Vastgoed beleggen via een VBI (Vrijgestelde Beleggingsinstelling)
Stel je voor: je hebt een mooi vastgoedportfolio opgebouwd, met een paar verhuurde appartementen en misschien een klein winkelcomplex.
Je wilt je rendement optimaliseren en de belastingdruk verlagen. Dan kom je de term VBI tegen: Vrijgestelde Beleggingsinstelling. Het klinkt aantrekkelijk, maar vanaf 2025 verandert er enorm veel. Je kunt niet zomaar doorgaan zoals je altijd deed.
In dit stuk leg ik je precies uit wat een VBI is, wat er op 1 januari 2025 wijzigt en hoe je nu moet schakelen. We gaan het hebben over Box 3, verhuurhypotheek, WWS-punten en rendement. Zit je er klaar voor? Laten we beginnen.
Nieuwe voorwaarden vanaf 2025
Per 1 januari 2025 is de VBI-status niet meer voor iedereen beschikbaar. Alleen beleggingsinstellingen en ICBE's die rechten van deelneming aanbieden aan een breed publiek of institutionele beleggers, mogen de VBI-status behouden.
Als je nu een NV of FGR hebt die niet voldoet, verandert er het een en ander. Een NV die niet voldoet aan de VBI-voorwaarden, wordt vanaf 2025 belastingplichtig voor vennootschapsbelasting. Een FGR die niet voldoet, krijgt de voordelen fiscaal toegerekend aan de participanten.
Voldoet uw nv of fgr niet aan de voorwaarden?
Dat betekent dat je privévermogen niet meer via een VBI mag beleggen.
Je portefeuille moet voldoen aan de nieuwe regels, anders betaal je straks meer belasting. Check nu of je NV of FGR nog past in het nieuwe plaatje. Een VBI mag uitsluitend beleggen in financiële instrumenten en banktegoeden. Dat betekent dat direct beleggen in Nederlands onroerend goed niet meer mag via een VBI.
Je vastgoed moet dus in een aparte dochtervennootschap zitten, en die dochter moet voldoen aan de financieringslimieten. Als je NV of FGR niet open-end is – dus je koopt geen aandelen of bewijzen op verzoek van deelnemers – dan val je buiten de boot. Je moet nu actie ondernemen: vraag tijdig een beschikking VBI aan bij de Belastingdienst in Groningen, of kies voor een ander regime.
Wijziging VBI in 2025
De wetgeving is aangenomen op 20 december 2023: de Wet aanpassing fiscale beleggingsinstelling (Stb. 2023, 502) en de Wet aanpassing fonds voor gemene rekening en vrijgestelde beleggingsinstelling (Stb. 2023, 503).
Deze wetten zorgen ervoor dat de VBI-status wordt aangescherpt. Je kunt niet langer je privévermogen onderbrengen in een VBI. De Belastingdienst behandelt VBI-verzoeken centraal via kantoor Groningen: Coördinatiepunt Vrijgestelde Beleggingsinstellingen, Postbus 418, 9700 AK Groningen.
De fiscale beleggingsinstelling (FBI)
Als je nu een VBI hebt, moet je voor 2025 controleren of je nog voldoet.
Zo niet, dan moet je overstappen op een ander regime, zoals de fiscale beleggingsinstelling (FBI). De FBI is een ander regime dan de VBI. Veel beleggers verwarren de twee, maar ze zijn echt verschillend.
Essentie van het FBI-regime
De FBI kent een vennootschapsbelastingtarief van 0% voor de fiscale winst. Dat klinkt aantrekkelijk, maar er zijn strenge voorwaarden.
De FBI moet binnen 8 maanden na afloop van het jaar de winst uitkeren aan aandeelhouders.
Je kunt dus geen winst reserveren voor latere investeringen. Daarnaast gelden financieringslimieten: maximaal 60% vreemd vermogen van de fiscale boekwaarde van vastgoeddochters, en maximaal 20% vreemd vermogen van overige beleggingen. Als je een verhuurhypotheek hebt lopen, moet je deze limieten in de gaten houden. Ook bij vastgoed in het buitenland is de fiscale structuur cruciaal. De essentie van het FBI-regime is dat je als beleggingsinstelling geen vennootschapsbelasting betaalt over je fiscale winst, mijd je voldoet aan de voorwaarden.
Voorwaarden voor toepassing van het FBI-regime
- De instelling moet een beleggingsinstelling zijn volgens de Wet op het financieel toezicht.
- Je moet een open-end karakter hebben: aandelen of bewijzen op verzoek van deelnemers inkopen.
