Casestudy: Verhuur aan expats in de regio Eindhoven (Brainport)

Een stukje vastgoed in de Brainportregio is nu een van de slimste beleggingen die je kunt maken. Expats die voor bedrijven als ASML of VDL naar Eindhoven komen, zoeken vaak tijdelijk onderdak voor 1 tot 3 jaar. Ze hebben een hoog budget, een stabiele baan en betalen keurig op tijd.

Dit is de gouden combinatie voor een verhuurhypotheek. Je koopt een appartement van €350.000, verhuurt het voor €1.600 per maand en bouwt een flinke berg vermogen op.

Laten we eens kijken hoe je dit precies aanpakt, van financiering tot huurcontract.

Waarom de Eindhoven-markt zo interessant is

De regio Eindhoven, en dan vooral Veldhoven en Eindhoven zelf, is een enorme economische motor. De focus op high-tech zorgt voor een continue stroom van internationale werknemers.

Deze expats verdienen goed en zoeken woonruimte die direct beschikbaar is en van alle gemakken voorzien.

Zij zijn de ideale huurder voor jouw beleggingspand. Wat dit zo winstgevend maakt, is de combinatie van een hoge huurprijs en een relatief lage maandlast voor jou. In de praktijk zie je dat een appartement van 75 m² makkelijk €1.500 - €1.700 per maand opbrengt.

Omdat de rente voor een verhuurhypotheek nu rond de 4,5% tot 5% ligt, kun je een positieve cashflow realiseren. Dat betekent dat de huur de hypotheeklasten, het beheer en onderhoud dekt en er zelfs nog een beetje overschiet. Daarnaast profiteer je van de waardestijging van het vastgoed. Dit gebied loopt voorop in verduurzaming, wat je pand op lange termijn waardevast houdt.

De verhuurhypotheek: jouw financieringsmotor

Om te beginnen heb je een speciale verhuurhypotheek nodig. Een normale hypotheek voor een eigen woning mag je niet verhuren.

Bij een verhuurhypotheek kijkt de bank naar de marktwaarde in verhuurde staat. Dit is het bedrag dat je pand waard is als het al verhuurd is. De bank financiert hier een percentage van, meestal rond de 70% tot 80% van die waarde.

De rest, de overdrachtsbelasting en de kosten koper, moet je zelf inleggen.

Een concreet voorbeeld: je koopt een appartement voor €350.000 (vraagprijs). De taxateur schat de marktwaarde in verhuurde staat op €360.000. De bank financiert 75% van dat bedrag: €270.000. Je eigen inleg is dan dus €80.000 (€350.000 - €270.000) plus ongeveer €20.000 voor overdrachtsbelasting en notaris.

Totaal eigen geld: €100.000. De maandlast voor een annuïteitenhypotheek van €270.000 tegen 4,8% rente is circa €1.525.

De huur van €1.600 dekt dit dus netjes. Je hypotheekadviseur kan een exacte berekening voor je maken. Je belegging valt in Box 3.

Box 3 en de huidige regels

Dit is het box 3 stelsel voor sparen en beleggen. De Belastingdienst gaat ervan uit dat je vermogen een bepaald rendement oplevert (de wet- en regelgeving hierover verandert nogal eens).

Over dat fictieve rendement betaal je ongeveer 36% belasting. Het is verstandig om je hierover goed te laten informeren. De rente die je betaalt over je verhuurhypotheek is aftrekbaar tegen het tarief in Box 3.

Dit kan je belastingdruk verlagen. Hou er rekening mee dat de overheid de regels voor Box 3 voortdurend aanpast, dus een jaarlijkse check is essentieel.

Het huurcontract en de WWS-score

Voor expats werkt een tijdelijk huurcontract vaak het best. De meeste expats komen voor een project van 1 of 2 jaar. Een contract voor onbepaalde tijd geeft ze een vast woongebouw, maar jij als verhuurder wilt na die periode weer kunnen beschikken over je pand.

Een contract van 24 maanden is een mooie middenweg. De expat heeft zekerheid en jij houdt de flexibiliteit.

De maximale huurprijs bepaal je aan de hand van het Woning Waarborg Stelsel (WWS). Elk punt is ongeveer €7,20 waard.

Als je appartement scoort op punten voor oppervlakte, sanitair, keuken en energielabel, kom je aan een maximale huurprijs. Een appartement met een moderne keuken, een apart toilet, een badkamer met douche en ligbad en een energielabel A of B kan makkelijk 140 punten scoren. 140 x €7,20 = €1.008.

Modelcontracten en servicekosten

Dit is de kale huur. Daar mag je nog servicekosten voor gas, water, elektra en internet bij rekenen.

