Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd: De voordelen voor de belegger

Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Veel beleggers slaan een slag door de term 'onbepaald' en denken meteen aan 'onbegrensd risico'.

Alsof je een wild paard koopt dat nooit meer stopt met rennen. Toch is dat beeld niet compleet. Sterker nog, dit type contract is vaak de beste vriend van een belegger die op zoek is naar stabiliteit en zekerheid.

Je bouwt een band op met je huurder, je weet waar je aan toe bent en je voorkomt dat je ieder jaar weer opnieuw in de weer bent met contracten en verlengingen.

Het is de basis voor een rustige vastgoedportefeuille. In een wereld vol marktfluctuaties en wisselende rentes, is een vaste huurstroom goud waard.

Wat is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd?

Stel je een huurcontract voor zonder einddatum. Dat is het in een notendop.

Je sluit een overeenkomst met je huurder en je spreekt een startdatum af, maar geen expliciete einddatum. De huur loopt door totdat een van de partijen besluit om de overeenkomst te beëindigen. In de volksmond noemen we dit vaak een 'vast contract' voor huur.

Het grote verschil met een contract voor bepaalde tijd, bijvoorbeeld voor 12 maanden, is de opzegtermijn.

Bij een onbepaalde-tijd-contract heeft de huurder een sterke positie. Hij of zij mag altijd opzeggen, meestal met een opzegtermijn van minimaal één maand. Jij als verhuurder bent veel meer gebonden. Je kunt alleen opzeggen als je een dringende reden hebt, zoals een huurachterstand, of als je de woning zelf heel dringend nodig hebt.

Deze contracten vallen onder het overgrote deel van het Nederlandse huurrecht. Denk aan de Huurcommissie, de maximale huurverhoging en de regels rondom servicekosten.

Dat klinkt misschien streng, maar het geeft ook een duidelijk kader. Je weet precies wat wel en niet mag. Zo bouw je een veilig fundament voor je verhuur.

De voordelen voor jou als belegger

Waarom zou je als belegger kiezen voor een contract dat zo'n sterke huurbescherming biedt?

Omdat het je helpt op drie cruciale fronten: financiële stabiliteit, lagere kosten en een hoger rendement op de lange termijn. Stel je voor: je hebt een appartement van 60 m² in Amsterdam. De marktwaarde is €450.000.

• Stabiele inkomstenstroom: Een huurder die een contract voor onbepaalde tijd heeft, verhuist over het algemeen veel minder snel. Waarom zou hij? Hij heeft een prima woning voor een prijs die hij gewend is. Dit betekent minder leegstand. Iedere maand dat je woning leegstaat, kost je zo'n €1.000 - €1.500 aan misgelopen huur (afhankelijk van de woning). Een vast contract beperkt dat risico aanzienlijk.
• Lagere wervings- en administratiekosten: Denk eens na aan de kosten voor het plaatsen van een advertentie op Funda of Pararius (vaak €250 - €500), het screenen van kandidaten en het opstellen van een nieuw contract. Bij een verlenging van een bestaand contract zijn deze kosten nihil. Je bespaart tijd en geld.
• Betere relatie met huurder: Wanneer je een langdurige relatie aangaat, investeer je in elkaar. Een tevreden huurder die zich gehoord voelt, zal beter met je woning omgaan. Denk aan het melden van kleine mankementen voordat het grote problemen worden. Dit bespaart je uiteindelijk veel onderhoudskosten.

Je verhuurt het voor €1.250 per maand. Met een contract voor bepaalde tijd moet je ieder jaar opnieuw de huurprijs onderhandelen of een nieuwe huurder zoeken.

Bij een contract voor onbepaalde tijd weet je dat die €1.250 (plus de wettelijke verhoging) waarschijnlijk de komende 5 tot 10 jaar binnenkomt.

Die zekerheid is goud waard voor je financieringsaanvraag bij de bank.

De huurprijs en het WWS: de kern van de zaak

Het allergrootste struikelblok voor beleggers is de huurprijs. Je wilt een zo hoog mogelijk rendement, maar je bent gebonden aan de wet.

Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is het essentieel om de huurprijs vanaf dag één goed vast te leggen. Doe je dit niet, loop je het risico dat je huurder naar de Huurcommissie stapt en een huurverlaging aanvraagt. En dat wil je niet.

Het instrument dat hierbij komt kijken is het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit is een puntensysteem dat bepaalt wat de maximale huurprijs is voor een sociale huurwoning.

Hoewel veel beleggers in de vrije sector verhuren, is dit systeem een goede graadmeter.

Als je huurprijs boven de liberalisatiegrens (in 2024 is dat €879,66) ligt, val je in de vrije sector. Toch kan een huurder altijd een puntentelling aanvragen. Zit je met je huurprijs onder die grens, dan ben je verplicht om je aan de WWS-regels te houden. Hoe werkt het in de praktijk?

1. De woninggrootte (m²).
2. De kwaliteit (energielabel, sanitair, keuken).
3. De ligging (buitenruimte, lift, balkon).

Je telt punten voor: Stel, je appartement heeft 70 m², een energielabel A, een moderne keuken en een balkon.

Je kunt dan eenvoudig online een WWS-check doen. Je zult zien dat je vaak op een maximale huurprijs uitkomt die lager is dan wat de markt misschien zou dicteren. Als je verhuurt voor €1.300 per maand, maar je punten geven een maximum van €1.050, dan loop je het risico dat de huurder dit laat controleren.

