Schenking van een pand met behoud van vruchtgebruik: Fiscale voordelen

Stel je voor: je hebt een mooi pand, je kinderen staan te trappelen en jij wilt ze financieel helpen, maar niet je eigen comfort opofferen. Een schenking van een pand met behoud van vruchtgebruik is een gouden greep.

Je geeft de bloot eigendom aan je kinderen, maar jij blijft er voorlopig zelf over beschikken.

Je woont er zelf, of je verhuurt het en houdt de huurinkomsten. Het klinkt als een droom, en met de juiste fiscale planning is dat het ook. We duiken erin.

Het huis alvast aan de kinderen schenken; voordelig of niet?

Ja, dat kan. Je schenkt de woning aan je kinderen, maar houdt het vruchtgebruik.

Dat betekent: zij zijn eigenaar van het gebouw, jij mag het gebruiken. Tot je overlijdt of tot je besluit het vruchtgebruik te beëindigen. Het grote voordeel? De waarde van het pand op het moment van schenking telt niet meer mee voor je eigen vermogen in Box 3.

Dat scheelt belasting, zeker als je al een aardig vermogen hebt. Let wel op: sinds 2010 geldt de fictiebepaling erfbelasting.

Als je het vruchtgebruik beëindigt binnen 180 dagen voor je overlijden, telt het pand alsnog als erfdeel. Je kinderen betalen dan alsnog erfbelasting over de waarde op het moment van overlijden. Plan dus ruim van tevoren.

Een reële vergoeding is cruciale. De Belastingdienst eist een jaarlijkse vergoeding van minimaal 6% van de WOZ-waarde.

Betaal je dat niet? Dan wordt de schenking alsnog gezien als een schuldige vordering, en dat leidt tot extra belasting.

Houd hier rekening mee in je cashflow.

Uw huis aan uw kinderen verkopen en meteen terughuren: wat zijn de voor- en nadelen?

Verkopen en terughuren, oftewel sale & lease back, is een alternatief. Je verkoopt het pand aan je kinderen voor de marktwaarde, en huurt het meteen terug.

Dit is vooral interessant als je de overdrachtsbelasting wilt minimaliseren. In 2025 betaal je 2% overdrachtsbelasting als je kind er zelf gaat wonen.

Blijf je er zelf wonen of verhuur je het? Dan gaat het om 10,4% over de marktwaarde. Dat is een flink verschil. Je kind kan de woning dus kopen met een lage overdrachtsbelasting, en jij huurt het terug.

Een win-win, mits je de huur marktconform vaststelt. De huur moet wel reëel zijn.

De Belastingdienst kijkt naar de WOZ-waarde en een redelijk rendement. Een huur van 6% van de WOZ-waarde is een goede richtlijn. Zo voorkom je dat de huur als een schenking wordt gezien. Gebruik een huurcontract dat voldoet aan de WWS (Woningwaarderingsstelsel) voor een waterdichte constructie.

Sale & lease back: uw huis verkopen en meteen terughuren

Deze constructie werkt als volgt: je kind koopt het pand voor €400.000 (marktprijs). Jij huurt het terug voor €2.000 per maand (6% van €400.000 is €24.000 per jaar, dus €2.000 per maand). Je kind betaalt overdrachtsbelasting: 2% als ze er zelf wonen, 10,4% als jij blijft wonen.

Dat is respectievelijk €8.000 of €41.600. Je kunt de belastingvrije schenking van €31.813 (2024) gebruiken om de koopsom te verrekenen.

Je kind krijgt dus €31.813 van je, en dat verrekent met de koopprijs. Zo daalt de financieringsbehoefte.

Let op: de jubelton van €100.000 is per 1 januari 2024 afgeschaft. Je kind heeft een verhuurhypotheek nodig om de woning te kopen. De bank kijkt naar het rendement op de huur.

Met een huur van €2.000 per maand en een marktconforme rente, kan je kind een hypotheek krijgen.

Zorg dat het pand energiezuinig is (label A of B) voor een betere hypotheek en lagere kosten.

Waar kunt u op besparen?

Met een schenking met vruchtgebruik bespaar je op erfbelasting. De waarde van het pand op het moment van schenking telt niet mee voor je eigen vermogen.

Als je overlijdt, is de waarde op dat moment lager (door aftrek van het vruchtgebruik).

Dat scheelt duizenden euro’s. Je bespaart ook op inkomstenbelasting. De huurinkomsten uit het pand (als je het verhuurt) vallen in Box 3, zeker als je kijkt naar de fiscale aspecten van transformatievastgoed.

Maar door de schenking verminder je je vermogen, dus minder Box 3-heffing. Zorg dat je de huurinkomsten netjes opgeeft. Verduurzaming speelt een rol. Als je het pand verduurzaamt (isolatie, zonnepanelen), stijgt de WOZ-waarde niet enorm, maar het rendement wel.

Je kind krijgt een betere huurinkomst en een lagere energierekening. Dat maakt de constructie aantrekkelijker.

Voor welke kosten komen jullie te staan?

De kosten zijn overzichtelijk. Notariskosten voor de akte van schenking en vruchtgebruik: ongeveer €1.000 - €1.500.

