De 'Wet excessief lenen bij de eigen BV' en je vastgoedfinanciering
Stel je voor: je hebt een mooie vastgoedportefeuille opgebouwd, gefinancierd via een lening bij je eigen BV.
Lekker flexibel, gunstige rente, en je betaalt alleen wat je echt nodig hebt. Totdat de Belastingdienst roet in het eten gooit met de ‘Wet excessief lenen bij de eigen BV’. Vanaf 2023 mag je niet meer zomaar tonnen lenen zonder belasting te betalen.
Die regel kan flink wat impact hebben op je vastgoedfinanciering, je rendement en je toekomstplannen. In dit artikel leg ik je stap voor stap uit wat er speelt, wat het voor jou betekent en hoe je slim inspeelt op de nieuwe regels.
Excessief lenen van bv beperkt vanaf 2023
De overheid wil voorkomen dat ondernemers te veel geld onbelast uit hun BV halen via een lening. Daarom is de Wet excessief lenen ingevoerd.
In 2023 was de drempel € 700.000. Vanaf 2024 gaat die drempel omlaag naar € 500.000.
Dat betekent: leen je meer dan € 500.000 van je eigen BV? Dan betaal je over het meerdere belasting in Box 2. Deze regel is vooral interessant voor beleggers met een aanmerkelijk belang (5% of meer aandelen in je BV).
Je lening wordt gezien als een teruggave van reserves, en daar zit de fiscus bovenop. De peildatum voor de schuld is 31 december 2026. Tot die tijd kun je nog schuiven, maar daarna telt echt wat er op die datum op je balans staat.
Schulden en vorderingen
Een veelgemaakte fout: denken dat je vorderingen op de BV automatisch salderen met je schulden. Dat is niet zo.
Een vordering op je BV telt niet mee als schuld. Je moet dus echt de lening zelf terugbrengen tot onder de drempel, niet alleen je netto-positie verbeteren. Let ook op verbonden personen, zoals je kinderen.
Lenen zij ook van de BV? Dan tellen die schulden ook mee voor de drempel.
En indirecte leningen via een doorleenstructuur vallen ook onder de wet. Kortom: de Belastingdienst kijkt naar het totale plaatje, niet alleen naar jouw persoonlijke lening.
Excessief lenen in 2026
In 2026 wordt het serieus. Op 31 december 2026 wordt je schuld beoordeeld.
Is je lening dan hoger dan € 500.000? Dan betaal je over het meerdere belasting in Box 2. Het tarief in 2026 is 24,5% over de eerste € 68.843 en 31% over het bedrag daarboven.
Dat kan flink oplopen. Stel: je hebt een lening van € 700.000 bij je BV.
Dan is € 200.000 excessief. Over dat bedrag betaal je 31% belasting: € 62.000.
En dat is bovenop je normale belastingdruk. Een flinke aderlating voor je rendement.
De Wet excessief lenen
De wet is er om misbruik te voorkomen. Zonder deze regel zouden ondernemers oneindig veel geld onbelast uit hun BV kunnen halen via leningen.
De overheid wil dat je reserves uitkeert via dividend, mét belastingheffing in Box 2.
De wet geldt alleen voor leningen boven de drempel. Onder de drempel blijft het onbelast. Maar let op: de drempel is per persoon. Dus als je met je partner samen een BV hebt, telt ieders schuld apart. Vergeet bij je jaarcijfers ook niet de bodemwaarde regel bij afschrijvingen mee te nemen.
Hoofdlijnen Wet excessief lenen
- Drempel 2023: € 700.000
- Drempel 2024+: € 500.000
- Peildatum: 31 december 2026
- Box 2 tarief 2026: 24,5% tot € 68.843, 31% daarboven
- Aanmerkelijk belang: 5% of meer aandelenbezit
- Verrekening negatief voordeel: max 6 jaar vooruit/achteruit
- Eigenwoningschuld: hypotheekrecht vereist na 31-12-2022
Deze cijfers helpen je om snel in te schatten waar je staat. Zet ze op een rij en check je leningen.
Wat kan de bank voor u doen?
