Verhuren aan gezinnen: Waarom zij de meest stabiele huurders zijn

Je zoekt naar stabiele huurders voor je vastgoedbelegging? Dan zit je met gezinnen vaak goed.

Ze zoeken zekerheid, willen rustig wonen en blijven langer op één plek dan starters of studenten. Dat betekent minder wisselingen, lagere leegstand en een voorspelbare huurstroom voor je verhuurhypotheek. In een markt waar elke procent rendement telt, is die stabiliteit goud waard. Bovendien past verhuur aan gezinnen vaak prima binnen Box 3, mits je de zaken slim aanpakt met een goede WWS-score en een waterdicht huurcontract.

Senioren hebben grotere huizen

Er gebeurt iets interessants op de woningmarkt. Steeds meer mensen, vooral senioren, blijven langer in hun ruime eengezinswoning wonen.

Tegelijkertijd is er een groep van 6% van alle huiseigenaren die een deel van hun huis wil verhuren, een verdubbeling sinds 2018.

Dit creëert een mismatch: gezinnen zoeken ruimte, maar die is schaars. Vrouwen van 75 tot 80 jaar wonen gemiddeld op ruim 80 m². Dat zijn forse woningen die vaak onderbenut zijn.

Tegelijkertijd kampen gezinnen met een inkomen net boven de sociale huurgrens van €900 vaak met een tekort aan geschikte woningen. De markt voor gezinnen die zelfstandig willen wonen, maar net buiten de sociale sector vallen, is enorm. Als verhuurder kun je hier slim op inspelen. Denk aan het verhuren van een ruime eengezinswoning of het opdelen van een grote woning in meerdere units.

Dit vergt wel een investering, bijvoorbeeld via een verhuurhypotheek, maar de return on investment kan fors zijn.

Gezinnen zijn namelijk bereid meer te betalen voor ruimte en stabiliteit.

Regels houden een oplossing tegen

Het is niet altijd even makkelijk om zomaar te verhuren. Er zijn regels, en die kunnen een flinke drempel opwerpen.

Vooral de inkomensgrens voor sociale huur zorgt voor problemen. In Nederland ligt die grens op €49.669 voor éénpersoonshuishoudens en €54.847 voor meerpersoonshuishoudens. Veel gezinnen vallen hier net boven. Dit noemen we de middeninkomensval.

Ze verdienen te veel voor sociale huur, maar te weinig voor een dure vrije sectorwoning. In Oostenrijk kunnen gezinnen met een inkomen tot €70.000 nog steeds sociale huur krijgen, en in Frankrijk ligt de bovengrens voor een gezin met twee kinderen op meer dan €60.000.

In Nederland is die grens dus een stuk lager. De 'kostendelersnorm' maakt het nog ingewikkelder.

Wanneer huurders in sociale woningen samenwonen, worden ze financieel gekort. Dit ontmoedigt samenwonen en zorgt ervoor dat gezinnen soms langer dan nodig in een te kleine woning blijven zitten. Als verhuurder is het slim om je hierin te verdiepen, want het beïnvloedt de doelgroep die je aantrekt.

Nederland is opvallend streng

De Nederlandse woningmarkt is uniek streng wat betreft inkomensgrenzen. Waar in andere Europese landen gezinnen met een fors inkomen nog steeds aanspraak kunnen maken op betaalbare huur, is dat hier bijna onmogelijk.

Dit zorgt ervoor dat de druk op de vrije sector groot is. Verhuurders in de vrije sector reageren hierop door hoge inkomenseisen te stellen. Het is gebruikelijk dat verhuurders eisen dat het inkomen 3 tot 4 keer de maandhuur bedraagt.

Als je een woning van €1.500 per maand verhuurt, verwacht een verhuurder dus een bruto-inkomen van minimaal €4.500 tot €6.000.

Dit filtert huurders die de huur financieel niet kunnen dragen. Deze strenge regels zorgen ervoor dat veel gezinnen noodgedwongen uitwijken naar de particuliere huurmarkt. Hier bieden verhuurders een oplossing, maar wel tegen een hogere prijs. Het is zaak om hier transparant over te zijn en een huurcontract op te stellen dat voldoet aan de Wet huurprijzen woonruimte (WHR) en de WWS-systeem.

Meer diversiteit en leefbaarheid

Verhuren aan gezinnen draagt bij aan meer diversiteit en leefbaarheid in wijken.

Gezinnen zorgen voor een stabiele gemeenschap, investeren in hun woning en dragen bij aan de sociale cohesie. Dit is niet alleen goed voor de leefbaarheid, maar ook voor je rendement op de lange termijn. Een stabiele huurder betekent minder verloop, minder leegstand en dus een voorspelbare huurstroom. Dit is cruciaal voor de aflossing van je verhuurhypotheek en voor je rendement in Box 3. Zoek je een alternatief voor gezinnen? Huisvesting voor PhD-studenten kan een ideale tussenoplossing zijn.

Bovendien zijn gezinnen vaak zuiniger op de woning dan bijvoorbeeld studenten of huurders die een tijdelijke woning zoeken. Door te investeren in verduurzaming van je vastgoed, zoals isolatie, zonnepanelen en warmtepompen, maak je je woning extra aantrekkelijk voor gezinnen. Zij hechten waarde aan een comfortabel en energiezuinig huis, wat zich vertaalt in een hogere huurprijs en een betere WWS-score.

Wat is een inkomenseis

Een inkomenseis is een criterium dat verhuurders hanteren om te bepalen of een huurder de huur kan betalen.

Het is een manier om risico's te beperken. De eis wordt meestal uitgedrukt in een veelvoud van de maandhuur, zoals 3 of 4 keer de huurprijs. Deze eis is vooral belangrijk in de vrije sector, waar geen wettelijke huurprijsbeperkingen gelden.

