Lokale opkoopbescherming per gemeente: De actuele lijst voor 2026
Je ziet het overal gebeuren: beleggers die in een wijk een woning opkopen, direct verhuren en de huizenprijzen opdrijven. Gemeenten grijpen nu in met opkoopbescherming.
Dit betekent dat je als belegger niet zomaar een huis mag kopen voor de verhuur in specifieke wijken. Je moet het eerst aanbieden aan een starter uit die gemeente. Dit heeft direct gevolgen voor je verhuurhypotheek, je rendement en je aankoopstrategie.
Deze lokale regels bepalen of je überhaupt kunt inkopen. Ze staan los van de voorrangsregels voor eigen inwoners die sinds 2024 bestaan.
Beide systemen werken naast elkaar, maar opkoopbescherming treft vooral de buy-to-let markt. Wij zetten de actuele stand van zaken voor 2026 op een rij en leggen uit hoe je hier slim op inspeelt.
Overzicht gemeenten die opkoopbescherming invoeren
De grote steden hebben de afgelopen jaren hun regels aangescherpt. Deze data laten zien wanneer de maatregel inging en tot welke WOZ-waarde de bescherming geldt.
- Amsterdam: Ingegaan half februari 2022, geldt tot een WOZ-waarde van €512.000.
- Rotterdam: Ingegaan 1 januari 2022, geldt tot een WOZ-waarde van €355.000.
- Den Haag: Ingegaan 1 maart 2022, geldt tot een WOZ-waarde van €355.000. In Den Haag valt 80% van de jaarlijkse buy-to-let aankopen onder deze bescherming.
- Utrecht: Ingegaan half maart 2022, geldt tot een WOZ-waarde van €440.000.
- Eindhoven: Ingegaan voorjaar 2022, geldt tot een WOZ-waarde van €350.000. Maar liefst 62% van alle koopwoningen hier valt onder de bescherming.
- Haarlem: Ingegaan 1 februari 2022, geldt tot een WOZ-waarde van €389.000.
- Amstelveen: Waarschijnlijk ingegaan juni 2022, geldt tot een WOZ-waarde van €411.000.
- Tilburg: Mogelijk ingegaan voor zomer 2022, geldt tot een WOZ-waarde van €325.000.
- Groningen: Ingegaan 1 maart 2022, geldt tot een WOZ-waarde van €305.500.
- Almere: Februari 2022 in raad besproken, geldt tot een WOZ-waarde van €355.000.
Een WOZ-waarde is de waarde van de woning voor de belastingdienst, en bepaalt vaak of een huis onder de grens valt. De regel geldt meestal vijf jaar na invoering, met een evaluatie daarna. Voor 2026 betekent dit dat de meeste grote gemeenten de maatregel hebben verlengd of aangepast.
Je kunt niet zomaar een huis kopen onder de genoemde WOZ-grens en direct verhuren. De gemeente eist dat je het eerst te koop aanbiedt aan een lokale starter.
Steeds meer gemeenten geven lokale woningzoekenden voorrang
De trend zet door: gemeenten willen betaalbare woningen voor hun eigen inwoners behouden.
Sinds 2024 mogen gemeenten betaalbare koopwoningen toewijzen aan starters met een lokale binding. Dit is anders dan opkoopbescherming, maar werkt wel samen. Voor beleggers betekent dit dat de concurrentie om betaalbare woningen toeneemt. Je kunt nog steeds woningen boven de WOZ-grens kopen, maar onder de grens moet je rekening houden met een verkoopplicht aan een starter.
Dit beïnvloedt je verhuurhypotheek: banken financieren minder snel woningen die mogelijk niet aan een belegger toegewezen worden. Deventer voert per 1 juni 2026 een voorrangsregel in voor eigen inwoners, tot een koopprijs van €420.000.
Uitzonderingsgevallen
Gennep doet dit vanaf 2026. Deze regels zijn geen opkoopbescherming, maar beperken wel je aankoopmogelijkheden in de lagere prijsklasse.
Niet alle panden vallen onder de bescherming. Winkels en kantoorpanden zijn vaak uitgezonderd, net als woningen die je zelf eerst bewoont voordat je ze verhuurt. Tijdelijke verhuur na eigen bewoning is soms toegestaan, maar check altijd de gemeentelijke verordening.
