VvE reglement en verhuur: Mag de VvE verhuur aan derden verbieden?

Het VvE reglement: jouw wetboek in de flat

Een VvE reglement is eigenlijk de grondwet voor het appartementencomplex. Als je een appartement koopt, teken je automatisch voor de spelregels van die club.

Hierin staat alles wat wel en niet mag: van het kleurtje van je voordeur tot het geluidsniveau na middernacht.

De wet (het appartementsrecht) geeft de VvE veel macht. Staat er een verbod op verhuur in de originele akte of het reglement? Dan mogen ze dat in principe handhaven.

Ze willen namelijk een stabiele gemeenschap bewoners, geen doorloop van huurders en toeristen. Maar onthou dit goed: een VvE kan niet zomaar regels verzinnen die in strijd zijn met de wet. De wetgeving rond huurrecht is streng. Een compleet verbod op verhuur is vaak niet waterdicht.

De Hoge Raad heeft hier in het verleden uitspraken over gedaan. Meestal moet er een redelijk belang zijn.

Een VvE kan niet zeggen: "Wij vinden verhuur gewoon niet leuk." Er moet sprake zijn van overlast, verloedering of een onveilige situatie. Zonder die onderbouwing, is zo'n verbod vaak nietig.

De uitzondering die de regel is: de Airbnb-valkuil

Veel VvE's zijn extra streng geworden door de opkomst van kortetermijnverhuur. Jij wilt misschien verhuurden voor 12 maanden, maar je buurman misschien voor 3 nachten via Airbnb.

Dat is een heel ander verhaal. De wet onderscheidt woonruimte verhuren (lange termijn) en het exploiteren van een logement (korte termijn).

Voor dat laatste heeft de VvE vaak wél een echt verbodsmiddel in handen. Ze kunnen verhuur aan derden voor kortere periodes dan 6 maanden aanvechten als 'overlastgevende activiteit'. Stel je koopt een appartement voor €250.000 met een verhuurhypotheek van 70%. Je wilt €1.200 huur per maand incasseren.

Als je vervolgens kamers per nacht aanbiedt, gaat de VvE zich bemoeien met je bedrijfsvoering.

Ze kunnen eisen dat je stopt, en dat kunnen ze afdwingen via de rechter. Als belegger moet je dus scherp zijn: wil je stable cashflow via een 1-jarig contract (waar de VvE vaak moeilijk over kan doen) of wil je flexibel zijn (wat de VvE waarschijnlijk gaat verbieden)? Er bestaan verschillende versies van het VvE modelreglement.

Modelreglementen en de kleine lettertjes

De versie uit 2006 is strenger dan die uit 2017. In het oude model stond vaak: "verhuur is alleen toegestaan aan gezinsleden".

In het nieuwere model staat vaak: "verhuur is toegestaan, mits de VvE schriftelijk op de hoogte wordt gesteld." Als belegger wil je weten welk model jouw VvE hanteert en of je voldoet aan de eisen van de Wet goed verhuurderschap.

Is het een oude VvE? Dan is de kans groter dat ze juridisch sterk staan met een verhuurverbod. Je kunt dit navragen bij de notaris of het bestuur.

Vraag specifiek naar het "Modelreglement 2017" of de "Modelreglementen van de Stichting Bouwrecht". Hierin staan clausules over het "goed huismeesterschap".

Als jij je aan de regels houdt, geen overlast veroorzaakt en je huurcontracten netjes volgens het WWS (Woningwaarderingsstelsel) opstelt — waarbij je ook voldoet aan de energielabel verplichting bij verhuur — is het voor een VvE lastig om je verhuur te blokkeren.

Ze hebben een zwaarwegend belang nodig, en dat is vaak lastig te bewijzen bij nette verhuur.

Strategieën om het verbod te omzeilen (of te slijmen)

Wil je een appartement kopen in een VvE die eigenlijk niet van verhuur houdt?

Dan zijn er een paar slimme routes. De eerste is simpel: ga het gesprek aan.

Vraag bij het bestuur of er bezwaren zijn tegen verhuur aan expats voor een langere periode. Leg uit dat je de woning netjes onderhoudt en een professionele vastgoedbeheerder inschakelt (bijvoorbeeld een kantoor dat €50 - €80 per maand kost voor beheer). Soms is een VvE bang voor huisjesmelkers, terwijl jij een serieuze belegger bent. Een andere optie is het opnemen van een 'huurclausule' in de koopovereenkomst.

Dit is een voorwaarde: "Koop gaat door, mits de VvE akkoord gaat met verhuur." Controleer ook of je voor de betreffende locatie een verhuurdersvergunning moet aanvragen. Dit geeft je een ontbindende voorwaarde.

De juridische achterdeur: 'goed huismeesterschap'

Mocht de VvE dwarsliggen, dan kun je zonder boete van de koop af. Let wel op: dit moet je goed vastleggen bij de notaris. Soms helpt het om een VvE-vergadering bij te wonen voordat je koopt.

Je mag als potentiele koper vaak inspreken. Er is een juridisch concept dat je kunt inzetten: 'goed huismeesterschap'.

Dit betekent dat je als eigenaar je woning normaal gebruikt. Verhuur aan een nette huurder voor een normale huurprijs (laten we zeggen €1.000 - €1.400 per maand, afhankelijk van de grootte) valt hier vaak onder.

De VvE mag dit niet zomaar verbieden tenzij ze aantonen dat het gebruik de andere eigenaren schaadt. Een rechter zal altijd afwegen: is het belang van de VvE (bijvoorbeeld rust en wooncomfort) zwaarder dan jouw eigendomsrecht (het recht om je eigendom te exploiteren)? In de praktijk, bij langdurige verhuur aan één partij, wint de belegger vaak.

De VvE kan je wel verplichten om een borg te storten voor eventuele schade of geluidsoverlast. Houd rekening met een bedrag van €500 tot €1.000.

Praktische tips voor de belegger

Als je vastgoed wilt kopen voor verhuur, doe je het volgende: Een VvE kan verhuur soms moeilijk maken, maar zelden volledig onmogelijk.

1. Check het VvE reglement VOOR de bieding: Vraag de notaris of makelaar om het volledige reglement. Zoek naar artikelen over "verhuur", "gebruik" en "derden".
2. Focus op lange termijn: Richt je op huurcontracten van minimaal 12 maanden. Dit valt onder 'normaal gebruik' en is juridisch sterker dan Airbnb.
3. Gebruik het WWS: Zorg dat je huurprijs marktconform is volgens het Woningwaarderingsstelsel. Te hoge huurprijzen lokken bezwaren uit.
4. Sluit een goede verhuurhypotheek af: Sommige geldverstrekkers eisen dat je aantoont dat verhuur is toegestaan. Een akkoord van de VvE is soms nodig voor de financiering.

Zolang jij een nette belegger bent die zorgt voor het rendement én het pand, sta je vaak sterk. En onthoud: als de VvE echt onredelijk is, kun je altijd nog naar de kantonrechter stappen. Een goede juridische bijstand kost misschien €1.500, maar bespaart je een hoop slapeloze nachten en misgelopen huurinkomsten.