In de sociale sector gelden andere regels, zoals de WWS-score, die de huurprijs bepaalt op basis van punten voor woninggrootte, energiezuinigheid en locatie. Als verhuurder moet je de inkomenseis duidelijk communiceren in je huurcontract.

Voorkeur van verhuurders

Dit voorkomt misverstanden en zorgt voor een transparante verhuurprocedure. Verhuurders prefereren huurders met een vast inkomen, zoals een dienstverband bij een werkgever.

Dit geeft zekerheid over de betaling van de huur. Een tijdelijk contract of een inkomen uit zelfstandig ondernemerschap wordt vaak als risicovoller gezien. Partnerinkomen telt vaak mee voor de inkomenseis. Als beide partners werken, kan het gezamenlijke inkomen worden gebruikt om aan de eis te voldoen.

Dit is vooral handig voor gezinnen met kinderen, waarbij één ouder soms minder werkt. Houd rekening met de kostendelersnorm bij samenwonen.

Waarom hanteren verhuurders een inkomenseis

Als je als verhuurder een woning verhuurt aan een stel, kan het inkomen van beide partners meetellen, maar de normen voor sociale huur kunnen hierop van invloed zijn. Verhuurders hanteren een inkomenseis om het risico op huurachterstand te minimaliseren. Een huurder die 3 tot 4 keer de huur verdient, heeft voldoende financiële ruimte om de huur te betalen, ook als er onverwachte kosten ontstaan.

Daarnaast is een inkomenseis een manier om de markt te filteren. In een overspannen huurmarkt met veel vraag, helpt een duidelijke eis om huurders te selecteren die serieus geïnteresseerd zijn en de huur kunnen dragen.

Tot slot is een inkomenseis een vereiste vanuit verhuurhypotheekverstrekkers. Zij willen zekerheid dat de huurinkomsten voldoende zijn om de hypotheeklasten te dekken. Huurders moeten hun inkomen bewijzen met documenten zoals loonstrookjes, een werkgeversverklaring of een belastingaangifte.

Het bewijzen van je inkomen

Als verhuurder is het slim om deze documenten op te vragen voordat je een huurcontract ondertekent.

Voor zelfstandigen kan het lastiger zijn om hun inkomen te bewijzen. Vraag dan om een accountantsverklaring of de laatste drie belastingaangiften. Dit geeft een betrouwbaar beeld van hun financiële situatie.

Zorg dat je huurcontract duidelijkheid geeft over de gevolgen van een inkomensdaling. Bijvoorbeeld of er een tijdelijke huurverlaging mogelijk is of dat de huurder moet verhuizen.

Wat moet je inkomen zijn voor een huurwoning

Je inkomen moet voldoende zijn om de huur te betalen, zonder dat je financiële problemen krijgt.

Het advies is om maximaal 30% van je bruto-inkomen aan huur te besteden. Dit is een richtlijn die verhuurders en hypotheekverstrekkers hanteren. Voor een huurwoning van €1.500 per maand betekent dit een bruto-inkomen van minimaal €5.000.

Als je inkomen lager is, loop je het risico dat je de huur niet kunt betalen, wat leidt tot huurachterstand en mogelijk ontruiming. Deze berekening is gebaseerd op bruto-inkomen, niet op netto-inkomen.

Voorkeur van verhuurders

Een veelgemaakte fout is om uit te gaan van netto-inkomen, waardoor de inkomenseis onderschat wordt.

Zorg dat je dit als verhuurder duidelijk communiceert. Verhuurders hebben een voorkeur voor huurders met een stabiel en hoog inkomen. Dit vermindert het risico op huurachterstand en zorgt voor een langdurige en stabiele huurrelatie. Gezinnen met een vast dienstverband voldoen vaak aan dit profiel.

Partnerinkomen telt vaak mee voor de inkomenseis. Dit is vooral gunstig voor gezinnen waarbij één ouder parttime werkt.

Waarom hanteren verhuurders een inkomenseis

Samen kunnen ze vaak wel voldoen aan de eis van 3 tot 4 keer de huur. De kostendelersnorm kan een rol spelen bij sociale huur, maar in de vrije sector is deze norm niet van toepassing. Dit maakt verhuur aan gezinnen in de vrije sector aantrekkelijker.

Een inkomenseis is een risicomanagementtool. Het zorgt ervoor dat huurders voldoende financiële buffer hebben om de huur te betalen, zelfs als ze tijdelijk minder inkomen hebben.

Verhuurders die een verhuurhypotheek hebben, moeten vaak voldoen aan voorwaarden van de hypotheekverstrekker. Een van die voorwaarden is dat de huurinkomsten voldoende zijn om de hypotheeklasten te dekken. Een inkomenseis helpt hierbij.

Het bewijzen van je inkomen

Daarnaast is een inkomenseis een manier om de kwaliteit van huurders te waarborgen.

Huurders met een stabiel inkomen zijn vaak betrouwbaarder en betalen op tijd. Om je inkomen te bewijzen, heb je documenten nodig zoals loonstrookjes, een werkgeversverklaring of een belastingaangifte. Zorg dat deze documenten up-to-date zijn en duidelijk laten zien dat je voldoende inkomen hebt.

Voor zelfstandigen is het belangrijk om een overzicht van de afgelopen drie jaar te tonen. Dit geeft verhuurders inzicht in de stabiliteit van je inkomen.

Een accountantsverklaring kan hierbij helpen. Als huurder is het slim om je documenten op orde te hebben voordat je op zoek gaat naar een woning.

Dit versnelt het proces en maakt je een aantrekkelijke kandidaat voor verhuurders.