WWS-punten voor gemeenschappelijke ruimtes: Berekening voor studentenhuizen
Je hebt een prachtig studentenpand op het oog. Of misschien verhuur je er al één.
De locatie is top, het rendement ziet er veelbelovend uit en je hypotheek is geregeld. Maar dan komt de Huurcommissie op bezoek voor een puntentelling. Vooral de gemeenschappelijke ruimtes blijken een lastig verhaal. Hoeveel punten levert die gedeelde keuken eigenlijk op?
En die douche met zes andere studenten? Dit bepaalt direct je maximale huurprijs en dus je rendement. Laten we dat WWS-puntensysteem voor gemeenschappelijke ruimtes eens helder op tafel leggen.
Het spelregelboek: het Woningwaarderingsstelsel (WWS)
Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is het formiele systeem om de maximale huurprijs van een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte te bepalen. Elk aspect van de woning krijgt een aantal punten.
De som van al die punten vertaalt zich naar een maximale huurprijs die je mag vragen.
Sinds 1 januari 2025 is het verplicht om bij een nieuw huurcontract een puntentelling te maken. Dit voorkomt geschillen en geeft jou en je huurder duidelijkheid. Voor studentenhuizen is de situatie vaak complex.
Je hebt kamers met eigen voorzieningen, maar ook gedeelde badkamers en keukens. De Huurcommissie kijkt kritisch naar hoe deze gedeelde ruimtes worden 'toegerekend' aan elke kamer.
Een foutje hier kost je al snel punten, en dus huurinkomsten. Denk aan je rendement op de lange termijn, wat direct invloed heeft op je verhuurhypotheek en de box 3 bepalingen.
Puntensysteem studentenkamer: de basis
De meeste punten voor een studentenkamer komen van drie dingen: de oppervlakte, de keuken en de badkamer. De basis is simpel: voor elke vierkante meter (m²) woonruimte krijg je 5 punten.
Een kamer van 20 m² levert dus 100 punten op. Dit is je fundament. Maar de echte winst zit in de voorzieningen.
Heeft de student een eigen douche? Dan krijg je 15 punten.
Een eigen toilet is 12 punten. Zelfs een wastafel op de kamer levert 2 punten op. Dit zijn punten die je niet wilt missen.
Oppervlakte van je kamer?
Elke voorziening die de student niet hoeft te delen, telt volledig mee voor die specifieke kamer. Dit is de basis van elke goede puntentelling.
Meet de netto vloeroppervlakte van de kamer. Alles telt mee, inclusief vaste kasten, maar exclusief de badkamer of keuken als die er toevallig in zitten.
Verwarming op je kamer?
Een kamer van 15 m² levert 75 punten op. Een ruime kamer van 25 m² levert 125 punten. Dit is een simpele rekensom die je rendement direct beïnvloedt. Zorg dat je de oppervlakte nauwkeurig meet en vastlegt in het huurcontract.
Een eigen thermostaat of radiator die je zelf kunt regelen, is goud waard. Verwarming in een verwarmd vertrek levert ¾ punt per m² op.
Kookgelegenheid aanwezig?
Voor diezelfde kamer van 20 m² betekent dit 15 punten extra. Is de verwarming centraal geregeld en heeft de student geen invloed? Dan levert het vaak minder punten op, of soms zelfs nul. Controleer dit goed.
Een gasaansluiting met een werkende schoorsteen levert een vaste 3 punten op, ongeacht de kamer. Hier wordt het interessant in een studentenhuis.
De voorkeur gaat uit naar een eigen keuken. Een eigen keuken vanaf 25 m² levert 20 punten op. Een kleinere eigen keuken (15-25 m²) levert 10 punten op.
Dit is voor de verhuurder een dure optie, maar voor de huurder zeer waardevol.
De meeste studentenhuizen hebben een gemeenschappelijke keuken. De Huurcommissie is hier streng in. Als er 5 kamers of minder gebruikmaken van de keuken, levert deze 4 punten op per kamer.
Wasgelegenheid aanwezig?
Zijn het er meer dan 5? Dan levert de gemeenschappelijke keuken nul punten op.
Dit is een cruciaal detail. Een keuken voor 6 studenten telt dus niet mee voor de puntentelling van elke kamer.
Dit kan een behoorlijke impact hebben op de maximale huurprijs. Ook voor wassen geldt: eigen is beter. Een eigen douche of bad levert 15 punten op. Een eigen wastafel levert 2 punten op.
