Vastgoed schenken aan kinderen: Successiewet en fiscale constructies
Je staat voor een enorme keuze. Je hebt een prachtig beleggingspand in je bezit en je kinderen staan te trappelen.
Hoe geef je dat vastgoed op een slimme manier door? Je wilt natuurlijk niet dat de fiscus met het grootste deel van de buit aan de haal gaat. Dit is het moment om strategisch te denken.
De wereld van successie en schenken zit vol valkuilen, maar ook vol kansen.
Laten we samen op tafel zitten en dit ontwarren, zodat jij weet wat je doet.
Waarom dit spelletje nu al spelen?
Uitstellen is vaak duurkoop. De kans is groot dat je vermogen de komende jaren blijft groeien.
Stel je eens voor: over twintig jaar is je pand misschien €800.000 waard in plaats van €400.000 nu. De belasting die je kinderen dan moeten betalen over die erfenis is enorm. Door nu al te schenken, zet je een rem op die belastinggroei.
Het is alsof je nu al een deel van je toekomstige belasting claimt. De Belastingdienst kijkt met argusogen naar vermogen dat van de ene op de andere generatie gaat.
De Successiewet is de wet die regelt hoeveel belasting je betaalt bij een erfenis of schenking.
Voor je kinderen telt een schenking als een 'vermogensoverdracht'. Ze betalen hierover belasting, tenzij ze gebruikmaken van de eenmalige vrijstelling. Die vrijstelling is je beste vriend. Op dit moment mag je kind in 2024 eenmalig €28.947 schenking van je ontvangen zonder dat er direct schenkbelasting over betaald hoeft te worden.
Dit bedrag mag je kind gebruiken voor alles wat hij of zij wil. Wil je meer schenken?
Dan betaalt je kind over het bedrag boven de €28.947 wel belasting. Het tarief voor kinderen is overigens best gunstig: tot ongeveer €140.000 (2024) betaal je kind 10% belasting. Daarboven 20%.
De valkuil: je pand schenken zonder geld
Stel je schenkt je verhuurde appartement van €400.000 cadeau aan je zoon. Hij krijgt de sleutel en de eigendomspapieren, maar geen cent op zijn rekening.
De Belastingdienst vindt dit prachtig, want zij kijken naar de 'waarde' van de schenking.
Je zoon krijgt een aanslag schenkbelasting over €400.000. Met de vrijstelling van €28.947 resteert €371.060. De eerste €140.000 kost hem 10% (€14.000) en de rest 20% (€46.212). Totaal: €60.212.
Een flinke hap uit zijn cashpositie. Het probleem is dat je zoon dit bedrag contant moet betalen. Hij kan het pand wel verhuren, maar de huurinkomsten zijn vaak niet genoeg om direct die €60.000 bij elkaar te sparen. Bovendien heeft hij te maken met de WWS (Wet Waardering Onroerende Zaken) en de verhuurhypotheek.
Als de huur niet hoog genoeg is, kan hij de lasten niet dragen.
Hij zit dus met een prachtig pand, maar een gat in zijn cashflow. Dit is een klassieke valkuil.
Een constructie die hier vaak wordt gebruikt is de 'schenking onder schulderkennenis'. Dit klinkt ingewikkeld, maar het is simpel. Jij schenkt het pand, maar je kind 'koopt' het van je voor een bedrag.
Dit bedrag zet je om in een schuld. Die schuld schenk je dan weer kwijt.
Zo combineer je een schenking met een lening. Dit is complex en vereist een waterdichte hypotheekakte bij de notaris. De rente die je kind aan je betaalt, mag je kind vaak aftrekken van de huurinkomsten.
De slimme route: schenken met een verhuurhypotheek
Een veel betere aanpak is om het pand te verkopen aan je kind.
Je kind koopt het pand van je voor €400.000. Om dit te financieren, sluit je kind een verhuurhypotheek af.
Dit is een specifieke hypotheekvorm voor beleggingspanden. De bank financiert een deel van de koopsom. Je kind moet zelf een eigen inleg meenemen. Dit is vaak minimaal 20% tot 30% van de koopsom, inclusief bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting (10,4% in 2024 voor beleggingspanden) en notariskosten.
Hier komt de magie van de schenking om de hoek kijken. Je kind heeft €400.000 nodig, maar heeft maar €100.000 eigen geld.
Jij schenkt het verschil van €300.000. Dit bedrag kan je kind direct gebruiken als eigen inleg voor de verhuurhypotheek. De bank ziet nu een sterke financiële situatie: een eigen inleg van 25% of meer.
De rente voor een verhuurhypotheek ligt vaak rond de 4,5% tot 5% (standen 2024). Dit is hoger dan een gewone hypotheek, maar de huurinkomsten dragen deze lasten.
