Vastgoed beleggen met een kleine portemonnee: Samen kopen met anderen

Stel je voor: je wilt starten met vastgoed beleggen, maar je spaarrekening zucht onder het gewicht van de huidige huizenprijzen. Een appartementje kopen voor de verhuur voelt onmogelijk.

Toch is er een slimme weg vooruit die steeds meer beleggers bewandelen: samen kopen met anderen. Je combineert je krachten, deelt de kosten en bouwt samen een portefeuille op die je alleen nooit had kunnen betalen. Het is geen quick fix, maar het werkt wél.

Wat is samen kopen precies?

Samen kopen betekent dat je met een groep investeerders één of meerdere woningen aanschaft. Je koopt niet zomaar wat aandelen, maar je bent samen rechtstreeks eigenaar van het vastgoed.

Vaak gebeurt dit via een vennootschap onder firma (vof) of een besloten vennootschap (bv).

Iedereen legt geld in, iedereen krijgt een aandeel en iedereen deelt in de opbrengsten en de lasten. Het mooie is dat je met een kleiner bedrag kunt instappen. Waar je voor een appartement in Amsterdam al snel € 400.000 tot € 600.000 nodig hebt, kun je samen met drie vrienden al starten met € 100.000 per persoon. Zo bouw je toch vermogen op, zonder direct je hele spaarpot te moeten aanspreken.

Waarom dit werkt voor kleine beleggers

De woningmarkt is extreem duur geworden. Banken verstrekken verhuurhypotheek alleen nog onder strengere voorwaarden.

De maximale loan-to-value (LTV) is vaak beperkt tot 70% en de rente ligt hoger dan bij een gewone hypotheek.

Als starter met een modaal inkomen kom je daardoor amper aan een woning voor de verhuur. Samen kopen maakt dit haalbaar. Daarnaast spreid je risico.

In je eentje draag je alle marktrisico’s, leegstand en onderhoudskosten. In een groep deel je die lasten. Als één woning een maand leegstaat, heb je nog steeds inkomsten uit de andere panden in je portfolio. Dat voelt veiliger en houdt het rendement stabieler.

Hoe het werkt: stappen, kosten en praktische details

Een typisch traject begint met een goede match. Je zoekt mensen die hetzelfde doel hebben: een stabiel rendement uit verhuur.

Meestal start je met een duidelijke intentieverklaring, gevolgd door een onderhandse overeenkomst. Daarna open je een gezamenlijke rekening en ga je vastgoed beleggen voor beginners. Financiering regel je via een verhuurhypotheek.

Banken zoals ABN AMRO, ING en Rabobank bieden hiervoor speciale producten. Naast reguliere woningen kun je ook beleggen in zorgvastgoed, een groeiende markt door de vergrijzing. Verwacht een rente van circa 4,5% tot 5,5% (standen december 2024) en een maximale financiering van 70% van de marktwaarde.

Modellen en varianten met prijsindicaties

Voor een woning van € 400.000 betekent dit dat je samen € 120.000 eigen geld nodig hebt, inclusief aankoopkosten en overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting voor beleggingspanden is 10,4% (per 1 januari 2024). Bij een aankoop van € 400.000 kost dat € 41.600. Tel daarbij de notariskosten (ca. € 1.000–€ 1.500) en eventuele adviseurskosten (ca. € 2.000–€ 3.000).

Een groep kan deze kosten delen, waardoor de drempel lager wordt. Een veelgebruikt model is de vof.

Iedere partner brengt geld in en krijgt een aandeel dat correspondeert met zijn inleg. De vof koopt het pand, sluit de verhuurhypotheek af en zorgt voor het beheer. De winst wordt jaarlijks verdeeld naar rato van de aandelen.

Een alternatief is een bv, waarbij je aandelen uitgeeft. Een bv is wat formeler, maar biedt meer bescherming en is handig bij grotere bedragen of onbekende partners.