De gedeelde voorzieningen zijn hier vaak de valkuil. Een gemeenschappelijke douche die gedeeld wordt door maximaal 8 kamers, levert per kamer 3 punten op.
Zijn het er meer dan 8? Dan levert het nul punten op. Hetzelfde geldt voor een wastafel in de badkamer: bij meer dan 5 kamers die hem delen, levert het nul punten op.
Een gemeenschappelijk toilet levert bij maximaal 5 kamers 2 punten op, bij meer kamers nul. De grenzen zijn scherp. Als verhuurder moet je deze aantallen dus heel goed bewaken en documenteren.
De kracht van gemeenschappelijke ruimtes
Naast de keuken en badkamer zijn er andere gedeelde ruimtes die punten kunnen opleveren. Denk aan een tuin, balkon of dakterras.
Is er een eigen buitenruimte groter dan 10 m²? Dan levert dat 9 punten op. Benieuwd naar de WWS punten voor buitenruimte? Bij een oppervlakte tussen de 4 en 10 m²?
Dan zijn het 3 punten. Ook hier geldt: gedeeld is minder waard, maar levert nog steeds iets op.
Een gemeenschappelijke buitenruimte van meer dan 10 m² levert 6 punten per kamer op. Een kleine gemeenschappelijke tuin (4-10 m²) levert 2 punten op. Vergeet ook de fietsenberging niet.
Een eigen berging levert 6 punten op. Is er een gedeelde berging?
Dan telt deze vaak niet mee, tenzij er specifieke afspraken zijn over toegang en gebruik.
Zorg dat je deze ruimtes optimaal benut in de puntentelling.
Hoe je de punten telt: de deler
De hoofdregel voor gemeenschappelijke ruimtes is simpel: je deelt het aantal punten door het aantal kamers dat er toegang toe heeft.
Stel je hebt een studentenhuis met 4 kamers. Er is een gedeelde keuken (4 punten), een gedeelde douche (3 punten) en een gedeelde tuin van 15 m² (6 punten).
De totale punten voor de gemeenschappelijke ruimtes zijn dan 4 + 3 + 6 = 13 punten. Deze 13 punten deel je door de 4 kamers. Elke kamer krijgt dus 3,25 extra punten. Tel dit bij de eigen kamer-punten (oppervlakte, eventuele eigen verwarming) en je hebt de totaalscore.
Dit is de basis voor je huurcontract. Wees hierin exact. Voorkom dat je huurkorting moet verlenen bij gebreken door een correcte administratie; een verkeerde verdeling leidt namelijk tot een ongeldige puntentelling.
Pro-tip: Vraag de WOZ-waarde van het pand op via WOZwaardeloket.nl vóór je de huurprijscheck invult. De Huurcommissie gebruikt deze waarde om de 'kale' huurprijs te controleren. Een hoge WOZ-waarde kan een hogere huurprijs rechtvaardigen, zelfs als de puntentelling wat lager uitvalt.
Praktische tips voor verhuurders
Het doel is een waterdichte puntentelling die je maximale huurprijs rechtvaardigt. Dit is essentieel voor je rendement en de stabiliteit van je vastgoedbeheer.
Begin met het opmeten van alle kamers en gemeenschappelijke ruimtes. Gebruik een laser afstandsmeter voor nauwkeurigheid. Leg alles vast in een plattegrond.
Tel bij elke kamer de punten voor oppervlakte, verwarming en eigen voorzieningen op.
Tel daarna de punten voor de gemeenschappelijke ruimtes en deel deze door het aantal bewoners. Tel alles bij elkaar op. Het totaal aantal punten vertaalt zich via een vastgestelde formule naar een maximale huurprijs. Weet je deze maximale huurprijs, dan weet je precies wat je kunt vragen en voorkom je dat een huurder achteraf een huurverlaging aanvraagt via de Huurcommissie.
Een goed huurcontract is hierbij je beste vriend. Zorg dat duidelijk is wie toegang heeft tot welke gemeenschappelijke ruimtes.
Leg de gemaakte berekening vast. Zo sta je sterk bij een geschil. En onthoud: een tevreden huurder die weet waar hij aan toe is, betaalt op tijd en zorgt goed voor je pand. Dat is pas echt rendement op de lange termijn.