Indexatieclausule CPI 2026: Hoe pas je de jaarlijkse huuraanpassing toe?

Stel je voor: je hebt een mooi beleggingspand, misschien zelfs met een verhuurhypotheek.

Je wilt je rendement natuurlijk wel een beetje bijhouden met de inflatie. Dus pak je je huurcontracten erbij en ziet die indexatieclausule. Lekker makkelijk, dacht je. Tot je hoort dat er in 2026 iets fundamenteels verandert aan de basis waarop je die huurverhoging berekent.

Het is niet zomaar een cijfertje dat omhooggaat; de hele rekensom verandert. En als je niet oppast, zit je straks fout en loop je juridische risico's. Laten we dit samen uitzoeken, zodat je precies weet hoe je het in 2026 slim en veilig aanpakt.

De basis: je documenten en de juiste data

Voordat je überhaupt begint met rekenen, moet je je materiaal op orde hebben. Dit is de checklist die je naast je laptop legt.

1. Het originele huurcontract van de betreffende woning. Zoek de clausule over huurverhoging eruit.
2. De CBS-pagina met de consumentenprijsindex (CPI). Dit is je heilige graal voor de cijfers.
3. Een rekenmachine of de CBS-rekenhulp online.

Zorg dat je het volgende bij de hand hebt: Check meteen even of je contract een specifieke formule voorschrijft.

Staat er iets in van "maandindexatie" of "jaargemiddelde"? Dat maakt een enorm verschil. De meeste contractsclausules werken met het jaargemiddelde. Dat is meestal wat rustiger voor de huurder en makkelijker voor jou.

De grote ommezwaai: CPI 2015 vs CPI 2025

Hier gaat het mis voor veel verhuurders die niet opletten. Per 1 januari 2026 schakelt het CBS over op een nieuwe basis.

Weg met 2015=100, we gaan werken met 2025=100. Dat klinkt als een detail, maar het betekent dat je oude referentiepunten niet meer kloppen.

Let op: De fout die je moet vermijden is zomaar doorgaan met rekenen alsof er niets veranderd is. Je moet elk jaar de nieuwste CBS-cijfers aanhouden. En vanaf 2026 dus die nieuwe basis.

Stel dat je in 2025 de huur hebt verhoogd op basis van het oude CPI. Je had toen een percentage berekend bij een index van pakweg 135 (2015=100). Per 2026 moet je die oude index ineens vertalen naar de nieuwe 2025=100 standaard.

Waar vind je de juiste cijfers?

Je kunt niet zomaar doorgaan met de cijfers van vorig jaar. Het CBS geeft aan dat ze geen uitspraak doen over de juridische correctheid van jouw clausule. Jij bent zelf verantwoordelijk voor de juiste berekening. Gelukkig biedt het CBS wel een rekenhulp aan, maar die moet je wel voeden met de juiste data.

Je haalt de benodigde indexcijfers op de website van het CBS. Zoek naar de 'Consumentenprijsindex (CPI)'.

Je hebt de index nodig van de maand voordat je de huurverhoging doorvoert (meestal mei of juni), plus die van hetzelfde moment een jaar eerder. Bel je liever?

Het CBS helpt je telefonisch via 088 570 70 70 of via [email protected]. Zij kunnen je vertellen welke indexcijfers je precies nodig hebt voor je berekening.

Berekening vrije sector

Voor de vrije sector is het vaak een kwestie van het percentage uit je contract toepassen op de huidige huur.

De wetgeving geeft hier vaak ruimte, mits je niet boven de maximale huurprijs uitkomt voor die specifieke woning (de WWS-grens). Stel, je hebt een clausule die zegt: "Huuraanpassing op basis van CPI, percentage volgens de formule (CPI nieuw / CPI oud) - 1". En je contract zegt dat je dit mag doen. Echter, en dit is cruciaal, de overheid heeft voor de huurverhoging sociale huurwoning 2026 en de vrije sector een maximum gesteld tot 2029.

