Vastgoedfondsen versus fysiek vastgoed: Wat past bij jouw risicoprofiel?

Je staat op het punt om te beleggen in vastgoed. De keuze is groot: kies je voor een vastgoedfonds waar je rustig achteroverleunt, of ga je voor een fysiek pand dat je zelf in de verhuur zet?

Dit is niet zomaar een keuze. Het bepaalt hoeveel tijd je kwijt bent, hoeveel risico je loopt en wat je uiteindelijk overhoudt.

Laten we eens lekker praktijkgericht kijken wat bij jouw risicoprofiel past, zonder ingewikkelde theorie.

Wat zijn vastgoedfondsen en fysiek vastgoed eigenlijk?

Een vastgoedfonds is simpelweg een mandje met panden. Je koopt aandelen in een fonds en bent daarmee mede-eigenaar van een grote portefeuille kantoren, winkels of woningen.

Je hoeft zelf niets te regelen; het fonds beheert alles. Denk aan grote namen als Corum of MN.

Je investeert vaak al vanaf €500 tot €1.000. Geen gedoe met huurders die je ’s nachts bellen voor een lekkage. Fysiek vastgoed is het tegenovergestelde.

Je koopt zelf een appartement, huis of garage. Jij bent de baas.

Je regelt de verhuurhypotheek, tekent het huurcontract en bepaalt of je gaat verduurzamen. Een appartement in Utrecht kost je al snel €300.000 tot €400.000, inclusief aankoopkosten. Je hebt meer controle, maar ook meer werk aan je hoofd. Waarom is deze keuze zo belangrijk?

Omdat het direct invloed heeft op je rendement en je vrije tijd.

Een fonds geeft je rust, maar minder controle. Fysiek vastgoed geeft je meer invloed op je huurinkomsten, maar je draagt ook zelf de risico’s van leegstand en onderhoud.

Hoe werkt een vastgoedfonds in de praktijk?

Bij een vastgoedfonds koop je een stukje van een grote portefeuille. Het fonds beheert de panden, int de huur en keert dividend uit.

Je ontvangt vaak een netto rendement van 4% tot 6% per jaar. Dat klinkt misschien minder dan fysiek vastgoed, maar je hoeft je geen zorgen te maken over huurcontracten of WWS-punten. Je belegt in box 3.

De Belastingdienst rekent met een forfaitair rendement van 6,17% over je beleggingen.

Je betaalt daarover ongeveer 36% belasting. Bij een fonds van €10.000 betaal je dus circa €222 belasting per jaar. Je hoeft je geen zorgen te maken over verduurzaming of onderhoudskosten; die zijn al verrekend in het fonds.

Er zijn verschillende soorten fondsen. Sommige focussen op woningen, andere op kantoren of winkels.

Je kunt kiezen voor een gesloten fonds, waar je voor een vaste periode vastzit, of een open fonds dat elke dag verhandelbaar is.

“Een fonds is als een buffet: je neemt een stukje van alles, zonder dat je zelf hoeft te koken.”

Prijzen variëren van €500 tot €5.000 per stuk, afhankelijk van het fonds. De risico’s zijn gespreid. Als één pand leegvalt, heb je nog genoeg andere panden in het fonds. Maar je hebt geen invloed op de keuzes van het fonds.

Wil je meer rendement? Dan moet je vaak meer risico nemen, bijvoorbeeld in fondsen met meer kantoorpanden, die nu minder populair zijn.

Wat komt er kijken bij fysiek vastgoed?

Fysiek vastgoed begint met een verhuurhypotheek. Je moet eerst een pand kopen.

Een appartement van €350.000 kost je ongeveer €20.000 aan eigen geld (inkoopkosten en belastingen). De bank leent je maximaal 80% van de aankoopprijs.

Je hypotheekrente ligt nu rond de 4,5% tot 5% voor een beleggingshypotheek. Daarna regel je de verhuur. Je moet een huurcontract opstellen dat voldoet aan de WWS (Woningwaarderingsstelsel). Voor een gemiddelde woning van 70 m² in Utrecht of Amsterdam vraag je huur van €1.000 tot €1.200 per maand.

Je rendement hangt af van je aankoopprijs en huurinkomsten. Een pand van €350.000 met €1.200 huur per maand geeft een bruto rendement van ongeveer 4,1% per jaar.

