De impact van internationale universiteitsrankings op jouw vastgoedwaarde
Stel je voor: je hebt een appartement gekocht vlak bij een topuniversiteit. De huurder? Een internationale student die graag dichtbij wil wonen.
De huurprijs zit goed, je verhuurhypotheek loopt en je rendement is stabiel. Maar wat gebeurt er met je vastgoedwaarde als die universiteit ineens daalt op de internationale rankings? Of juist stijgt? Het klinkt ver van je bed, maar die ranking heeft meer impact op je portemonnee dan je denkt.
Universiteiten zijn grote spelers op de vastgoedmarkt. Ze investeren miljarden in gebouwen, campussen en studentenhuisvesting.
Die investeringen beïnvloeden direct de omgeving waarin jij belegt. Wanneer een universiteit hoog op een ranking staat, trekt die meer internationale studenten en onderzoekers aan. Dat betekent meer vraag naar huurwoningen in de buurt. En meer vraag betekent een hogere verkoopwaarde voor jouw pand.
Waarom onderzochten wij het vastgoed bij universiteiten?
De Algemene Rekenkamer keek naar de financiële huishouding van universiteiten. Ze onderzochten 13 universiteiten op hun vastgoedbeheer en governance.
Het bleek dat universiteiten vanaf 1 januari 1995 zelf verantwoordelijk zijn voor hun eigendom. Sindsdien hebben ze flink geïnvesteerd. Tussen 2015 en 2018 ging het om ongeveer € 2 miljard aan investeringen in gebouwen. En er staan nog veel meer plannen op de plank: tot 2022 willen universiteiten € 3 miljard investeren in huisvesting.
Maar die investeringen lopen niet altijd soepel. De Rekenkamer keek specifiek naar 6 universiteiten op het gebied van vastgoedmanagement en governance.
Daaruit bleek dat 10 van de 13 universiteiten in 2017 in de min uitkwamen.
De hoofdbekostiging voor wetenschappelijk onderwijs was in 2018 begroot op € 4,4 miljard, maar dat was niet genoeg om alle investeringen te dekken. Universiteiten moeten dus creatief zijn om hun financiële risico’s te beperken.
Deel 2: vastgoedmanagement en governance
Universiteiten beheren enorm veel vastgoed. Denk aan collegezalen, laboratoria, kantoren en studentenwoningen.
Goed vastgoedmanagement is cruciaal om de waarde van die gebouwen te behouden. Maar het gaat niet alleen om onderhoud. Het gaat ook om financiële risico’s.
Hoe zit het met je verhuurhypotheek als de universiteit minder studenten trekt? Overweeg eens verhuren aan gezinnen als stabiele huurders; hoe beïnvloedt een daling in de ranking de huurinkomsten van je pand?
De Rekenkamer concludeerde dat universiteiten te weinig openheid geven over hun financiële risico’s in jaarverslagen.
Dit is een gemiste kans. Als belegger wil je weten hoe de universiteit ervoor staat. Stijgt de ranking? Dan is de kans op meer huurders groot. Daalt de ranking? Dan kan de vraag naar huurwoningen afnemen. Dit heeft directe gevolgen voor je rendement en de verkoopwaarde van je pand.
Vastgoedmanagement universiteiten en toezicht op vastgoedbeheer door raden van toezicht is op orde, maar kan beter
Rad van toezicht houden toezicht op het vastgoedbeheer van universiteiten. Dat is op orde, maar er is ruimte voor verbetering.
Een veelvoorkomend probleem is dat de financiële risico’s van vastgoedinvesteringen onvoldoende worden gecommuniceerd. Dit komt doordat de horizon in de continuïteitsparagraaf van jaarverslagen te kort is: vaak maar vijf jaar. Vastgoedrisico’s hebben echter een veel langere termijn.
Goed vastgoedmanagement vraagt om uitwisselen van informatie tussen organisatieniveaus
Denk aan een verhuurhypotheek van 30 jaar. Om risico’s tijdig te signaleren, is goede communicatie tussen bestuur, toezichthouders en managers essentieel.
Universiteiten werken vaak met uitgebreide risicoprofielen. Deze profielen helpen om financiële risico’s in kaart te brengen, zoals de impact van een daling in de internationale ranking op de huurmarkt.
Als belegger kun je hier je voordeel mee doen. Vraag bij de universiteit naar hun risicoprofielen en bekijk hoe deze jouw investering beïnvloeden.
Rekenkamer: maak vastgoedrisico’s universiteiten inzichtelijk
De Rekenkamer adviseert universiteiten om hun vastgoedrisico’s beter inzichtelijk te maken. Dit is niet alleen belangrijk voor de universiteiten zelf, maar ook voor beleggers zoals jij. Hoe meer openheid, hoe beter je kunt inschatten wat de impact is op je vastgoedwaarde.
Bijvoorbeeld: als een universiteit een lage ranking heeft, kan dit leiden tot minder internationale studenten.
Dit verlaagt de vraag naar huurwoningen en daarmee je huurinkomsten. Overweeg ook eens woningaanpassingen voor senioren om de verhuurperiode te verlengen. Een ander voorbeeld is de verduurzaming van vastgoed.
Universiteiten investeren steeds meer in duurzame gebouwen. Dit is goed voor het milieu, maar het kan ook invloed hebben op je investering. Als je pand naast een duurzaam universiteitsgebouw ligt, stijgt de waarde ervan.
Maar als je pand zelf niet verduurzaamd is, kan de waarde dalen.
Houd hier rekening met je verhuurhypotheek en je rendementsberekening.
Tips voor beleggers
Wil je investeren in vastgoed nabij universiteiten? Dan is het slim om rekening te houden met de impact van internationale rankings. Hier zijn een paar praktische tips:
- Volg de rankings: Houd de internationale universiteitsrankings in de gaten. Stijgt een universiteit? Dan is het een goed moment om te kopen. Daalt een universiteit? Dan is het misschien tijd om te verkopen.
- Vraag naar risicoprofielen: Vraag de universiteit naar hun risicoprofielen voor vastgoed. Zo weet je wat de financiële risico’s zijn en hoe deze jouw investering beïnvloeden.
- Check de huurmarkt: Kijk naar de vraag naar huurwoningen in de buurt. Hoe meer internationale studenten, hoe hoger de huurprijzen.
- Houd rekening met verduurzaming: Investeer in verduurzaming van je pand. Dit verhoogt de waarde en maakt je pand aantrekkelijker voor huurders.
- Gebruik de WWS: Werk met de WWS-methode (Waardebepaling Woninghuur) om de huurprijs van je pand te berekenen. Dit helpt je om een realistisch rendement te behalen.
Conclusie
De impact van internationale universiteitsrankings op je vastgoedwaarde is groter dan je denkt.
Universiteiten investeren miljarden in vastgoed en trekken daarmee internationale studenten en onderzoekers aan. Dit beïnvloedt direct de vraag naar huurwoningen en het rendement van studentenhuisvesting.
Door de rankings te volgen en goed te kijken naar het vastgoedbeheer van universiteiten, kun je slimme investeringsbeslissingen nemen. Zo zorg je dat je pand niet alleen nu, maar ook in de toekomst waarde behoudt.