Haarlemse woningmarkt: Is verhuren hier nog rendabel in 2026?
De Haarlemse woningmarkt verandert snel. De nieuwe Huisvestingsverordening gaat in per 1 januari 2026 en dat heeft flinke impact op wat jij als belegger kunt verdienen.
De stad trekt veel expats, studenten en gezinnen, maar de regels worden strenger. Toch is verhuren hier in 2026 nog steeds rendabel, mits je slim speelt. In deze analyse leg ik precies uit wat er anders wordt, welke kansen er liggen en hoe je je verhuurstrategie optimaal inricht. We duiken in de cijfers, de regels en de praktijk.
Voorrang voor Haarlemmers en vitale beroepen
Vanaf 2026 krijgen Haarlemmers voorrang op 50% van de nieuwbouwwoningen. Dat betekent dat je als belegger bij nieuwbouwprojecten rekening moet houden met een kleinere pot potentiële huurders.
Tegelijkertijd blijft de pilot voor vitale beroepen (zorg, onderwijs) bestaan. Deze groep krijgt extra punten bij toewijzing.
Voor jou als verhuurder is dit relevant: huurders uit deze groep zijn vaak stabiel en betrouwbaar. Je kunt ze actief benaderen via lokale netwerken of speciale woonplatformen. Zo bouw je een kwalitatief sterke huurportefeuille op.
Eerlijke urgentieregels
De urgentieregels worden eenduidiger. Dat is goed nieuws voor verhuurders, want het vermindert onzekerheid bij toewijzing.
Huurders met een urgentieverklaring moeten vaak binnen een bepaalde termijn worden geplaatst. Door je woning aan te bieden via officiële kanalen, zoals WoningNet of lokale verhuurplatformen, speel je hierop in. Zo voorkom je langdurige leegstand en houd je je rendement stabiel.
Meer mogelijkheden voor woningsplitsing
De grootste verrassing: de minimale grootte na woningsplitsing wordt verlaagd van 80 m² naar 50 m².
Dit opent de deur voor meer splitsingsmogelijkheden. Een woning van 100 m² kun je nu in twee zelfstandige eenheden van 50 m² splitsen. Dit verhoogt je huurinkomsten aanzienlijk.
Stel je verhuurt beide eenheden voor €1.200 per maand, dan verdubbel je je inkomen. Wel moet je rekening houden met de kosten voor splitsing, zoals notaris, vergunningen en eventuele verbouwing.
Reken op €10.000 tot €20.000 per splitsing. De ROI is vaak binnen 2 jaar behaald.
Betere bescherming van betaalbare woningen
De Wet betaalbare huur introduceert een nieuw puntensysteem voor middenhuur. Woningen onder de 190 punten vallen onder gereguleerde huur.
Daarboven is het vrije sector. In Haarlem betekent dit dat je slim moet zijn met je puntenaantal. Een woning van 50 m² met energielabel A kan al snel boven de 190 punten uitkomen.
Check dit vooraf met de WWS-calculator. Zo voorkom je dat je onbedoeld in de gereguleerde sector terechtkomt en je huurprijs beperkt wordt.
Vooruitblik 2026: wat verwachten makelaars van de woningmarkt in Zuid-Kennemerland
Makelaars in Zuid-Kennemerland verwachten een stabiele huurmarkt met een lichte stijging van de huurprijzen. De vraag blijft hoog, vooral naar kleine, energiezuinige woningen.
De verhuurmakelaar courtage ligt op 1 maand huur plus 21% BTW. Bij een huur van €1.500 betaal je dus €1.815. Dit is ongeveer 8% van de jaaromzet.
Makelaars adviseren om bij korte huurperiodes geen verhuurmakelaar in te schakelen, want de kosten wegen niet op tegen de baten.
Liever direct verhuren via platformen als Huurstunt.
Wat makelaars richting 2026 zien veranderen
Makelaars zien dat de markt professioneler wordt. Beleggers investeren meer in verduurzaming, omdat een goed energielabel punten oplevert en de huurprijs verhoogt.
Ook het vastgoedbeheer wordt digitaler, met online huurcontracten en automatische incasso’s. Dit verlaagt de administratieve lasten. Makelaars verwachten dat de regio Zuid-Kennemerland en IJmond uniforme regels krijgt, wat de markt transparanter maakt.
Wat dit concreet betekent voor verkopers
Voor verkopers van beleggingspanden verandert er veel. De WOZ-waarde bepaalt je belasting in Box 3. Bij verhuurde woningen kun je de leegwaarderatio toepassen, waardoor je belastingdruk lager is.
Zorg dat je woning een actueel energielabel heeft, want dat verhoogt de verkoopwaarde en de huurprijs.
