Inflatie en vastgoed: Waarom stenen een goede hedge zijn tegen geldontwaarding

Je kent dat gevoel wel: je spaargeld lijkt minder waard te worden. De boodschappen worden duurder, de energierekening schiet omhoog en toch staat er op je spaarrekening nog steeds hetzelfde getal. Het voelt alsof je achteruitgaat, terwijl je gewoon rustig aan het sparen bent.

Precies hier speelt inflatie. Het is de stille dief die je koopkracht opvreet zonder dat je het direct merkt.

Je vraagt je af: hoe bescherm ik mijn geld hiertegen? Veel mensen zoeken een veilige haven.

Aandelen, goud, of misschien wel crypto. Maar er is een oude vertrouwde die vaak over het hoofd wordt gezien, terwijl hij recht onder je neus ligt: stenen. Vastgoed. Een huis of appartement is niet zomaar een stapel bakstenen.

Het is een fysiek object dat in waarde kan stijgen, huurinkomsten genereert en zich vaak beter houdt dan geld op de bank.

Laten we eens kijken waarom stenen zo’n goede hedge zijn tegen geldontwaarding.

Wat is een hedge eigenlijk?

Een hedge is simpelweg een manier om je risico te verlagen. Stel, je bent bang dat de waarde van je euro’s daalt, dan zoek je iets dat juist stijgt of stabiel blijft als de euro zakt.

Je zet als het ware een paraplu op tegen de financiële regen.

Een hedge beschermt je vermogen tegen onverwachte schommelingen, zoals een plotselinge inflatiegolf. Het is geen garantie voor winst, maar een buffer tegen verlies. Waarom is dat belangrijk?

Omdat inflatie geen theorie is. Het is een realiteit die je elke dag voelt. In 2022 piekte de inflatie in Nederland naar ruim 10 procent. Spaargeld van €10.000 werd in één jaar feitelijk €9.000 waard.

Zonder dat je een euro uitgaf. Een hedge helpt je om dat verlies te beperken.

Het is een strategie om je koopkracht te behouden, zodat je over vijf of tien jaar nog steeds kunt kopen wat je nu kunt kopen.

Waarom stenen zo goed werken

Vastgoed is tastbaar. Je kunt het aanraken, zien en bewonen. Dat fysieke karakter geeft een gevoel van zekerheid dat een getal op een bankscherm nooit kan bieden.

Als de inflatie toeslaat, stijgen de kosten voor materialen en arbeid. Dat betekent dat de bouwkosten van nieuwe huizen omhooggaan.

Bestaande huizen worden daardoor automatisch meer waard, simpelweg omdat ze schaars worden. De markt past zich aan de nieuwe prijzen aan.

Er is nog een tweede reden: huurinkomsten. Huurprijzen zijn niet statisch. Ze kunnen meestijgen met de inflatie, vooral bij verhuurcontracten die een jaarlijkse huurverhoging hebben.

Stel, je verhuurt een appartement van 60 m² voor €1.200 per maand.

Met een inflatie van 3 procent en een contractuele huurverhoging van CPI + 1 procent, stijgt je huurinkomst jaarlijks. Je hypotheeklasten blijven vaak gelijk (bij een vaste rente), dus je rendement op de lange termijn groeit. Je inkomen wordt letterlijk meer waard. Box 3 speelt hier een rol.

Stenen staan niet stil terwijl geld wegsmelt. Ze groeien mee met de economie.

De Belastingdienst ziet vastgoed als vermogen. Je betaalt belasting over de WOZ-waarde, niet over je hypotheek.

Als de huizenprijzen stijgen, stijgt je WOZ-waarde, maar je hypotheekschuld blijft hetzelfde.

Dat klinkt misschien vervelend, maar het betekent ook dat je eigen vermogen groeit. Je bouwt letterlijk vermogen op, terwijl de inflatie je schuld relatief kleiner maakt.

De kern: hoe werkt het in de praktijk?

Laten we een concreet voorbeeld nemen. Je koopt een appartement van €300.000. Je financiert het met een verhuurhypotheek van 70 procent, dus €210.000 eigen geld.

De maandelijkse hypotheeklasten zijn bij een rente van 4,5 procent ongeveer €1.050.

Je verhuurt het voor €1.400 per maand. Na aftrek van kosten (beheer, onderhoud, verzekering) hou je €900 netto over.

Dat is een rendement van 3,6 procent op je eigen vermogen. Maar nu de inflatie. Stel, de inflatie is 3 procent.

Na een jaar is je eigen vermogen in koopkracht €291.000 waard (als het stil had gestaan).

Maar je appartement is inmiddels meer waard geworden door stijgende bouwkosten en schaarste. De marktwaarde is gestegen naar €310.000. Je huurinkomsten zijn ook gestegen naar €1.442 per maand. Je werkelijke rendement op vermogen is nu hoger dan de inflatie, al moet je ook rekening houden met de invloed van rentestanden op de waarde van je vastgoedportefeuille.

Je wint het gevecht. Er zijn verschillende modellen om dit te berekenen.

