Beleggen in studentenhotels: Het concept van 'The Student Hotel' geanalyseerd

Studentenhotels zijn booming, en The Student Hotel (TSH) is het schoolvoorbeeld van hoe je een niche in vastgoedbelegging kunt verzilveren.

Dit is geen traditionele studentenhuisvesting en ook geen doorsnee hotel. Het is een hybride model dat inspeelt op een groeiend tekort aan passende woonruimte voor internationale studenten en young professionals. Voor beleggers betekent dit een veerkrachtig rendement, met name in Box 3, waar de fiscale behandeling van vastgoed een rol speelt. Laten we eens kijken hoe dit concept werkt en waarom het de moeite waard is om te overwegen.

Waarom The Student Hotel werkt als woonconcept

De kracht van TSH zit in de mix. Het combineert hotelcomfort, studentenhuisvesting en co-working in één gebouw.

Dit zorgt voor een stabiele cashflow, zelfs in onzekere tijden. Tijdens de pandemie bleef TSH cash-positief, terwijl traditionele hotels hard werden getroffen.

Dit komt doordat de langere verblijven (gemiddeld 6,9 dagen) zorgen voor een voorspelbare bezetting. De waarde van TSH is inmiddels geschat op € 2,1 miljard, met 25 hotels in eigendom. Van deze hotels zijn er 15 al operationeel, en er staan drie nieuwe locaties gepland voor 2022: Madrid, Barcelona en Toulouse.

De ambitie is om uit te groeien naar 50 hotels. Grote investeerders zoals ABP en de nieuwe speler GIC hebben hun vertrouwen al uitgesproken, wat de stabiliteit van het model onderstreept. Wat dit voor jou als belegger betekent? Een diversificatie van je vastgoedportefeuille met een focus op een niche die weinig concurrentie kent.

Traditionele studentenhuisvesting kampt met lage rendementen en complexe regelgeving, maar TSH omzeilt veel van deze problemen door zich te positioneren als hotel.

Het raadsel van onrendabele studentenhuisvesting

Veel beleggers in studentenhuisvesting worstelen met lage opbrengsten en hoge beheerkosten. De Nederlandse WWS (Waardebepaling Woonruimte) regelgeving beperkt de huurprijzen, waardoor de marge klein is.

Bovendien zijn huurcontracten voor studenten vaak tijdelijk en onzeker. Dit maakt het lastig om een stabiel rendement te behalen. TSH pakt dit anders aan.

Door zich als hotel te positioneren, vallen de kamers buiten de WWS-regelgeving.

Huurprijzen starten vanaf € 600 per maand, wat marktconform is voor een kamer met hotelvoorzieningen. Daarnaast is de maximale verblijfsduur beperkt tot 12 maanden in een periode van 24 maanden. Dit voorkomt dat het onder de huurbescherming valt en houdt de operationele kosten laag.

The Student Hotel reageert op kritiek

Er is kritiek op TSH, vooral rond de vraag of het nu om een hotel of een woning gaat. Sommige critici beweren dat TSH de grenzen opzoekt van de wetgeving. TSH benadrukt echter dat het een hotelconcept is, gericht op kortetermijnverblijven.

De kamers zijn uitgerust met hotelvoorzieningen, en er is een receptie aanwezig.

Hotelgast of woninghuurder?

Dit onderscheidt het duidelijk van traditionele studentenhuisvesting. Een ander punt van kritiek is de impact van internationale universiteitsrankings op jouw vastgoedwaarde en de lokale woningmarkt.

Met name in steden met een tekort aan studentenwoningen, zoals Amsterdam en Utrecht, zou TSH de druk kunnen verhogen. TSH reageert hierop door te wijzen op de flexibiliteit van het model. Het biedt een oplossing voor de groep studenten die tijdelijk onderdak nodig heeft, zonder druk te leggen op de lange-termijnhuurmarkt.

De mix van gasten in TSH is uniek. Je hebt toeristen die een paar dagen blijven, studenten die een semester verblijven, en young professionals die een flexibele werkplek zoeken.