Als je verduurzaamt en het energielabel naar A++ brengt, stijgt je score en mag je meer huur vragen. Je kunt dit online eenvoudig uitrekenen via de huurprijscheck van de Rijksoverheid. Gebruik een waterdicht modelcontract. Voor expats is het fijn als alles is inbegrepen.

• Kale huur: €1.500
• Servicekosten (gas, water, elektra, internet, tv): €150
• Totaal te betalen door huurder: €1.650

Je kunt werken met 'all-in' tarieven. Dit noem je een kale huur met servicekosten. Bijvoorbeeld:

Je moet deze servicekosten wel netjes verantwoorden met een jaarafrekening. Zorg dat je contract dit duidelijk regelt.

De expat wil vooral duidelijkheid en geen gedoe. Jij wilt je rendement niet verliezen aan discussies over een te hoge energierekening.

Praktijkcase: de appartementen van Strijp-S

Laten we een specifiek scenario bekijken. Je koopt op Strijp-S, een hip en modern gebied in Eindhoven, een nieuw appartement van 80 m². Aankoopprijs: €385.000. Benieuwd naar de impact van verduurzaming van je vastgoed?

Je financiert 75% via een verhuurhypotheek. Dat is €288.750. Je eigen inleg is dus €96.250 + €15.400 overdrachtsbelasting + notariskosten.

Rond de €115.000 eigen geld. Na een succesvolle transformatie van kluspand naar luxe huurwoning, verhuur je het appartement aan een senior engineer uit Azië. Hij tekent voor 24 maanden.

De WWS-score komt uit op 150 punten (goed sanitair, energielabel A). De kale huur mag €1.080 zijn.

Je vraagt €1.550 inclusief servicekosten. De bank waardeert het pand op €395.000 in verhuurde staat. Je hypotheeklast is €1.700 per maand (annuïteit). Omdat je €150 extra vraagt, dekt de huur de lasten nog niet.

Je zult dus iets meer eigen geld moeten inleggen of een woning zoeken met een lagere aankoopprijs of hogere huur.

Dit is het moment dat je een nauwkeurige rendementsberekening van een studentenhuis in Enschede moet maken. Een pand van €320.000 dat €1.450 opbrengt, werkt vaak beter.

Het belang van vastgoedbeheer

Veel beleggers doen alles zelf, maar met expats is professioneel beheer vaak slimmer.

Zij zijn gewend aan een hoge servicegraad. Een lekkage om 22:00 uur op een zondag? Dan willen ze direct actie.

Een beheerder regelt dit. De kosten hiervoor zijn ongeveer 5% tot 8% van de jaarhuur.

1. Werving: Ze zoeken geschikte kandidaten via hun netwerk.
2. Screening: Ze checken inkomen en werkgeversverklaringen.
3. Oplevering: Ze maken een rapport bij intrekken en vertrek.
4. Incasso: Ze zorgen dat de huur op tijd binnen is.

Bij een huur van €1.600 per maand ben je dus ongeveer €100 per maand kwijt.

Wat doet zo'n beheerder nog meer? Als je zelf in Nederland woont, kun je dit misschien zelf. Woon je ver weg of heb je een drukke baan? Dan is beheer pure ontzorging. Het bespaart je hoofdpijn en zorgt dat je rendement stabiel blijft.

Jouw stappenplan voor succes

Wil je beginnen? Pak het dan stap voor stap aan.

1. Zoek de juiste locatie: Focus op Eindhoven (Strijp-S, Woensel, Centrum) en Veldhoven (bij het ASML-terrein). Bereikbaarheid (bus, trein, snelweg) is key.
2. Bereken je budget: Weet hoeveel eigen geld je hebt. Tel de aankoopprijs, overdrachtsbelasting, notaris en eventuele verbouwing op.
3. Check de WWS-score: Voordat je koopt, bereken wat de maximale huur mag zijn. Dit bepaalt je inkomsten.
4. Sluit je hypotheek af: Ga naar een specialistische adviseur voor verhuurhypotheken. Zij kennen de weg bij banken als ABN AMRO, ING of specialisten.
5. Verduurzamen loont: Zorg voor een energielabel A of B. Dit verlaagt je kosten voor de huurder en verhoogt je WWS-punten. Dit is pure winst.
6. Zoek een huurder: Maak een professionele advertentie. Expats zoeken via Funda, Pararius of via makelaars. Zorg voor goede foto's.

Dit is een bewezen aanpak voor de Brainport-regio: Met deze aanpak bouw je niet alleen een stabiele huurstroom op, maar ook een vermogen dat hard groeit.

De regio Eindhoven is booming, en met deze kennis ben je er klaar voor om daarvan te profiteren.