Kleineondernemersregeling (KOR) toepassen op je vastgoedportefeuille

Stel je voor: je hebt een paar appartementen in de verhuur, je huurders betalen netjes, en je wilt niet dat de fiscus al je rendement opvreet. Dan komt de Kleineondernemersregeling (KOR) op je pad.

Deze regeling is een btw-vrijstelling. Je doet geen btw-aangifte en je kunt geen btw terugvragen. Het klinkt simpel, maar voor vastgoedbeleggers zitten er een paar cruciale haken en ogen aan.

Vooral de omzetgrens van €20.000 per kalenderjaar is een valkuil. Want: verhuur van onroerende zaken telt wél mee voor die grens.

Als je die grens onbedoeld overschrijdt, ben je alsnog btw-plichtig. De KOR is vrijwillig en geldt voor alle rechtsvormen, van eenmanszaak tot BV. Sinds 2025 is er geen minimale deelname-termijn meer en is de EU-KOR van kracht, handig als je in andere EU-landen zakendoet. En onthoud: de KOR geeft vrijstelling voor omzetbelasting, niet voor inkomstenbelasting. Vanaf 2028 kijkt de fiscus bij vastgoed in box 3 ook naar waardestijging, dus de KOR is niet de enige fiscale puzzelstuk.

Wanneer is de KOR interessant voor vastgoed?

De KOR is interessant als je omzet laag is en je vooral particuliere huurders hebt.

Particulieren kunnen geen btw aftrekken, dus het maakt voor hen niet uit of je wel of geen btw op de huurfactuur zet. Bij zakelijke huurders mis je wel de btw-teruggave op je kosten, want zij kunnen de btw niet verrekenen. Als je weinig grote investeringen doet, is de KOR een prettige keuze. Denk aan verhuur van kamers of kleine appartementen met een huurinkomst onder de €20.000 per jaar.

Als je net begint met vastgoedbeleggen en je omzet laag is, is de KOR een makkelijke start. Als je al groter bent, of grote renovaties plant, is het minder geschikt.

De KOR is ook interessant als je incidenteel een pand verhuurt en je geen zin hebt in btw-aangifte.

Voor verduurzaming van je vastgoed is het minder aantrekkelijk, want je kunt geen btw terugvragen op zonnepanelen of isolatie.

Voordelen van de KOR voor vastgoedbeleggers

Een groot voordeel is dat je geen btw-aangifte meer doet. Dat scheelt tijd, administratie en kosten voor een boekhouder.

Je hoeft geen btw meer te berekenen op je huurinkomsten, waardoor je huurprijzen lager kunt houden voor particuliere huurders.

Dat kan een voordeel zijn in een competitieve markt. De KOR is vrijwillig en je kunt elk jaar opnieuw kiezen of je meedoet. Sinds 2025 mag je sneller in- en uitstappen, handig als je omzet fluctueert door tijdelijke verhuur of leegstand.

De EU-KOR maakt het makkelijker als je panden in andere EU-landen verhuurt, zonder dat je meteen een buitenlandse btw-aangifte moet doen. Je hoeft geen btw op facturen te vermelden, maar je mag wel een factuur uitreiken met de tekst ‘Factuur vrijgesteld van OB o.g.v. artikel 25 Wet OB’. Dat geeft professionele uitstraling en voldoet aan de administratieve plicht.

Nadelen van de KOR voor vastgoedbeleggers

Het grootste nadeel is dat je geen btw kunt terugvragen op je investeringen.

Grote aankopen zoals renovaties, onderhoud, verduurzaming of aanschaf van materiaal zijn dan volledig voor je rekening. Als je overweegt om vastgoed te beleggen via een VBI, betaal je de btw over de aannemer en materialen zonder teruggave.

Dat kan duizenden euros schelen. Ook mis je de btw-teruggave op zakelijke huurders, die normaal gesproken de btw kunnen verrekenen. Als je veel zakelijke huurders hebt, is de KOR dus nadelig. De omzetgrens van €20.000 is streng: verhuur van onroerende zaken telt mee.

Als je meerdere panden verhuurt, kom je snel boven die grens. En onthoud: de KOR is geen vrijstelling voor inkomstenbelasting.

Je box 3-heffing blijft gelden, en vanaf 2028 wordt dat complexer door de nieuwe waarderingsregels.

De omzetgrens en onroerende zaken

De omzetgrens van €20.000 per kalenderjaar is een kritiek punt. De Belastingdienst telt alle omzet mee, inclusief verhuur van onroerende zaken.

