Verhuur aan artiesten en creatievelingen: Atelierwoningen als belegging

Stel je voor: je hebt een leuk beleggingspand en je wilt het verhuren. Je wilt iets anders dan een standaard gezin.

Iets met karakter, met passie. Artiesten en creatievelingen kunnen een geweldige huurder zijn. Ze zoeken vaak iets specifieks: een atelierwoning.

Dit is een ruimte die zowel woonruimte als werkplek biedt. Als belegger is dit interessant, maar het vraagt om een andere aanpak dan reguliere verhuur.

Denk aan huurcontracten, WWS punten en de verhuurhypotheek. Wij duiken erin.

Atelierwoningen: de markt en de kansen

Een atelierwoning is een mix van wonen en werken. Vaak zijn dit voormalige fabrieken of scholen die zijn omgebouwd.

Voor een belegger betekent dit: een specifieke doelgroep. Deze groep is vaak op zoek naar ruimte voor hun creatieve proces. In Amsterdam is de nood hoog.

De wachttijd voor een sociale huurwoning is 13 jaar, soms wel 18 jaar. Daardoor zoeken veel kunstenaars naar alternatieven.

Ze willen zich kunnen vestigen, zonder steeds te moeten verhuizen. De huurprijzen in de vrije sector zijn vaak te hoog voor een gemiddeld kunstenaarsinkomen.

Toeslagen zijn er niet voor ateliers. Dit creëert een gat in de markt. Als belegger kun je hierop inspelen. Je kunt een pand kopen, verduurzamen en verhuren.

Maar let op: de verhuurhypotheek en het rendement zijn anders dan bij woningen. Je werkt vaak met een tijdelijk contract.

Dit is de realiteit van broedplaatsen. De onzekerheid wordt hierdoor een normaal onderdeel van het leven voor creatievelingen.

Over het toewijzingsbeleid van Ateliers Tilburg

Om te begrijpen hoe je kunt verhuren, kijk je naar bestaande organisaties. Stichting Ateliers Tilburg is een non-profit organisatie. Zij beheren atelierruimtes.

Hun selectieprocedure is streng maar eerlijk. Ze kijken naar professionele kunstenaars en creatieve ondernemers.

Reageren op een atelier

Je moet een portfolio hebben. De ruimte moet passen bij je werk. Een KVK-inschrijving is vaak verplicht.

Ook de inschrijftijd telt mee. Wil je als belegger weten hoe huurders reageren? Kijk naar de procedure van Tilburg. De inschrijftermijn voor reacties is kort: 1 tot 2 weken.

Dit zorgt voor een snelle doorloop. De selectie gebeurt op volgorde van de criteria.

Eventuele uitzonderingen

Soms is er een kijkmiddag voor zeer gewilde ruimtes. Als verhuurder is het slim om een dergelijke structuur te hanteren.

Het maakt de keuze transparant. Er zijn uitzonderingen op de regel. Voorrang kan worden gegeven aan huurders die uit een tijdelijk pand komen.

Dit is logisch voor de doorstroom. Let wel: dit geldt niet voor huurders met een geschil of een achterstand.

Inschrijvingen ouder dan drie jaar

Als belegger moet je dit meenemen in je screening. Je wilt geen huurder met betalingsproblemen. Hoe lang mag een huurder blijven?

Bij Tilburg worden inschrijvingen ouder dan drie jaar herbeoordeeld. Dit betekent dat je als verhuurder kunt sturen op doorstroming.

Je hoeft niet voor altijd vast te zitten aan één huurder. Dit is gunstig voor het rendement op de lange termijn.

Verhuurmodellen en prijsindicaties

Wat voor modellen kun je hanteren als belegger? Er zijn een aantal opties.

De meest voorkomende is de tijdelijke verhuur. In Amsterdam wordt dit vaak gedaan via de IJzeren Voorraad. Sinds 2015 verhuurt deze organisatie vrijwel alleen nog onder de 28 jaar via tijdelijke jongerencontracten. Dit is een wettelijk kader.

Het beperkt de duurzame vestiging van kunstenaars, maar het biedt zekerheid voor de verhuurder. Wat kost een atelierwoning?

De huurprijzen in de vrije sector liggen vaak tussen de €1.000 en €1.800 per maand.

Dit hangt af van de grootte en locatie. Een atelier van 60 m² kan rond de €1.200 zitten. Een groter pand van 100 m² kan oplopen naar €1.800.

Let op: deze prijzen zijn vaak te hoog voor een gemiddeld kunstenaarsinkomen. Je kunt wel werken met een WWS-puntensysteem.

Als de woning voldoet aan de eisen, mag je een vrije sector huur vragen. Maar voor ateliers geldt dit systeem niet altijd. Check dit goed bij de gemeente.

Een ander model is de combinatie van wonen en werken. Hierbij huurt de kunstenaar de ruimte voor beide doeleinden.

Dit is vaak lastiger qua hypotheek. Een verhuurhypotheek voor woningen is anders dan voor bedrijfsruimtes.

Je kunt wel een hybride vorm kiezen. Je koopt een pand, verduurzaamt het en verhuurt het als woon-werkruimte.

De verduurzaming is belangrijk. Het verlaagt de energiekosten en verhoogt de waarde van je belegging.

Duurzaam woon-atelier gezocht: de eisen van de huurder

Kunstenaars zijn steeds vaker op zoek naar duurzame atelierwoningen. Ze willen werken in een ruimte die goed geïsoleerd is.

