Onderverhuur via Airbnb aanpakken: Juridische stappen bij illegale verhuur
Je staat op het punt om je Airbnb-verhuur te melden bij de verhuurder, maar je weet niet precies hoe.
Misschien heb je een verhuurhypotheek lopen en wil je geen risico lopen met Box 3. Of je bent verhuurder en ontdekt dat je huurder stiekem kamers verhuurt via Airbnb.
Hoe dan ook: onderverhuur via Airbnb aanpakken is iets waar je juridisch waterdicht moet zijn. Geen zorgen, ik leg het je stap-voor-stap uit, alsof we samen aan tafel zitten. We houden het praktisch, concreet en zonder ingewikkelde termen.
Wat je nodig hebt voordat je begint
Voordat je juridische stappen zet, moet je je materiaal op orde hebben. Zonder goede voorbereiding loop je het risico dat je zaak strandt. Hier is wat je nodig hebt:
- Een geldig huurcontract (check of er een onderverhuurclausule in staat).
- Bewijs van de illegale verhuur (screenshot van Airbnb-advertentie, betaalbewijzen, foto’s).
- Je WWS-score (Woningwaarderingsstelsel) als verhuurder, om te laten zien dat de huur al marktconform is.
- Documentatie van eventuele schade of overlast (buren, geluidsmetingen, politierapporten).
- Je verhuurhypotheekvoorwaarden (check of onderverhuur is toegestaan).
- Een brief sjabloon voor de ingebrekestelling (de juridische waarschuwing).
Tip: bewaar alles digitaal en in print. Een mapje op je computer met datum en tijd helpt enorm.
Stap 1: Controleer het huurcontract en de WWS-score
Eerst check je het huurcontract. Veel huurcontracten hebben een onderverhuurclausule.
Die clausule zegt meestal: “onderverhuur is alleen toegestaan met schriftelijke toestemming van de verhuurder.” Als je huurder Airbnb gebruikt zonder toestemming, is het overtreding. Voor verhuurders: check de WWS-score.
Als je huur al marktconform is (bijvoorbeeld € 750 voor een 60 m² appartement), heeft onderverhuur via Airbnb een negatief effect op je rendement en box 3 belasting. Je wilt geen extra risico lopen. Veelgemaakte fout: vergeten dat een mondelinge toestemming niet telt. Alles moet schriftelijk. Tijdsindicatie: 10-15 minuten.
Stap 2: Verzamel bewijsmateriaal van de illegale verhuur
Zonder bewijs kan je niets. Ga naar Airbnb en zoek de advertentie van je huurder. Maak screenshots van:
- De advertentiepagina (met naam, foto’s, prijs per nacht).
- De kalender met bezette data.
- Recensies van gasten (die laten zien dat er daadwerkelijk verhuurd wordt).
Vraag buren om getuigenverklaringen. Een eenvoudige WhatsApp-berichtje met “Hoor je ook steeds vreemde mensen?” volstaat. Politierapporten bij overlast zijn goud waard.
Specifieke maatvoering: bewaar screenshots als PDF met datum in de bestandsnaam (bijv. “airbnb-advertentie-2024-03-15.pdf”).
Veelgemaakte fout: alleen een link doorsturen zonder screenshot. Die link kan verdwijnen. Tijdsindicatie: 30-45 minuten.
Stap 3: Stuur een ingebrekestelling (juridische waarschuwing)
Dit is de eerste officiële stap. Een ingebrekestelling is een brief waarin je de huurder (of verhuurder) duidelijk maakt dat er een overtreding is en wat er moet gebeuren.
Formuleer helder: Verstuur de brief aangetekend én per e-mail.
“Geachte [naam], uit onderzoek blijkt dat u via Airbnb kamers verhuurt zonder mijn schriftelijke toestemming. Dit is in strijd met artikel [nummer] van het huurcontract. Ik verzoek u binnen 14 dagen de verhuur te staken en de advertentie te verwijderen. Bij niet-nakoming start ik een juridische procedure.”
Zo heb je ontvangstbewijs. Veelgemaakte fout: te zwakke taal. Wees direct en noem concrete data. Tijdsindicatie: 20 minuten opstellen, 5 minuten versturen.
Stap 4: Schakel een jurist of vastgoedbeheerder in
Als de ingebrekestelling niet werkt, is het tijd voor professionele hulp. Een jurist gespecialiseerd in huurrecht kan een dagvaarding opstellen.
Een vastgoedbeheerder kan helpen met inspecties en contact met de huurder. Kostenindicatie: Tip: kies een jurist die bekend is met verhuurhypotheekvoorwaarden.
- Jurist: € 150 - € 250 per uur.
- Vastgoedbeheerder: € 50 - € 100 per maand voor extra toezicht.
Als je een verhuurhypotheek hebt, kan illegale verhuur je rente beïnvloeden. Veelgemaakte fout: te lang wachten met de energielabel verplichting bij verhuur inschakelen.
Hoe langer je wacht, hoe meer schade. Tijdsindicatie: 1-2 dagen voor afspraak.
Stap 5: Start een juridische procedure
Als de huurder of verhuurder niet meewerkt, start je een procedure bij de kantonrechter. Je vraagt: De rechter kijkt naar: Verwacht een procedure van 3-6 maanden. Vergeet ook niet te voldoen aan de rookmelders verplichting per 2026 om aansprakelijkheid bij brand te voorkomen.
- Staking van de onderverhuur.
- Verwijdering van de Airbnb-advertentie.
- Schadevergoeding (bijvoorbeeld voor overlast of verlies van rendement).
Kosten: € 300 - € 500 voor griffiekosten, plus juridische kosten. Veelgemaakte fout: onvoldoende bewijs meenemen naar de rechter.
- Je huurcontract (onderverhuurclausule).
- WWS-score (of de huur al marktconform is).
- Bewijs van overlast.
Zorg dat je mapje compleet is. Tijdsindicatie: 3-6 maanden tot vonnis.
Verificatie-checklist
Gebruik deze checklist om te controleren of je alles goed hebt gedaan: Als je deze stappen volgt, heb je een waterdichte zaak.
- ✓ Huurcontract gecheckt op onderverhuurclausule.
- ✓ WWS-score bepaald (voor verhuurders).
- ✓ Bewijsmateriaal verzameld (screenshots, getuigenverklaringen).
- ✓ Ingebrekestelling verstuurd (aangetekend + e-mail).
- ✓ Jurist of vastgoedbeheerder ingeschakeld (indien nodig).
- ✓ Procedure gestart bij kantonrechter (indien nodig).
- ✓ Verhuurhypotheekvoorwaarden gecheckt.
- ✓ Box 3 belasting gecheckt (voor verhuurders).
Je bent niet alleen juridisch beschermd, maar je behoudt ook je rendement en voorkomt problemen met je verhuurhypotheek.
Onthoud: onderverhuur via Airbnb aanpakken is niet ingewikkeld als je gestructureerd te werk gaat. Check de splitsingsakte op een Airbnb-verbod en je bent een stap dichter bij een oplossing.