Tekort aan studentenwoningen

Deze diversiteit zorgt voor een stabiele bezetting, ongeacht het seizoen. Het gemiddelde verblijf van 6,9 dagen laat zien dat het vooral om kortetermijnverblijven gaat, maar de mogelijkheid om langer te blijven (tot 12 maanden) trekt een brede doelgroep. Voor beleggers betekent dit dat je niet afhankelijk bent van één doelgroep. De hotelgasten zorgen voor piekbezetting in het hoogseizoen, terwijl de studenten en professionals zorgen voor een stabiele basisbezetting.

Dit vermindert het risico op leegstand en zorgt voor een voorspelbare huurstroom. Nederland kampt met een groot tekort aan passende studentenwoningen, waarbij het essentieel is om te weten hoe je omgaat met de verkamervingsstop in steden.

Dit tekort zorgt voor een enorme druk op de markt, met hoge huurprijzen en lange wachtlijsten.

TSH speelt hierop in door een alternatief te bieden dat zowel betaalbaar als comfortabel is. De kamers starten vanaf € 600 per maand, inclusief faciliteiten zoals wifi, schoonmaak en toegang tot de gym. Dit is een scherp tarief voor de doelgroep, vooral in vergelijking met traditionele studentenkamers die vaak minder comfort bieden. Voor beleggers betekent dit dat je kunt profiteren van de schaarste op de markt zonder afhankelijk te zijn van de WWS-regelgeving.

De hybride mix: hotel, studenten en co-working

Het hybride model van TSH is de sleutel tot het succes. Het combineert drie verdienmodellen in één gebouw: hotelkamers, studentenverblijven en co-working spaces.

Dit zorgt voor een diversiteit aan inkomstenstromen en vermindert het risico op leegstand. Bovendien investeert TSH in een ruimte- en tijdboekingsplatform voor faciliteiten, waardoor de bezetting verder wordt geoptimaliseerd. De co-working spaces zijn een extra troef.

Prijsindicaties en rendement

Ze bieden flexibele werkplekken voor professionals en freelancers, wat zorgt voor een extra inkomstenstroom. Ook verhuur aan tijdelijke projectmedewerkers maakt het model nog veerkrachtiger, vooral in tijden van economische onzekerheid.

De kamers in TSH starten vanaf € 600 per maand, inclusief alle faciliteiten.

Dit is een concurrerende prijs voor de doelgroep, maar zorgt wel voor een stabiele huurstroom. Voor beleggers betekent dit dat je kunt rekenen op een rendement van 4-6%, afhankelijk van de locatie en de bezetting. Dit is vergelijkbaar met traditioneel vastgoed, maar met minder risico op leegstand. Daarnaast is er de fiscale voordelen van Box 3.

Omdat TSH onder de hotelwetgeving valt, is de belastingheffing anders dan bij reguliere woninghuur. Dit kan voordelig uitpakken, afhankelijk van je persoonlijke situatie. Het is verstandig om dit met een fiscalist te bespreken.

Praktische tips voor beleggers

Als je overweegt te investeren in een concept als TSH, zijn er een paar dingen om rekening mee te houden. Ten eerste, kies voor een locatie met een groot tekort aan studentenwoningen.

• Zorg voor een goede mix van doelgroepen: toeristen, studenten en professionals.
• Investeer in duurzaamheid om de operationele kosten te verlagen en het rendement te verhogen.
• Werk samen met een ervaren vastgoedbeheerder om de bezetting te optimaliseren.
• Houd rekening met de fiscale implicaties van Box 3 en de hotelwetgeving.

Steden zoals Amsterdam, Utrecht en Groningen zijn ideaal. Ten tweede, let op de maximale verblijfsduur van 12 maanden om huisvestingsregels te omzeilen.

Dit houdt de operationele kosten laag en de bezetting hoog. Met deze tips kun je profiteren van de groeiende vraag naar flexibele woonruimte en een stabiel rendement behalen op je vastgoedbelegging. The Student Hotel is een schoolvoorbeeld van hoe je een niche kunt verzilveren met een slim, hybride model.