Als je drie appartementen verhuurt voor €700 per maand per stuk, kom je op €25.200 per jaar, boven de grens. Dan ben je niet meer vrijgesteld en moet je alsnog btw-aangifte doen. Het is een valkuil die veel vastgoedbeleggers over het hoofd zien.

Ook als je incidenteel een pand verhuurt, telt die omzet mee. Let op: huurinkomsten uit particuliere verhuur tellen wel mee, maar huurinkomsten uit sociaal verhuurde woningen zijn soms vrijgesteld.

Check altijd de specifieke regels van de Belastingdienst. Als je net onder de grens zit, is de KOR een makkelijke keuze. Als je net boven de grens zit, kun je overwegen om één pand tijdelijk niet te verhuuren of te splitsen in meerdere eenheden met lagere huurinkomsten.

Aan- en afmelden voor de KOR

Aanmelden voor de KOR doe je via de Belastingdienst. Je kunt je aanmelden voor het lopende kalenderjaar of voor het volgende jaar.

Sinds 2025 is er geen minimale deelname-termijn meer, dus je kunt elk jaar opnieuw kiezen. Afmelden kan ook elk jaar, tot 1 januari van het volgende jaar. Zorg dat je je omzet in de gaten houdt, want als je boven de €20.000 komt, moet je je alsnog aanmelden voor btw-plicht.

Voor de EU-KOR meld je je aan via de Belastingdienst en krijg je een Europees btw-identificatienummer. Handig als je in Duitsland of België verhuurt.

Zorg dat je je administratie op orde hebt: facturen zonder btw, maar wel met de verplichte tekst.

En houd rekening met de nieuwe box 3-regels vanaf 2028, waarbij ook waardestijging meetelt.

KOR en EU-handel

De EU-KOR is sinds 2025 een uitbreiding voor ondernemers die in andere EU-landen zakendoen.

Als je vastgoed verhuurt in bijvoorbeeld Duitsland of België, hoef je geen buitenlandse btw-aangifte te doen zolang je onder de omzetgrens blijft. De Belastingdienst biedt hulpmiddelen aan voor incidentele btw-aangifte bij EU-handel, maar met de EU-KOR hoef je dat niet te doen. Je krijgt een Europees btw-identificatienummer waarmee je je vrijstelling kunt aantonen.

Dat maakt grensoverschrijdende verhuur makkelijker. Let wel op: als je panden in het buitenland koopt of verbouwt, gelden de lokale btw-regels.

De KOR is een Nederlandse regeling, dus voor buitenlandse investeringen moet je de lokale wetgeving checken.

Voor verduurzaming van buitenlandse panden kun je soms wel btw terugvragen via de lokale regeling.

Alternatieven en overwegingen

Als de KOR niet past, zijn er alternatieven. Je kunt je aanmelden als btw-plichtige ondernemer en btw aftrekken op je investeringen.

Dat is voordelig als je grote renovaties of verduurzaming plant. Je kunt ook kiezen voor een hybride model: deels btw-plichtig, deels vrijgesteld, afhankelijk van je huurders en investeringen.

Overweeg ook de impact van box 3-heffing. Vanaf 2028 wordt box 3 complexer: naast huurinkomsten telt ook waardestijging mee. Houd daarnaast rekening met de hoge overdrachtsbelasting van 10,4%, wat je totale belastingdruk aanzienlijk kan verhogen.

Zorg dat je je rendement berekent inclusief btw-impact en box 3-heffing. Gebruik tools zoals WWS-scores voor huurcontracten en vastgoedbeheer software om je portefeuille te monitoren, en bekijk of je de BOR kunt toepassen op een vastgoedportefeuille.

En onthoud: de KOR is een keuze, geen must. Soms is het beter om wel btw af te dragen en de teruggave te pakken.

Praktische tips voor vastgoedbeleggers

• Meet je omzet goed: tel alle huurinkomsten van onroerende zaken mee, inclusief particuliere en zakelijke huur.
• Check je huurcontracten: zorg dat je WWS-scores en huurprijzen kloppen, zodat je geen onverwachte omzetstijging krijgt.
• Plan je investeringen: als je grote renovaties plant, is KOR minder voordelig.
• Houd rekening met box 3: vanaf 2028 telt waardestijging mee, dus bereken je rendement inclusief die heffing.
• Gebruik vastgoedbeheer software: bijhouden van omzet en kosten wordt makkelijker.
• Factuur correct: gebruik de tekst ‘Factuur vrijgesteld van OB o.g.v. artikel 25 Wet OB’.
• Overweeg EU-KOR als je in het buitenland verhuurt: scheelt administratie.