Vastgoed kopen in de executieveiling: Hoeveel korting kun je krijgen?

Een executieveiling. Het klinkt wat dreigend, maar voor beleggers is het soms goudmijn.

Je koopt een woning die onder het hamer gaat omdat de eigenaar zijn hypotheek niet meer kan betalen. Dat levert vaak een fikse korting op. Maar hoeveel precies? En is het wel iets voor jou? Laten we de kat uit de boom kijken en stap voor stap uitzoeken hoe je een koopje op de veiling scoort, zonder in de valkuilen te trappen.

Stap 1: De voorbereiding is alles

Je kunt niet zomaar met een gummiehamer op een veiling verschijnen. De eerste stap is je financiële huishouding op orde brengen.

Je hebt contant geld nodig, en snel. Bij een executieveiling betaal je namelijk direct na de veiling, of in ieder geval binnen een dag of tien.

Een normale hypotheek ligt dan nog op de tekentafel. Het is slim om een speciale rekening te openen, een zogenaamde derdenrekening, waar je het biedingsbedrag op reserveert. Reken op minimaal 10% van de vraagprijs.

Als je via een veilingwebsite zoals Veilingonline.nl of het Veilinghuis.nl meebiedt, moet je vaak eerst een bankgarantie regelen of een borg storten van rond de €5.000 tot €10.000. Zorg dat dit geregeld is, anders kun je niet eens een bod uitbrengen.

Een veelgemaakte fout? Vergeten dat je naast de koopsom ook nog te maken krijgt met overdrachtsbelasting (als het geen starterswoning is), notariskosten en de kosten voor de veiling zelf. Die kosten tikken flink aan, soms wel €2.000 tot €4.000 extra. Zet dus niet al je spaargeld in op het koopbedrag, maar houd een buffer van minimaal 5% van de koopsom apart voor deze bijkomende kosten.

Stap 2: Vind de juiste veiling en objecten

Niet elke veiling is een schot in de roos. Je moet weten waar je moet zoeken.

De grote veilinghuizen zoals Gerechtsveilingen.nl en Veilingonline.nl zijn de plekken waar het gebeurt. Je kunt je gratis inschrijven en per veilingdatum zien welke panden onder de hamer gaan. Filter op 'onroerend goed' en kies een regio die je kent.

Een pand in een straat die je niet kent, is een gok.

Start je zoektocht minimaal drie tot vier weken voor de veilingdatum. Je hebt die tijd hard nodig voor de volgende stap: de bezichtiging. De meeste executieveilingen zijn online, maar je kunt vaak op afspraak het pand bezichtigen. Doe dit altijd.

De foto's op de site zijn vaak oud of tonen alleen de beste kant. Je wilt weten wat je koopt.

Veel beginners maken de fout om blind af te gaan op de 'startprijs'.

De startprijs is vaak een lage lokkertje, maar de echte verkoopprijs kan honderden procenten hoger liggen. Kijk dus niet naar de startprijs, maar naar de 'geïndiceerde verkoopprijs' of de schatting van de veilingmeester. En bedenk: hoe meer concurrentie, hoe lager de korting.

Stap 3: De bezichtiging en de bouwtechnische keuring

Dit is het moment van de waarheid. Tijdens de bezichtiging loop je met een potentiële aankoopmakelaar of een bouwkundige door het pand.

Je bent op zoek naar gebreken die je later een hoop geld kunnen kosten. Denk aan vocht, een lekkend dak of funderingsproblemen. Terwijl je bij off-market deals voor professionele beleggers vaak meer tijd hebt voor onderzoek, koop je in een executieveiling het pand 'as is, where is'. Je hebt geen recht op verborgen gebreken.

Vraag specifiek naar de status van de installaties. Is de cv-ketel nog goed?

Wat is de leeftijd? Is het dak geïsoleerd?

Dit raakt direct je verduurzamingskosten. Als je een woning koopt die nog energielabel F of G heeft, moet je direct na aankoop flink investeren om het energiezuinig te maken. Denk aan €15.000 voor isolatie, HR++ glas en een warmtepomp.

Dat moet je rendement berekenen. Overweeg je bij een leegstaand pand of short-stay verhuur rendement de moeite waard is? Veelgemaakte fout: een bezichtiging overslaan om te besparen op kosten.