Overdrachtsbelasting: 2% of 10,4% van de marktwaarde. Taxatiekosten: €500 - €800. Advieskosten belastingadviseur: €1.500 - €3.000, afhankelijk van de complexiteit.

De huurinkomsten moeten de kosten dekken. Stel: je kind betaalt €2.000 per maand huur.

Na aftrek van kosten (onderhoud, verzekering, belasting) houd je een netto rendement over.

Zorg dat dit minimaal 6% van de WOZ-waarde is, anders krijg je problemen met de Belastingdienst. Je kind betaalt inkomstenbelasting over de huurinkomsten. De hypotheekrente is aftrekbaar. Het netto rendement hangt af van de huur, de hypotheeklasten en de verduurzaming. Een financieel adviseur kan een berekening maken.

Je huis schenken aan je kind: is dat slim?

Ja, als je het slim aanpakt. Je kind krijgt een pand zonder directe aanschafkosten, jij behoudt je wooncomfort en je vermogen daalt voor Box 3.

Maar het is geen quick fix. Je moet rekening houden met de fictiebepaling, de 6%-regel en de huurcontracten.

Overweeg een verhuurhypotheek voor je kind. De bank financiert tot 70% van de marktwaarde. De rest moet je kind zelf inbrengen of uit de schenking halen. Gebruik de belastingvrije schenking van €31.813 slim: verreken die met de koopsom.

Laat je altijd adviseren. Een notaris kan de akte opmaken, een belastingadviseur zorgt voor de fiscale optimalisatie.

Zij kennen de nieuwste regels en kunnen fouten voorkomen.

Regels voor inkomstenbelasting

De huurinkomsten uit het pand vallen in Box 3. Je betaalt belasting over het rendement, niet over de daadwerkelijke huur.

Het tarief is ongeveer 30% van een forfaitair rendement (4,7% van je vermogen). Door de schenking daalt je vermogen, dus minder belasting. Je kind betaalt inkomstenbelasting over de huurinkomsten.

De hypotheekrente is aftrekbaar. Zorg dat het huurcontract marktconform is, anders ziet de Belastingdienst het als een schenking.

Gebruik een WWS-contract voor huurwoningen. Verduurzaming leidt tot aftrekposten. Je kind kan investeren in isolatie of zonnepanelen en de kosten aftrekken. Dat verhoogt het rendement en verlaagt de belastingdruk.

Nieuwe regels voor erfbelasting

De fictiebepaling erfbelasting sinds 2010 is cruciaal. Beëindig je het vruchtgebruik binnen 180 dagen voor je overlijden? Dan telt het pand alsnog als erfdeel.

Je kinderen betalen erfbelasting over de waarde op het moment van overlijden. Plan dus tijdig.

De correctie erfbelasting: vermindering met opgeofferde bedrag + 6% enkelvoudige rente. Door legaal belasting te besparen met vastgoed, voorkom je bovendien onnodige dubbele belasting.

Een belastingadviseur kan dit uitrekenen. De schenkbelasting in 2025 is gelijk aan de erfbelasting. Je kind betaalt 10% over de eerste €127.587, 20% over het volgende deel. De belastingvrije schenking van €31.813 telt hier niet voor.

Overdrachtsbelasting in 2025

Overdrachtsbelasting is een eenmalige kostenpost. In 2025 betaal je 2% als je kind er zelf gaat wonen, 10,4% als jij blijft wonen of verhuurt.

Het verschil is groot, dus kies de juiste constructie. De belasting is over de marktwaarde. Laat het pand taxeren door een erkende taxateur. Zorg dat de taxatie realistisch is, want de Belastingdienst controleert.

Gebruik de belastingvrije schenking van €31.813 om de overdrachtsbelasting te verlagen. Door vastgoed fiscaal slim te schenken krijgt je kind het geld en betaalt het minder eigen geld in.

Schenkbelasting in 2025

De schenkbelasting is gelijk aan de erfbelasting. Je kind betaalt 10% over de eerste €127.587, 20% over het volgende deel.

De belastingvrije schenking van €31.813 is eenmalig en telt niet mee voor de schenkbelasting. Plan de schenking zo dat je kind de belastingvrije schenking optimaal gebruikt. Bijvoorbeeld door de schenking te verrekenen met de koopsom van het pand.

Laat een notaris de schenking vastleggen. Zo voorkom je discussies met de Belastingdienst.

Huis schenken en huur betalen

Je kind koopt het pand en jij huurt het terug. De huur moet marktconform zijn, minimaal 6% van de WOZ-waarde.

Gebruik een huurcontract dat voldoet aan de WWS voor een waterdichte constructie.

De huurinkomsten zijn belast in Box 3 voor je kind. De hypotheekrente is aftrekbaar. Zorg dat de huur voldoende is om de hypotheeklasten te dekken.

Geef een reactie Reactie annuleren

Verduurzaming verhoogt het rendement. Investeer in isolatie of zonnepanelen en profiteer van aftrekposten.

Heb je vragen over schenking met vruchtgebruik? Laat een reactie achter en we helpen je verder. Onthoud: laat je altijd adviseren door een belastingadviseur of notaris. Zo voorkom je fouten en maximaliseer je de fiscale voordelen.