Je moet rekening houden met box 3. De Belastingdienst gaat uit van een forfaitair rendement van 6,17% over je vermogen. Over een pand van €350.000 betaal je dus belasting over een fictief inkomen van €21.595.

Je netto rendement hangt af van je aftrekposten, zoals hypotheekrente en onderhoudskosten. Je bent zelf verantwoordelijk voor verduurzaming.

Een energielabel C is vaak verplicht voor verhuur. Het isoleren van een woning kost gemiddeld €5.000 tot €15.000.

Je kunt hiervoor een groene hypotheek afsluiten, waarbij je rentekorting krijgt als je verduurzaamt. Dit verhoogt je rendement op de lange termijn, maar vraagt om een investering nu. Je beheer is je eigen keuze.

Je kunt een vastgoedbeheerder inschakelen voor circa €50 tot €100 per maand per pand. Zij regelen huurcontracten, incasso en onderhoud. Of je doet het zelf, wat je tijd kost, maar je bespaart op kosten.

Welk risicoprofiel past bij jou?

Als je een avonturier bent die graag de touwtjes in handen heeft, is fysiek vastgoed iets voor jou.

Je kunt je pand verduurzamen, de huur verhogen en je rendement zelf sturen. Maar je moet wel tegen een stootje kunnen.

Leegstand kan je maandinkomen flink drukken. Een leegstaand pand van €350.000 kost je al snel €1.500 per maand aan vaste lasten zonder huurinkomsten. Als je liever rustig belegt zonder gedoe, is beleggen in logistiek vastgoed een betere keuze. Je ontvangt dividend zonder je zorgen te maken over huurders of onderhoud.

Het risico is lager, maar je rendement is ook beperkter. Een fondsrendement van 5% is realistisch, maar je hebt geen invloed op de keuzes van het fonds.

Je risicoprofiel hangt ook af van je financiële situatie. Heb je €50.000 tot €100.000 te beleggen? Dan is een vastgoedfonds een goede start.

Heb je €300.000 of meer? Dan kun je overwegen om een fysiek pand te kopen.

1. Bepaal je doel: wil je passief inkomen of actief beleggen?
2. Check je budget: hoeveel eigen geld kun je inleggen?
3. Bedenk hoeveel tijd je kwijt wilt zijn: een fonds kost 0 uur, een pand kost 5-10 uur per maand.

Je kunt ook combineren: deels in een fonds, deels in een pand.

Onthoud dat fysiek vastgoed meer rendement kan opleveren, maar ook meer risico’s met zich meebrengt. Een fonds is veiliger, maar je rendement is beperkter. Kies wat bij jou past.

Praktische tips voor je keuze

Begin met een fonds als je nieuw bent in vastgoed. Koop een stukje van een fonds voor €1.000 en kijk hoe het bevalt.

Je leert de markt kennen zonder direct een groot risico te nemen. Probeer fondsen van MN of Corum, die hebben een goede reputatie. Als je voor fysiek vastgoed gaat, start met een appartement van €250.000 tot €300.000. Zo blijft je hypotheeklast beperkt, of kijk eens naar beleggen in zorgvastgoed vanwege de vergrijzing.

Kies een pand met een goed WWS-puntensysteem, zodat je huur marktconform is. Laat een bouwtechnische keuring doen voor je koopt, om onverwachte kosten te voorkomen.

Verduurzaam direct. Een energielabel A levert je een hogere huur op en een lagere energierekening voor je huurder.

Je kunt hiervoor een groene hypotheek afsluiten met 0,25% rentekorting. Dit verhoogt je rendement met 0,5% tot 1% per jaar. Gebruik een vastgoedbeheerder als je geen tijd hebt.

Voor €75 per maand regelen ze alles. Zo blijft je rendement stabiel zonder dat je je avonduren kwijt bent.

Zorg dat je huurcontract waterdicht is, met een opzegtermijn van minimaal 6 maanden. Check je box 3-positie. Overweeg om je vastgoed in een stichting of bv te stoppen als je meer dan €500.000 belegt.

Dit kan belastingvoordeel opleveren, maar vraag advies aan een fiscaal specialist. Zo houd je meer over van je rendement.

De keuze is aan jou. Of je nu kiest voor een fonds of een pand, zorg dat je weet wat je doet.

Begin klein, leer bij en bouw langzaam op. Dan wordt vastgoed beleggen voor beginners echt iets voor jou.