Fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting bij meerdere vastgoed BV's

Stel je voor: je hebt meerdere vastgoed BV's, elk met hun eigen huurcontracten, verhuurhypotheek en box 3 verduurzaming projecten.

Je wilt efficiënt beheren en je rendement maximaliseren. Dan komt de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting in beeld. Het is een krachtig instrument, maar je moet het slim aanpakken. In deze gids leg ik je precies uit hoe het werkt, wat de voorwaarden zijn en hoe je het toepast voor jouw vastgoedportefeuille.

Fiscale eenheid vennootschapsbelasting

Een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting betekent dat meerdere BV's als één belastingplichtige worden behandeld.

Stel, je hebt een moeder-BV die 100% van de aandelen bezit in een dochter-BV die een appartementencomplex beheert. In plaats van dat beide BV's afzonderlijk aangifte doen en belasting betalen, worden ze samengevoegd. Dit is vooral handig bij vastgoedbeleggen, waar je soms verlieslatende BV's hebt (bijvoorbeeld door investeringen in verduurzaming) en winstgevende BV's.

De verliezen van de ene BV kunnen direct worden verrekend met de winsten van de andere, wat je totale belastingdruk verlaagt en je rendement verhoogt. De Belastingdienst ziet de fiscale eenheid als één economische eenheid.

Dit is een Nederlands concept, maar het kan ook werken via EU-landen zoals Noorwegen, IJsland of Liechtenstein.

Voorwaarden aangaan fiscale eenheid

Het is geen vrijblijvende constructie; je moet een verzoek indienen en aan strikte voorwaarden voldoen. Denk aan je verhuurhypotheek: als je meerdere BV's hebt met hypotheken, kan een fiscale eenheid helpen bij de financiering en cashflow. Maar let op: het is niet voor iedereen. Als je BV's hebt met verschillende activiteiten, zoals vastgoedbeleggen en handel, past het misschien niet.

Om een fiscale eenheid aan te gaan, moet je voldoen aan drie hoofdvoorwaarden. Ten eerste: de moeder-BV moet minimaal 95% van de aandelen, stemrechten, winst en vermogen van de dochter-BV bezitten.

Dit is juridisch en economisch eigendom. Stel, je hebt een moeder-BV die 100% van de aandelen heeft in een dochter-BV die een verhuurpand beheert. Dat voldoet. Ten tweede: moeder en dochter moeten feitelijk in Nederland zijn gevestigd.

Geen offshore constructies; de Belastingdienst controleert dit scherp. Ten derde: de STAK-constructie is niet meer mogelijk.

Tip: Controleer altijd je aandelenbezit voordat je een verzoek indient. Minimaal 95% is cruciaal, anders word je afgewezen.

Gevolgen fiscale eenheid

Een STAK (Stichting Administratiekantoor) werd vroeger gebruikt om stemrechten af te splitsen, maar sinds 2023 mag dit niet meer voor fiscale eenheden. Als je nog een STAK hebt, moet je deze ontbinden of omzetten. Controleer je aandelenbezit dus goed.

Heb je een kleindochter-BV? Dan is een fiscale eenheid mogelijk via een EU-tussenmaatschappij, zoals een holding in Luxemburg.

Of via een EU-topmaatschappij voor zuster-BV's. Dit is handig voor internationale vastgoedstructuren. Als de fiscale eenheid eenmaal is goedgekeurd, verandert er veel.

De dochter-BV is niet meer zelfstandig aangifteplichtig; de moeder-BV doet één aangifte voor de hele eenheid. Dit bespaart tijd en administratieve rompslomp.

Belangrijker: verliezen van de dochter-BV kunnen worden verrekend met winsten van de moeder-BV.

Stel, je dochter-BV investeert €50.000 in verduurzaming van een huurpand, wat leidt tot een tijdelijk verlies. Dit verlies verlaagt direct de winstbelasting van de moeder-BV, wat je cashflow verbetert. Voor vastgoedbeleggen in een BV betekent dit een hoger rendement. Je kunt verliezen van een BV met een verhuurhypotheek verrekenen met winsten van een andere BV die al stabiele huurinkomsten heeft.