Een label A of B is essentieel. Verkopers die nu investeren in verduurzaming, zullen in 2026 een hogere opbrengst realiseren.
Wat kopers in 2026 anders moeten aanpakken
Kopers moeten zich voorbereiden op een strikter financieringsklimaat. Leg je maximale leencapaciteit vast vóór je een bezichtiging plant.
Gebruik een verhuurhypotheek met een rentepercentage van rond de 4% tot 5%. Let op: de WWS-punten bepalen of je in de vrije sector kunt verhuren.
Kies voor woningen met een hoog puntenaantal, zodat je marktconform kunt verhuren. Een biedstrategie is cruciaal, zeker als je kijkt naar de woningmarkt in Leiden met haar historische panden; bied niet te hoog, maar wel hoog genoeg om de concurrentie voor te zijn.
Lokale verschillen blijven bepalend
Haarlem heeft verschillende wijken met eigen dynamiek. In de binnenstad is de vraag naar kleine appartementen hoog, maar de concurrentie ook.
In wijken als Schalkwijk of Haarlem-Noord zijn de aankoopprijzen lager en de rendementen hoger.
Lokale kennis is dus essentieel. Een verhuurmakelaar kan helpen, maar je kunt ook zelf onderzoek doen via lokale opkoopbescherming per gemeente. Zo vind je de beste deals.
De inkomsten en impact van de Wet betaalbare huur
De Wet betaalbare huur beïnvloedt je inkomsten direct. Woningen onder de 190 punten vallen onder gereguleerde huur.
Je mag de huurprijs dan niet vrij bepalen. Om dit te omzeilen, focus je op woningen die boven de 190 punten uitkomen. Dit bereik je door energiezuinige woningen met voldoende vierkante meters en goede voorzieningen.
Een woning van 60 m² met label A kan al snel €1.400 huur opleveren.
Dat is vrij sector en dus onbeperkt.
De uitgaven: Box 3 en de fiscus
Box 3 is een belangrijke kostenpost. De belasting wordt berekend over de WOZ-waarde.
Bij verhuurde woningen kun je de leegwaarderatio toepassen, waardoor je belastingdruk daalt. In 2026 verandert er niets aan de berekening, maar de WOZ-waarde stijgt vaak. Zorg dat je woning energiezuinig is, want dat beïnvloedt de WOZ-waarde positief. Overleg met een fiscalist om je belastingoptimalisatie te maximaliseren.
De kostenposten waar je verschil kan maken
Verduurzaming is de grootste kostenpost, maar levert ook het meeste op. Investeer in isolatie, zonnepanelen en een warmtepomp.
Dit verhoogt je puntenaantal en je huurinkomsten. Ook het vastgoedbeheer kun je optimaliseren.
De dure route: De verhuurmakelaar
Kies voor digitale tools die huurcontracten en incasso’s automatiseren. Zo bespaar je tijd en geld. Een verhuurmakelaar kost 1 maand huur plus 21% BTW.
Bij €1.500 huur is dat €1.815. Dit is een flink bedrag, vooral als je kort verhuurt.
De slimme route via Huurstunt
Makelaars bieden wel gemak: ze regelen bezichtigingen, screening en contracten. Maar voor beleggers die regelmatig verhuren, is dit vaak te duur. Overweeg een platform dat eenmalig een vast bedrag rekent, zoals Huurstunt. Huurstunt is een platform dat directe verhuur mogelijk maakt.
Je betaalt eenmalig een laag bedrag, bijvoorbeeld €100, en kunt onbeperkt advertenties plaatsen.
Dit is veel goedkoper dan een verhuurmakelaar. Je behoudt zelf de controle over de selectie en huurprijs. Ideaal voor beleggers die hun rendement willen maximaliseren.
Praktische tips voor 2026
- Verhoog je puntenaantal naar >190 voor vrije sector huur. Check dit met de WWS-calculator.
- Kies voor directe verhuur via platformen i.p.v. een verhuurmakelaar. Dit bespaart je duizenden euro’s.
- Zorg voor een actueel energielabel. Label A of B is essentieel voor een hoge huurprijs.
- Bepaal een biedstrategie vóór bezichtiging. Leg je leencapaciteit vast en bied niet te hoog.
- Investeer in verduurzaming. Dit verhoogt je puntenaantal en je huurinkomsten.
Terwijl de woningmarkt van Amersfoort stabiel blijft, moet je in Haarlem in 2026 slimmer spelen om rendabel te blijven.
Focus op energiezuinige woningen, vermijd verhuurmakelaars en houd de regels in de gaten. Zo haal je het maximale uit je belegging.