De voordelen stapelen zich op. Je kind krijgt een pand met een huurcontract dat voldoet aan de WWS.
De huurinkomsten zorgen voor een positieve cashflow. De rente over de verhuurhypotheek is aftrekbaar van de huurinkomsten (box 3). Je kind bouwt direct vermogen op door aflossing.
En jij hebt je kind flink geholpen zonder dat ze direct een enorme belastingaanslag krijgen, want je schenkt 'slechts' €300.000. Over dit bedrag betaalt je kind dus 'slechts' €60.212 belasting (10% over €140k, 20% over €160k).
Dit is nog steeds veel, maar het is een investering die direct rendement oplevert.
Hoeveel eigen geld is nodig?
Banken zijn streng voor verhuurhypotheken. Ze kijken naar de stabiele huurinkomsten.
De verhuurhypotheek mag vaak maar 70% tot 80% van de marktwaarde financieren. De marktwaarde is vaak hoger dan de aanschafprijs. Stel het pand is €400.000 waard. De bank financiert maximaal €320.000 (80%).
Je kind moet dus €80.000 + €41.600 overdrachtsbelasting + €2.000 notaris kosten = €123.600 zelf inleggen. Overweeg je om vastgoed in de BV onder te brengen voor een gunstigere fiscale structuur?
Jij kunt dit bedrag schenken. De totale schenking is dan €123.600. Over dit bedrag betaalt je kind €12.360 belasting (10% over €123.600). Dat is ineens een stuk minder pijnlijk.
De verduurzaming als hefboom
Een gemiste kans is het niet betrekken van verduurzaming. De overheid stimuleert het verduurzamen van vastgoed.
Als je het pand verduurzaamt voordat je het schenkt of verkoopt, verhoog je de marktwaarde. Denk aan zonnepanelen (€5.000 - €8.000), een warmtepomp (€15.000 - €25.000) of triple glas.
Dit verhoogt het energielabel. Een label A of B zorgt voor een hogere maximale huurprijs volgens het WWS puntenstelsel. Door te verduurzamen, creëer je dus meer rendement. Je kind kan een hogere huur vragen.
Dit betekent dat de verhuurhypotheek makkelijker gedragen kan worden. Bovendien is de marktwaarde van het pand gestegen.
Misschien financier je de verduurzaming met een speciale duurzaamheidslening. Of je schenkt het geld voor de panelen er bovenop. Zo geef je een pand door dat toekomstbestendig is en meer oplevert. De fiscus beloont verduurzaming in box 3 niet direct, maar de huurder en de markt wel.
Praktische tips om direct mee aan de slag te gaan
Dit is wat je nu kunt doen. Stap 1 is inzicht. Weet wat je pand waard is.
Schakel een taxateur in die gespecialiseerd is in beleggingspanden. Vraag ook een goede verhuurmakelaar naar de maximale huurprijs volgens het WWS.
Dit bepaalt de toekomstige cashflow. Stap 2 is praten met de bank.
Vraag een 'principe' offerte aan voor een verhuurhypotheek voor je kind. Zo weet je precies hoeveel eigen geld er nodig is. Stap 3 is de notaris.
Ga zitten met een notaris die ervaring heeft met schenkingen en hypotheken voor beleggers.
Laat een modelberekening maken voor een schenking onder schulderkennenis of een schenking die direct als eigen inleg dient. Vraag naar de exacte kosten voor de hypotheekakte en de schenkingsakte. Reken op notariskosten van €1.500 tot €2.500. Stap 4 is de Belastingdienst.
Een gouden tip: Zorg dat het huurcontract waterdicht is. Gebruik een standaard huurcontract voor beleggingspanden. Zorg dat je het puntentelling van het WWS goed doorrekent. Een verkeerde huurprijs kan leiden tot huurverlaging, wat je rendement onder druk zet.
Download het formulier 'Schenking aangeven'. Doe dit altijd op tijd om boetes te voorkomen.
Denk ook na over de timing. Schenken vlak voor de jaarwisseling of juist in januari?
De eenmalige vrijstelling reset elk jaar. Als je kind dit jaar al €10.000 heeft gekregen, kan hij of zij dit jaar nog €18.947 ontvangen. Spreiden over meerdere jaren kan ook slim zijn.
Zo blijf je onder de tarieven en bouw je stap voor stap vermogen op. De wereld van vastgoed en belasting is complex; zo moet je bij vastgoed verkopen met winst goed opletten op de belasting. Met de juiste stappen houd je zelf de touwtjes in handen. Geef je kinderen geen last, maar een voorsprong.
Zorg dat ze een pand krijgen dat rendeert, verduurzaamd is en financieel gezond is.
Dan wordt vastgoed schenken een zegen en geen last. Optimaliseer je rendement door fiscaal slim te handelen en zet de eerste stap.