vragen. Dat verschil bepaalt je cashflow.
• Maak een huurcontract op maat. Voor gereguleerde huur: een kale huurcontract met huurcommissieclausule. Voor vrije sector: een contract met indexatie aan de CPI. Zorg dat de servicekosten apart worden afge-rekend.
• Plan verduurzaming slim. Isoleer eerst het dak en de muren, dan de vloer. Kies HR++-glas. Zonnepanelen leveren direct rendement op en verhogen het energielabel. Een warmtepomp is duurder, maar kan in appartementen met een VvE soms samen.
• Laat een taxatierapport maken bij de herfinanciering. Kies een taxateur die verhuurde woningen taxeert. De taxatie moet de marktwaarde na verbouwing weergeven, niet de aankoopprijs.
• Houd rekening met leegstand. Een goede huurder is goud waard. Gebruik een screening via bijvoorbeeld een huurcheck of een verhuurmakelaar. Reken op 1 maand leegstand per jaar.
• Verdeel je tijd. Beheer zelf of schakel een vastgoedbeheerder in. Een beheerder kost 5% tot 8% van de huur, maar bespaart tijd en problemen.
• Check de gemeentelijke regels. Sommige steden hebben een verhuurvergunning of een maximale huurprijs. Voorkom dat je te veel vraagt en een boete krijgt.

BRRRR is geen quick fix. Het is een cyclus die je discipline en aandacht vraagt. Als je het slim doet, bouw je een portefeuille op die je financiële vrijheid geeft.

Om te beginnen, pak een pand dat je kent. Misschien heb je een woning in de familie die verhuurd kan worden.

Of een huis in je eigen straat dat al een tijd leegstaat. Begin klein, leer de cyclus en bouw stap voor stap op. Met de juiste voorbereiding, een goede verhuurhypotheek en een strakke verbouwing wordt BRRRR een krachtige motor voor je rendement.