De Huurcommissie kan de huur dan verlagen tot €1.050, en je moet de te veel betaalde huur van de afgelopen 5 jaar terugbetalen.

Een financiële strop die je wilt voorkomen. Daarom is mijn advies: bereken vooraf altijd je WWS-punten en zet de huurprijs verstandig vast. Als je in de vrije sector wilt verhuren, zorg dan dat je punten boven de liberalisatiegrens uitkomen. Dit is de kunst van het verhuren op de lange termijn.

De valkuilen van een contract voor onbepaalde tijd

Natuurlijk heeft dit model ook nadelen. Je kunt niet zomaar afscheid nemen van een huurder die je niet bevalt.

De huurbescherming is extreem sterk. Sinds de nieuwe wetgeving is een huurcontract voor bepaalde tijd van 2 jaar niet meer de standaard. De redenen waarop jij als verhuurder een contract voor onbepaalde tijd mag opzeggen, zijn limitatief opgesomd in de wet en zeer moeilijk te bewijzen. De meest voorkomende reden is de dringend eigen gebruik-clausule.

Je wilt de woning zelf, of een kind of ouder, bewonen. Je moet dan een heel stappenplan volgen.

Je moet je plannen concreet maken (bijvoorbeeld een verhuizing vanwege je werk), je moet de woning minimaal 6 maanden zelf bewonen en je moet de huurder een passende woning aanbieden in de buurt. De huurder kan dit aanvechten bij de rechter. De rechterlijke procedure bij ontruiming toetst streng of jouw belang echt zwaarder weegt dan het belang van de huurder. Een andere valkuil is de huurverhoging.

Je kunt niet zomaar de huur met 10% verhogen. De wettelijke huurverhoging (vaak vastgesteld door de overheid) is je maximum.

In 2024 was dit bijvoorbeeld 5,8% voor sociale huur en maximaal 5,9% voor de vrije sector. Als je dit niet naleeft, kan de huurder dit aanvechten. Zorg dat je weet wat de regels zijn.

Vergeet ook niet dat je bij huurverhoging een specifieke procedure moet volgen, inclusief een schriftelijke kennisgeving en een opzegtermijn van minimaal 1 maand.

Verduurzaming is ook een interessant thema. Je wilt je woning isoleren, een warmtepomp installeren. Dat kost geld. In een contract voor onbepaalde tijd kun je dit niet zomaar doorberekenen aan de huurder.

Je kunt wel investeren in energiebesparende maatregelen en hiervoor een huurverhoging aanvragen, maar je moet dan aantonen dat de huurder hier ook daadwerkelijk financieel voordeel van heeft (lagere energielasten). Vergeet daarbij niet de energielabel verplichting bij verhuur goed in kaart te brengen; dit is een complex verhaal waar je goed over moet nadenken.

Praktische tips voor je volgende verhuur

Ben je overtuigd? Mooi. Pak het dan goed aan.

Een goed contract is het halve werk. Zie het als de fundering van je belegging. Als die fundering scheurtjes heeft, bouw je er later problemen op.

1. Gebruik een professioneel modelcontract: Download geen gratis contract van een of andere obscuur forum. Gebruik een contract dat is opgesteld door een jurist die gespecialiseerd is in huurrecht. Organisaties zoals de VastgoedBelang of Vereniging van Verhuurders bieden goede modelcontracten aan voor hun leden. Deze zijn up-to-date met de nieuwste regelgeving.
2. Voeg een aantal belangrijke clausules toe: Zorg dat je afspraken maakt over zaken die belangrijk zijn voor jou als belegger. Denk aan:
   • Een 'niet-strippenclausule'. Dit betekent dat de huurder de woning bij vertrek moet achterlaten met behoud van de keuken, badkamer en toilet (tenzij anders afgesproken).
   • Een clausule over het onderhoud. Wie is verantwoordelijk voor kleine reparaties? (Dit is vaak de huurder).
   • Een clausule over het aanbrengen van veranderingen. De huurder mag niet zomaar een muur slopen of een nieuwe keuken plaatsen zonder jouw schriftelijke toestemming.
3. Doe een intakegesprek: Voordat je tekent, zit je nog een keer met de huurder aan tafel. Leg de verwachtingen uit. Vertel over je visie op verhuur. Vraag naar hun wensen. Zo bou je vanaf dag één aan een goede relatie.
4. Check het energielabel: Sinds 2023 ben je verplicht om bij verhuur een energielabel te hebben. Een label A of B is een pré. Het verlaagt de energiekosten voor de huurder en maakt je woning aantrekkelijker. Bovendien bereid je je voor op de verplichte verduurzaming die eraan komt. Je investeert nu in een woning die over 10 jaar nog steeds voldoet.
5. Denk aan je financiering: Een bank kijkt naar de zekerheid van je huurstroom. Een contract voor onbepaalde tijd met een betrouwbare huurder geeft je een streepje voor. Je kunt soms een iets lagere rente bedingen of een hogere financiering krijgen, omdat de bank ziet dat je inkomsten stabiel zijn. Dit helpt direct je rendement.

Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is dus niet je vijand. Het is een instrument.

Een instrument dat, als je het slim gebruikt, zorgt voor rust, zekerheid en een portefeuille die groeit zonder slapeloze nachten.

Zorg dat je de regels kent, zet je contract waterdicht op en bouw aan een duurzame relatie met je huurder. Dan wordt vastgoed beleggen precies wat het moet zijn: een stabiele investering voor de lange termijn.