- Je mag per 1 januari 2025 niet beleggen in Nederlandse onroerende zaken. Je vastgoed moet dus in een aparte dochter zitten.
- Je moet voldoen aan de financieringslimieten: maximaal 60% vreemd vermogen bij vastgoeddochters, maximaal 20% bij overige beleggingen.
- Je moet de winst binnen 8 maanden na afloop van het jaar uitkeren.
De vrijgestelde beleggingsinstelling (VBI)
Je moet je winst uitkeren, dus je kunt niet eindeloos herinvesteren zonder belasting te betalen. Het regime is geschikt voor beleggers die hun vastgoed in een aparte vennootschap willen onderbrengen en snel rendement willen uitkeren.
Denk aan een NV die een verhuurde appartementencomplex bezit en de huurinkomsten wil doorsluizen naar aandeelhouders. Voor wie overweegt om vastgoed in de BV onder te brengen: de VBI is een regime waarbij de instelling zelf geen belasting betaalt over winst uit beleggingen. De deelnemers betalen belasting in Box 3.
Dat was aantrekkelijk voor beleggers die hun vermogen wilden spreiden. Maar vanaf 2025 mag een VBI niet meer beleggen in Nederlands onroerend goed.
Essentie van het VBI-regime
Je moet dus je vastgoed onderbrengen in een aparte vennootschap, en die vennootschap moet voldoen aan de FBI-voorwaarden. De VBI-status is alleen mogelijk voor NV of FGR, niet voor andere rechtsvormen. De VBI is een fiscaal voordelig regime voor beleggingsinstellingen die open-end zijn en beleggen in financiële instrumenten.
De winst blijft onbelast bij de instelling, maar de deelnemers betalen belasting in Box 3.
Dat kan aantrekkelijk zijn als je veel deelnemers hebt en je rendement wilt optimaliseren. Maar let op: je mag geen Nederlands onroerend goed in de VBI houden. Je vastgoed moet in een aparte vennootschap zitten; overweeg hierbij een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting bij meerdere vastgoed BV's.
Voorwaarden voor het VBI-regime
- De instelling moet een NV of FGR zijn.
- Je moet open-end zijn: aandelen of bewijzen op verzoek van deelnemers inkopen.
- Je mag uitsluitend beleggen in financiële instrumenten en banktegoeden.
- Je mag niet beleggen in Nederlands onroerend goed per 2025.
- Je moet een beschikking VBI aanvragen bij de Belastingdienst in Groningen.
Praktische tips voor vastgoedbeleggers
Als je nu vastgoed belegt via een NV of FGR, moet je snel schakelen. Controleer of je voldoet aan de nieuwe voorwaarden voor 2025.
Vraag tijdig een beschikking VBI aan bij de Belastingdienst in Groningen. Als je niet voldoet, overstappen naar een FBI of een andere structuur.
Let op: privévermogen mag niet meer via een VBI belegd worden per 2025. Je moet je portefeuille herschikken. Een valkuil is het open-end karakter.
Je VBI moet op verzoek van deelnemers aandelen inkopen. Als je dat niet doet, val je buiten de boot.
Zorg dat je liquiditeit hebt om inkoopverzoeken te honoreren. Ook de financieringslimieten zijn cruciale. Als je een verhuurhypotheek hebt lopen, check dan of je onder de 60% vreemd vermogen blijft voor je vastgoeddochters. En voor overige beleggingen mag je niet boven de 20% vreemd vermogen zitten.
Denk ook aan je WWS-punten en huurcontracten. Als je vastgoed verduurzaamt, verhoog je je rendement en je WWS-score.
Dat kan helpen om je huurinkomsten te maximaliseren. Maar zorg dat je huurcontracten voldoen aan de wetgeving, zodat je geen problemen krijgt met de Belastingdienst.
Conclusie: schakel nu voor 2025
De VBI-regeling verandert fundamenteel per 1 januari 2025. Je kunt niet langer je privévermogen via een VBI beleggen in Nederlands onroerend goed.
Je moet je structuur aanpassen: ofwel een FBI, ofwel een andere beleggingsinstelling die voldoet aan de nieuwe voorwaarden.
Vraag tijdig je beschikking aan, check je financieringslimieten en zorg dat je open-end bent. Zo blijf je optimaal rendement behalen en houd je je belastingdruk laag. Tip: neem contact op met de Belastingdienst in Groningen voor advies over je VBI-verzoek.
En zorg dat je je verhuurhypotheek en WWS-punten in de gaten houdt. Met de juiste voorbereiding blijf je een succesvolle vastgoedbelegger.