Dit scheelt in de energiekosten. Als belegger is verduurzaming een slimme investering.

Denk aan zonnepanelen, dubbel glas en een warmtepomp. Dit verhoogt het comfort voor de huurder. Het verlaagt de kosten.

En het maakt je pand aantrekkelijker. Een duurzaam atelier hoeft niet duur te zijn.

Je kunt subsidie aanvragen voor verduurzaming. Dit verlaagt je investeringskosten. Het rendement op de lange termijn wordt hierdoor beter. Kunstenaars zijn vaak bereid iets meer te betalen voor een comfortabele, duurzame werkplek. Zij willen zich kunnen concentreren zonder koude voeten of tocht.

Niet nagekomen afspraken: hoe ga je ermee om?

Huurders die afspraken niet nakomen, zijn een risico. Dit geldt voor elke verhuurder.

Bij atelierwoningen komt dit soms voor. Kunstenaars kunnen in een creatieve flow zitten en vergeten te betalen. Of ze hebben een tijdelijke financiële tegenvaller.

Als belegger is het belangrijk om duidelijke afspraken te maken. Gebruik een huurcontract dat specifiek is voor atelierwoningen.

Zet erin dat de ruimte voor beide doeleinden wordt gebruikt. Leg de betalingsvoorwaarden vast. En zorg voor een goede screening. KVK-inschrijving en een portfolio helpen hierbij.

Een professionele kunstenaar heeft vaak een stabiel inkomen. Een amateur kan dit minder hebben. Wees selectief.

Als er toch problemen ontstaan, schakel dan een professioneel vastgoedbeheer in. Zij kunnen de huurder aanspreken op gedrag. En ze weten hoe ze de verhuurhypotheek en Box 3-regels moeten hanteren. Dit bespaart je tijd en stress.

Gebrekkig zicht op IJzeren Voorraad: transparantie voor beleggers

De IJzeren Voorraad in Amsterdam is een organisatie die tijdelijke verhuur regelt. Sinds 2015 verhuurt ze vooral aan jongeren onder de 28 jaar.

Dit is een jongerencontract. Het is tijdelijk, maximaal 2 jaar. Voor kunstenaars is dit vaak onvoldoende.

Ze willen zich vestigen, maar kunnen dit niet door de tijdelijkheid. Als belegger is het belangrijk om transparant te zijn over je aanbod.

Geef aan of je een tijdelijk of permanent contract aanbiedt. De IJzeren Voorraad is vaak onduidelijk over hun criteria. Dit zorgt voor onzekerheid bij huurders. Jij kunt dit oplossen door heldere communicatie.

Geef aan wat je verwacht en wat je biedt. Let op de wettelijke regels.

Een jongerencontract mag alleen voor huurders onder de 28. Als je een kunstenaar ouder dan 28 jaar wilt verhuren, moet je een ander contract gebruiken. Dit kan een normaal huurcontract zijn.

Of een contract voor bedrijfsruimte. Check dit bij een adviseur.

Tijdelijkheid van broedplaatsen: risico’s en kansen

Broedplaatsen zijn vaak tijdelijk. Dit maakt onzekerheid tot norm voor kunstenaars.

Ze verhuizen elke paar jaar. Dit is niet ideaal voor hun werk. Als belegger kun je hierop inspelen.

Je kunt een pand kopen dat verhuurd kan worden aan gezinnen, wat zorgt voor een stabiele basis. Dit geeft zekerheid aan de huurder en aan jou.

De tijdelijkheid heeft ook voordelen. Je kunt de huurprijs jaarlijks aanpassen.

Of je kunt de ruimte opknappen en weer verhuren. Dit houdt het rendement hoog. Maar zorg dat je de huurder niet te vaak laat verhuizen. Dit leidt tot ontevredenheid en verloop.

Een tip: overweeg ook zorgvastgoed beleggen in samenwerking met zorginstellingen voor een stabieler rendement. Daarnaast kunnen organisaties zoals Platform BK of Kunstenbond helpen bij het vinden van geschikte huurders, wat je leegstandsrisico verlaagt.

Reserveer ruimte voor amateurkunst

Niet elke huurder is een professionele kunstenaar. Amateurs verdienen ook een plek. Zij hebben vaak minder inkomen, maar wel passie.

Als belegger kun je een deel van je pand reserveren voor amateurkunst.

Dit kan via een gereduceerde huur of een flexibel contract. Het voordeel?

Je breidt je doelgroep uit. Je vermindert leegstand. En je draagt bij aan de cultuur in de buurt. Dit is goed voor je imago.

En het kan leiden tot positieve publiciteit. Praktische tips voor verhuur aan artiesten:

• Check altijd het portfolio van de huurder.
• Vraag om een KVK-inschrijving voor professionelen.
• Maak duidelijke afspraken over het gebruik van de ruimte.
• Bied een duurzame werkplek aan.
• Gebruik een huurcontract dat past bij je doelgroep.
• Overweeg een jongerencontract voor onder de 28.
• Werk samen met organisaties voor de selectie.
• Houd rekening met de WWS-punten voor woningen.
• Verduurzaam je pand voor beter rendement.
• Zorg voor transparantie in je verhuurproces.

Atelierwoningen als belegging zijn een niche. Ze vragen om specifieke kennis. Maar de kansen zijn er. Met de juiste aanpak, vergelijkbaar met beleggen in recreatiewoningen voor eigen gebruik en verhuur, kun je een stabiel rendement behalen.

En je draagt bij aan de creatieve sector. Dat is mooi meegenomen.