Dat is het domste wat je kunt doen. De €200 tot €400 die een bouwkundige kost, verdien je dubbel en dwars terug als hij een groot gebrek ontdekt. En vergeet niet te informeren naar de VvE (Vereniging van Eigenaren) bij een appartement.

Vraag de notulen op en kijk naar het reservefonds. Een slapende VvE met een lege kas is een nachtmerrie.

Stap 4: Bieden en de 'korting' bepalen

Hoeveel korting kun je nu echt verwachten? De gemiddelde korting op een executieveiling ligt tussen de 10% en 25% onder de marktwaarde.

Maar er is geen garantie. De ene veiling is de andere niet. De vuistregel is: hoe meer panden er die dag zijn en hoe slechter de staat, hoe hoger de korting. Bedenk vooraf je maximale bod.

Reken uit wat de woning waard is in goede staat (reële marktwaarde), trek daar je kosten voor renovatie en verduurzaming vanaf (bijvoorbeeld €20.000 voor een label C tot A upgrade) en trek daar nog je gewenste winstmarge (bijvoorbeeld 15%) vanaf. Houd bij deze berekening ook rekening met de verwachte waardestijging vastgoed in 2026. Dit is je maximumbedrag.

Houd je hier strikt aan. De veilingmeester zorgt voor een snelle, oplopende veiling.

Bied niet te vroeg, dat lokt anderen alleen maar uit. Een veelgemaakte fout is 'overbieden door emotie'. Je zit in een veilingstrijd en voor je het weet betaal je te veel. Blijf zakelijk.

Onthoud dat je bij een normale aankoop vaak onder de vraagprijs kunt komen, maar bij een veiling is de spanning vaak hoger. Een korting van 15% is al een prima resultaat. Reken je niet rijk op een korting van 40% ten opzichte van de vraagprijs, dat gebeurt zelden.

Stap 5: Na de hamer: betaling en overdracht

De hamer valt. Jij bent de hoogste bieder. Gefeliciteerd!

Nu gaat het snel. Je krijgt direct na de veiling een koopcontract.

Je hebt vaak maar 24 uur de tijd om de koopsom en de kosten over te maken naar de derdenrekening van het veilinghuis. Lukt dit niet? Dan ben je je borg kwijt en kun je aansprakelijk worden gesteld voor de schade. De volgende stap is de notaris.

De overdracht verloopt via een notaris, net als bij een normale koop. Het veilinghuis regelt de juridische afhandeling.

Houd rekening met een doorlooptijd van 4 tot 6 weken voordat je de sleutels krijgt. In die tijd kun je al plannen maken voor de verduurzaming en het vastgoedbeheer. Een veelgemaakte fout is het niet direct regelen van de verzekering. Zodra je de koop hebt gesloten, ben je aansprakelijk.

Zorg dat je opdracht geeft tot directe opstalverzekering. Als er brand uitbreekt voordat de sleutels overhandigd zijn, is dat jouw schade.

Ook moet je direct na aankoop een verhuurhypotheek regelen als je het pand wilt verhuren. Dit traject duurt 4 tot 8 weken. Regel dit dus meteen.

Verificatie-checklist

Check voordat je begint of je aan deze punten voldoet. Zo voorkom je teleurstellingen.

• Financiering: Heb je voldoende eigen vermogen of een snelle financieringsvoorlopige goedkeuring voor een verhuurhypotheek?
• Borg: Is het borgbedrag (€5.000 - €10.000) gereserveerd op je derdenrekening?
• Bezichtiging: Heb je een afspraak ingepland en een bouwkundige ingeschakeld?
• Marktwaarde: Weet je wat het pand waard is na renovatie? Check vergelijkbare panden op sites als Funda of via een taxateur.
• Maximaal Bod: Is je maximumbedrag berekend inclusief kosten voor verduurzaming (min. €15.000) en overdrachtsbelasting?
• Verzekering: Heb je een opstalverzekering geregeld die ingaat op de dag van overdracht?
• Box 3: Weet je hoe je de aankoop moet verwerken in je Box 3 aangifte voor de belastingdienst?