Inwoners en lokaal gebonden woningzoekenden
Een andere uitzondering is nieuwbouw. Sommige gemeenten laten nieuwbouwwoningen vrij van opkoopbescherming, om de ontwikkeling te stimuleren.
Dit kan een kans zijn voor beleggers die kijken naar de opkomst van de G5 steden voor duurzame nieuwbouwprojecten met een hoog rendement. Wie telt als lokaal gebonden? Meestal gaat het om mensen die al jaren in de gemeente wonen, werken of studeren.
De gemeente bepaalt de criteria. Voor beleggers betekent dit dat je de doelgroep voor je woning beperkt is, als je onder de WOZ-grens valt.
Kamervragen over voorgenomen invoering opkoopbescherming Amsterdam
Wil je toch een woning verhuren? Kies voor woningen boven de WOZ-grens of in wijken waar nog geen opkoopbescherming geldt.
Of investeer in verduurzaming om de woning aantrekkelijker te maken voor de vrije markt, of ontdek waarom beleggers nu kijken naar Zwolle en Deventer.
De invoering in Amsterdam liep niet soepel. Er werden kamervragen gesteld over de effecten op de woningmarkt en de uitvoerbaarheid. Gemeenten moeten nu laten zien dat de maatregel werkt, anders wordt hij mogelijk aangepast. Voor jou als belegger betekent dit: blijf op de hoogte van lokale politiek.
Een gemeente kan de WOZ-grens verhogen of verlagen, of de regeling eerder beëindigen. Dit beïnvloedt je rendement en je verhuurhypotheek.
Hoe werkt opkoopbescherming in de praktijk?
Stel: je wilt een huis kopen in Rotterdam voor €340.000 (onder de WOZ-grens van €355.000). Je dient het eerst aan te bieden aan een starter uit Rotterdam. Lukt dat niet?
Dan mag je het alsnog verhuren, maar de gemeente kan je verplichten het eerst te verkopen. Deze regel duurt vijf jaar. Na die periode evalueert de gemeente.
Voor 2026 betekent dit dat veel gemeenten hun regels verlengen. Check de WOZ-waarde voordat je koopt.
Die staat in het kadaster of op de site van de gemeente. Opkoopbescherming heeft impact op je verhuurhypotheek. Banken zijn voorzichtiger met financiering als de verkoopplicht geldt. Je rendement kan lager uitvallen door langere doorlooptijden of hogere kosten voor bemiddeling.
Invloed op je beleggingsstrategie
Wil je blijven investeren in verhuur? Focus je op woningen boven de WOZ-grens. Of kies voor beleggen in de Kop van Noord-Holland, zoals in Alkmaar en omstreken, waar vaak geen opkoopbescherming geldt.
Let wel op de WWS-score (Woningwaarderingsstelsel) voor huurcontracten: hoe lager de score, hoe lager de huurprijs die je mag vragen.
Verduurzaming speelt een rol. Een energiezuinige woning heeft een hogere WOZ-waarde, maar ook een beter rendement op lange termijn.
Investeer in isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp. Dit verhoogt de aantrekkelijkheid voor huurders en de waarde van je vastgoed. Box 3-veranderingen beïnvloeden je rendement.
De belasting op vermogen wijzigt regelmatig. Houd rekening met hogere lasten als je meerdere woningen verhuurt.
Een goede vastgoedbeheerder kan helpen om kosten te beheersen en de huurinkomsten te optimaliseren.
Praktische tips voor beleggers in 2026
- Check altijd de WOZ-waarde: Gebruik het kadaster of de gemeentelijke website. Koop geen woning onder de grens zonder plan B.
- Ken de uitzonderingen: Winkelpanden of eigen bewoning kunnen vrijstelling geven. Vraag de gemeente om opheldering.
- Volg lokale politiek: Gemeenten wijzigen regels vaak. Schrijf je in voor nieuwsbrieven of volg raadsvergaderingen.
- Investeer in verduurzaming: Dit verhoogt je rendement en maakt je woning aantrekkelijker, ook in beschermde wijken.
- Werk met een vastgoedbeheerder: Zij kennen de lokale markt en helpen bij huurcontracten en WWS-scores.
- Overweeg nieuwbouw: Vaak vrijgesteld van opkoopbescherming en meteen duurzaam gebouwd.
Met deze tips ben je voorbereid op de lokale opkoopbescherming in 2026.
Blijf scherp, want de markt verandert snel. Je rendement hangt af van je kennis en aanpassingsvermogen.