1. Pak de CPI van mei 2025 (laatste bekende voor de berekening in 2026).
2. Pak de CPI van mei 2026 (de nieuwe).
3. Deel de nieuwe CPI door de oude.
4. Vermenigvuldig dit met 100 en trek er 100 af. Dit is je percentage.

Dit maximum is: het laagste CPI of CAO-loonontwikkeling + 1%-punt. Dus, stel dat de CPI-stijging 4% is en je contract zegt 5%, dan mag je maar 4% (of CAO +1%) gebruiken.

De wet gaat boven je contract. Is de CPI-stijging 2% en je contract 5%?

Dan mag je in theorie 5% doen, mits je contract dat toestaat en je binnen de WWS-grens blijft. Stappenplan vrije sector: Als je woning energiezuinig is (laag EPC-label), mag je soms een extraatje vragen bovenop de reguliere huurverhoging.

1. Bekijk je clausule: welke formule? CPI of CAO?
2. Bekijk het wettelijk maximum voor het jaar (t/m 2029: laagste CPI/CAO + 1%).
3. Pas het laagste van deze twee toe op je huidige huur.
4. Check de WWS-score: overschrijdt je nieuwe huur de maximale huurprijs voor dit type woning? Zo ja, dan mag je minder verhogen.

De impact van de verduurzaming

Dit hangt samen met het WWS. Als je investeert in verduurzaming, stijgt je WWS-punten, wat de maximale huur verhoogt.

Pas hiermee op: je kunt de huur niet zomaar extra verhogen én de indexatie toepassen als dat tot een onredelijk bedrag leidt. Houd bij je huurverhoging in de vrije sector altijd de maximale huurprijs (inclusief de verduurzamingstoeslag) als plafond aan.

Middenhuur en sociale huur: andere regels

Als je pand in de middenhuur valt (tussen € 932,93 en € 1.228,07 in 2026), werkt het net even anders. Hier kijkt de wetgever naar de CAO-loonontwikkeling + 1%-punt. Je mag dus niet zomaar de CPI volgen als dat gunstiger is.

Je moet de loonontwikkeling gebruiken. Is je woning sociale huur?

Dan is de regel: driejaarsgemiddelde inflatie + 0,5%-punt. Dit is vaak lager dan de CPI van één jaar.

Je moet dus altijd checken in welk segment je woning valt. Stappenplan Middenhuur/Sociaal:

1. Bepaal het segment (middenhuur of sociaal).
2. Voor middenhuur: vind de CAO-loonontwikkeling (CBS of internet) en tel 1% op.
3. Voor sociaal: bereken het gemiddelde van de afgelopen 3 jaar inflatie en tel 0,5% op.
4. Pas dit percentage toe op de huur.
5. Check de middenhuurgrens: in 2026 mag je huur maximaal € 1.228,07 zijn (voor nieuwe contracten of als de huur al in dit segment zit). Overschrijdt je nieuwe huur dit bedrag? Dan mag je niet verhogen tot dit bedrag.

De verificatie-checklist

Voordat je de huurder informeert, loop je deze lijst na. Zo voorkom je gedoe, juridische procedures en onterecht in rekening gebrachte bemiddelingskosten voor huurders.

• Contract check: Is er een indexeringsclausule? Zo ja, welke?
• Segment check: Val ik in vrije sector, middenhuur of sociaal?
• Maximum check: Wat is het wettelijke maximum voor mijn segment dit jaar?
• Rekenmethode check: Gebruik ik de juiste basis (2025=100 vanaf 2026)?
• WWS check: Blijf ik onder de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel?

Als je al deze stappen hebt doorlopen, weet je zeker dat je indexatie klopt.

Je voorkomt dat je te veel vraagt (wat terugbetaald moet worden) of te weinig (wat je rendement kost). Houd het simpel: volg de wet, volg het contract, en reken nauwkeurig. Dan blijft beleggen in vastgoed een mooie activiteit.