Gebruik de WOZ-waarde als basis voor je belasting, maar kijk naar de marktwaarde voor je rendement.

De verhuurhypotheek is hierbij cruciaal. Banken eisen vaak een huurcontract dat voldoet aan de WWS (Woningwaarborgstelsel). Zonder goed contract geen financiering.

Een verhuurmakelaar kan helpen bij het opstellen van een huurcontract dat voldoet aan de eisen. Kosten: ongeveer €150 tot €300 per contract. Verduurzaming speelt een steeds grotere rol.

Een energielabel A-huis levert meer huur op en is aantrekkelijker voor huurders.

De investering in zonnepanelen of een warmtepomp betaalt zich terug via lagere kosten en hogere huur. De overheid stimuleert dit met subsidies, zoals de Investeringssubsidie Duurzame Energie (ISDE).

Een warmtepomp kost ongeveer €8.000 tot €12.000, maar bespaart jaarlijks €600 aan energiekosten. De huurder is blij, jij bent blij.

Verschillende soorten vastgoed en hun prijzen

Niet elk vastgoed is hetzelfde. Een appartement in de stad is anders dan een huis op het platteland.

Laten we kijken naar drie typen met prijsindicaties. Een appartement van 50 m² in Utrecht kost ongeveer €350.000. De huurprijs ligt rond €1.200 per maand.

De verhuurhypotheek is vaak lastiger, want banken eisen een WOZ-waarde boven de €250.000. De huurcontracten moeten voldoen aan de WWS, dus een puntensysteem.

Dit appartement scoort vaak 100-120 punten, wat een huur van €1.200 rechtvaardigt.

Het rendement is laag, maar de waardestijging is hoog. Een rijtjeshuis van 100 m² in een middelgrote stad kost €400.000. Huur: €1.500 per maand. De verhuurhypotheek is makkelijker te krijgen, want de WOZ-waarde is vaak hoger.

Dit type vastgoed is populair bij gezinnen, waardoor de huur stabiel is. Wie echter kijkt naar beleggen in zorgvastgoed als groeimarkt, ziet dat het rendement op eigen vermogen vaak rond de 3-4 procent ligt.

Plus de waardestijging van 2-3 procent per jaar. Totaal rendement: 5-7 procent. Een studentenflat van 30 m² in Amsterdam kost €250.000.

Huur: €800 per maand. Dit is een niche-markt.

De huurcontracten zijn vaak short-stay, wat andere regels kent. De verhuurhypotheek is lastiger, want de WOZ-waarde is laag. Maar de huur is hoog voor de grootte.

Het rendement kan oplopen tot 4-5 procent. Wel meer risico op leegstand.

Elk model heeft zijn voor- en nadelen. Kies wat bij je past. Een verhuurmakelaar kan helpen met de berekening.

Kosten: ongeveer €1.000 voor een aankoopbegeleiding. Vastgoedbeheer kost 5-10 procent van de huurinkomsten.

Dat is €60-€150 per maand voor een appartement. De moeite waard, want het bespaart tijd en problemen.

Praktische tips om te starten

Begin klein. Koop niet meteen een heel gebouw.

Start met één appartement en volg onze gids voor vastgoed beleggen voor beginners. Zo leer je de markt kennen zonder te veel risico. Zorg dat je minimaal 30 procent eigen geld hebt. Banken eisen dat bij verhuurhypotheken.

Een hypotheek van €210.000 op een €300.000 pand is haalbaar. De rente ligt nu rond 4,5 procent.

Dat is hoger dan een gewone hypotheek, maar de huurinkomsten compenseren dat.

Check altijd het WWS-puntensysteem. Huurcontracten moeten voldoen aan de wet. Een verhuurmakelaar helpt hierbij.

Zonder goed contract loop je het risico dat de huurder de huur laat verlagen via de Huurcommissie. Dat kost je duizenden euro’s.

Investeer dus in een goed contract. De kosten zijn laag, de zekerheid groot. Denk aan verduurzaming.

Een energielabel A is geen luxe meer, maar een must. Huurders eisen het.

De overheid stimuleert het met subsidies. Een warmtepomp van €10.000 levert een besparing op van €600 per jaar.

Dat is een rendement van 6 procent op je investering. Plus een hogere huur. Win-win.

Beheer je vastgoed goed. Huur een beheerder in voor €100 per maand. Zij regelen de huurincasso, het onderhoud en de contacten met huurders. Jij houdt tijd over en voorkomt problemen.

Rendement is niet alleen huur, maar ook rust. Kies voor een betrouwbare partij.

Vraag rond in je netwerk of lees reviews. Sluit af met een langetermijnperspectief.

Inflatie is een marathon, geen sprint. Stenen groeien langzaam, maar gestaag. Na 10 jaar is je appartement misschien €400.000 waard, terwijl je hypotheek nog steeds €210.000 is.

Je eigen vermogen is verdubbeld. De huurinkomsten zijn gestegen.

Je bent beter beschermd dan met spaargeld. Stap voor stap bouw je een veilige haven.