Banken zoals ABN AMRO bieden mogelijkheden om je lening te herstructureren. Bijvoorbeeld door een deel van de lening om te zetten in een reguliere hypotheek op je vastgoed. Zo verlaag je de schuld bij je BV en blijft je vastgoed gefinancierd.
Een andere optie is een verhuurhypotheek bij een externe financier. Die kun je gebruiken om de lening bij je BV af te lossen.
Zo maak je kapitaal vrij in je BV en voorkom je Box 2-heffing.
Andere mogelijkheden
Naast herfinanciering kun je ook denken aan: Elke optie heeft impact op je rendement en belastingdruk. Zo is het verstandig om tijdig de vermogensrendementsheffing te berekenen voor je vastgoedportefeuille. Laat je adviseren door een fiscalist of accountant.
- Dividend uitkeren en de lening daarmee aflossen.
- Je vastgoed verkopen en de opbrengst gebruiken om de schuld te verlagen.
- Verduurzaming van je panden om de waarde te verhogen en meer financiering te krijgen.
Wet Excessief lenen voor DGA's: herfinancieren kan met Mogelijk
Mogelijk is een specialist in vastgoedfinanciering. Ze bieden verhuurhypotheken tot 80% van de marktwaarde, met rentes vanaf 4,5% (indicatie 2024).
Ze helpen je om je lening bij je BV te herfinancieren via een externe hypotheek.
Voorbeeld: je hebt een pand van € 1.000.000 met een WWS-score van 130 punten. Mogelijk financiert tot 80% (€ 800.000). Daarmee kun je een deel van je BV-lening aflossen en onder de € 500.000 drempel duiken.
Wat zegt de nieuwe wet?
De wet zegt simpel: leen je meer dan de drempel van je BV? Dan betaal je belasting over het meerdere, tenzij je kiest voor een fiscaal vriendelijke winstuitkering.
De wet is strikt, maar biedt ruimte voor planning. Je hebt tot 31 december 2026 om je zaken op orde te brengen.
Let op: de wet geldt ook voor bestaande leningen. Dus als je al een lening hebt lopen, moet je actie ondernemen.
Moeten ondernemers leningen uit hun BV per se aflossen tot onder die 7 ton-grens?
Nee, niet per se. Je mag de lening houden, maar dan betaal je belasting over het excessieve deel.
Of je aflost hangt af van je financiële situatie. Als je genoeg cash hebt, is aflossen vaak voordeliger. Maar soms is herfinancieren verstandiger.
Denk aan je cashflow. Als je te veel aflost, heb je minder reserves voor onderhoud of verduurzaming. Weeg dit goed af.
Wat kan Mogelijk daarin betekenen?
Mogelijk biedt snelle en flexibele verhuurhypotheken. Zonder persoonlijke borgstelling, met rentes vanaf 4,5%. Ze kijken naar je vastgoed, niet naar je persoonlijke financiën.
Dat maakt herfinancieren makkelijker. Ze helpen ook met WWS-score verbetering en huurcontracten opstellen.
Lees verder Mogelijk kan snel helderheid bieden, dat is voor ondernemers prettig
Zo verhoog je je rendement en voldoe je aan de regels. Neem contact op met Mogelijk voor een vrijblijvende offerte.
Binnen 24 uur weet je waar je staat. Zo kun je snel schakelen en je vastgoedfinanciering optimaliseren.
Tips voor slimme planning
- Herfinancier je lening bij een externe financier om BV-kapitaal vrij te maken.
- Verlaag je schuld vóór 31-12-2026 tot onder € 500.000 om Box 2-heffing te voorkomen.
- Let op: verbonden personen (kinderen) vallen ook onder de wet.
- Valkuil: indirecte leningen via doorleenstructuur vallen ook onder de wet.
Deze tips helpen je om de valkuilen te omzeilen en je rendement te beschermen.
Afsluitend: pak het nu aan
De Wet excessief lenen is geen straf, maar een stok achter de deur om je zaken op orde te brengen.
Met slimme planning en de juiste financiering houd je grip op je vastgoed en je portemonnee. Praat met een adviseur, check je leningen en grijp de kansen die er zijn. Zo blijf je in control.