Prijsindicaties voor een kleine groep: een appartement van 70–90 m² in een middelgrote stad (bijvoorbeeld Utrecht, Eindhoven of Groningen) kost tussen € 300.000 en € 450.000. Samen met drie tot vijf investeerders kom je dan op € 60.000–€ 90.000 per persoon eigen geld. Huurinkomsten liggen vaak tussen € 1.200 en € 1.800 per maand, afhankelijk van het WWS-puntensysteem en de locatie.

Let op: bij gedeeld eigendom moet je rekening houden met een sluitende vof-overeenkomst. Daarin staan afspraken over besluitvorming, uitstapregels, verdeling van kosten en verantwoordelijkheden voor onderhoud. Een goede notaris helpt hierbij, kosten ca. € 1.000–€ 1.500.

Rendement, risico’s en fiscale aspecten

Je rendement hangt af van huurinkomsten, kosten en waardeontwikkeling. Een realistisch netto rendement op verhuurd vastgoed ligt nu tussen 3% en 5%, na aftrek van hypotheeklasten, belastingen en beheerkosten.

Bij een woning van € 400.000 met € 1.500 huur per maand en een hypotheek van € 280.000 (70%) kom je uit op een netto cashflow van circa € 300–€ 500 per maand, afhankelijk van kosten en verduurzaming. Fiscaal valt verhuurde woningen in box 3. Je betaalt belasting over het forfaitaire rendement (momenteel circa 6,17% van de WOZ-waarde).

Het tarief in box 3 is 32% (2024). Dat betekent dat je netto rendement onder druk kan staan, vooral als je weinig aftrekposten hebt.

Verduurzaming kan helpen: een energielabel A of B verlaagt je onderhoudskosten en verhoogt je huurpotentieel, maar levert geen directe fiscale aftrek op in box 3.

Risico’s zijn er wel. Leegstand kan voorkomen, onderhoud is onvermijdelijk en de huurmarkt kan veranderen. Een goed vastgoedbeheer is essentieel: denk aan een waterdicht huurcontract, snelle reparaties en professionele screening van huurders. Kosten voor beheer liggen vaak tussen 5% en 8% van de jaarhuur.

Praktische tips voor een succesvolle samenwerking

• Kies partners met een vergelijkbare visie en financiële draagkracht. Spreek een minimale inleg af, bijvoorbeeld € 25.000 per persoon.
• Maak een sluitende vof- of bv-overeenkomst. Regel uitstapregels, besluitvorming en een duidelijke taakverdeling.
• Houd rekening met de WWS-huurpunten. Een woning met meer punten mag meer huur vragen, wat je rendement verhoogt.
• Verduurzaam waar mogelijk. Plaats zonnepanelen (ca. € 1.500–€ 2.500 per woning), verbeter isolatie en kies voor een warmtepomp als het past.
• Zoek een betrouwbare verhuurhypotheek. Vraag offertes aan bij ABN AMRO, ING en Rabobank, en vergelijk rente en voorwaarden.
• Houd een reservefonds aan voor onderhoud en leegstand. Reken op 5% van de jaarhuur als buffer.
• Gebruik een professioneel huurcontract. Laat dit controleren door een jurist of verhuurmakelaar.
• Monitor je rendement maandelijks. Gebruik een eenvoudige spreadsheet of vastgoedbeheersoftware.

Samen kopen is geen magie, het is een praktische oplossing voor een lastig probleem. Met een beetje planning en goede afspraken bouw je stap voor stap vermogen op.

Een groep kan deze kosten delen en soms zelfs een professionele beheerder inschakelen. Start klein, leer snel en bouw vertrouwen op.

Misschien begin je met één appartement en groei je later uit naar een tweede of derde pand. De kracht van samenwerking zit ‘m in de gedeelde kennis, het gedeelde risico en het gedeelde succes. Zo wordt kiezen tussen vastgoedfondsen of fysiek vastgoed met een kleine portemonnee ineens wel heel realistisch.