Buitenlandse situaties

Maar er zijn ook nadelen. De fiscale eenheid is transparant; de Belastingdienst ziet alles.

Als je plannen hebt om één BV te verkopen, kan dit complex worden. Ook box 3 verduurzaming projecten moeten worden meegenomen in de eenheid. Zorg dat je vastgoedbeheer op orde is, want fouten kunnen leiden tot naheffingen.

Werk je met buitenlandse vastgoed BV's? Overweeg ook eens vastgoed beleggen via een VBI. Een fiscale eenheid is mogelijk via EU-landen.

Bijvoorbeeld: een Nederlandse moeder-BV met een dochter-BV via een EU-tussenmaatschappij in IJsland. Of zuster-BV's verbonden via een EU-topmaatschappij in Noorwegen. Dit is handig voor internationale vastgoedportefeuilles, maar je moet wel voldoen aan de EU-richtlijnen.

De Belastingdienst accepteert dit alleen als de buitenlandse entiteit feitelijk in een EU/EER-land is gevestigd.

Stel, je hebt een vastgoed BV in Liechtenstein die een pand in Nederland beheert. Via een fiscale eenheid kun je de verliezen van de Liechtenstein-BV verrekenen met de winsten van je Nederlandse moeder-BV. Dit verhoogt je totale rendement.

Verzoek fiscale eenheid

Maar let op: de verhuurhypotheek en WWS-regels (Wet Huurprijzen Woonruimte) blijven Nederlands. Je moet dus apart voldoen aan huurcontracten en verduurzamingseisen.

Prijsindicatie: het opzetten van zo'n structuur kost €2.000 - €5.000, afhankelijk van de complexiteit.

Het verzoek voor een fiscale eenheid moet schriftelijk bij de Belastingdienst worden ingediend. Doe dit binnen drie maanden na de gewenste ingangsdatum. Stel, je wilt dat de eenheid ingaat op 1 januari 2025; dien het verzoek uiterlijk 31 maart 2025 in. Te laat? Dan loop je een jaar mis.

Gebruik het formulier 'Verzoek fiscale eenheid vennootschapsbelasting' op de site van de Belastingdienst. Voeg bewijzen van aandelenbezit bij, zoals notariële aktes of aandelenregister.

Voor vastgoed BV's is timing cruciaal. Als je net een verhuurhypotheek hebt afgesloten, kan een fiscale eenheid helpen bij de renteaftrek. Of als je kiest voor vastgoed verhuren aan je eigen BV, verlaag je bij verduurzaming de belastingdruk.

De Belastingdienst reageert meestal binnen 6-8 weken. Kosten: geen leges, maar juridisch advies kost €1.000 - €3.000.

Vergeten verzoek schriftelijk in te dienen? Geen paniek, maar dien het alsnog in. De Belastingdienst is streng, maar je kunt een beroep doen op redelijkheid.

Einde fiscale eenheid

Tip: vraag een fiscalist om je verzoek te controleren, vooral als je meerdere BV's hebt met verschillende huurcontracten. De fiscale eenheid eindigt automatisch als de voorwaarden niet meer worden voldaan. Bijvoorbeeld als je aandelenbezit onder de 95% zakt, of als een BV wordt verkocht.

Stel, je dochter-BV met een verhuurpand wordt overgenomen; de eenheid stopt per direct.

De Belastingdienst stuurt een bericht, en je moet opnieuw apart aangifte doen. Verliezen die niet zijn verrekend, vervallen niet direct, maar je moet ze apart claimen. Ook bij faillissement of ontbinding van een BV eindigt de eenheid.

Voor vastgoedbeleggen betekent dit dat je verduurzaming projecten moeten worden afgewikkeld. Kosten voor einde eenheid: geen directe kosten, maar je administratie moet op orde zijn.

Tip: plan je exit strategie. Als je één BV wilt verkopen, overweeg dan om de fiscale eenheid eerst te beëindigen om complicaties te voorkomen.

Dit behoudt je rendement en voorkomt discussies met de Belastingdienst.