Vermogensrendementsheffing berekenen voor je vastgoedportefeuille
Stel je voor: je hebt een paar verhuurde appartementen, je hypotheek loopt, en je ziet je rendement langzaam opdrogen door nieuwe regels. Dan wil je weten wat er écht overblijft na belasting. De vermogensrendementsheffing in box 3 bepaalt voor een groot deel wat je overhoudt, en die regels zijn de komende jaren flink in beweging.
We gaan het helder en concreet uitleggen, zonder ingewikkelde termen. Je krijgt precies de cijfers voor 2025 en 2026, hoe de tegenbewijsregeling werkt, en wat praktisch slim is voor je vastgoedportefeuille.
Vastgoed in box 3, wat is de stand van zaken?
Box 3 draait om inkomen uit vermogen. Je vastgoed dat je verhuurt, valt in beginsel in box 3, tenzij je actief bezig bent met verhuren als onderneming (dat is zeldzaam).
De Belastingdienst rekent met een forfaitair rendement: een percentage dat je fictief zou verdienen, los van je daadwerkelijke huurinkomsten of waardestijging. Dat forfaitair systeem is in juni 2024 door de Hoge Raad gedeeltelijk onwettig bevonden. Daarom mag je nu kiezen: of je houdt het forfaitair systeem, of je berekent je werkelijke rendement via de tegenbewijsregeling.
De spelregels voor 2025 zijn helder. Het box 3-tarief is 36% over het inkomen uit vermogen.
De vrijstelling voor 2025 is €57.684 per persoon, en €115.368 voor fiscaal partners.
Voor je vastgoed houdt de fiscus een forfaitair rendement aan van 5,88% over de waarde van je bezittingen (overige bezittingen, dus ook je verhuurd vastgoed). Schulden tellen mee met een forfaitair rendement van circa -2,6%. Let op: de WOZ-waarde van niet-woningen telt mee voor de waardeontwikkeling bij de tegenbewijsregeling. En er is een vertraging: voor het belastingjaar 2024 worden peildata 1 januari 2023 en 1 januari 2024 gebruikt.
Voor 2025 geldt peildatum 1 januari 2024. Die vertraging kan effect hebben op je berekening, zeker als je net hebt gekocht of verbouwd.
Forfaitair rendement
Het forfaitair rendement werkt simpel: je vermogen minus je schulden, vermenigvuldigd met het forfaitaire percentage, en daar betaal je 36% belasting over.
In 2025 is dat percentage 5,88% voor vastgoed. In 2026 is een hoger forfaitair rendement voorgesteld: 7,78%.
Dat is een forse stijging en kan je netto rendement flink drukken, zeker als je huurinkomsten maar matig stijgen. Een voorbeeld om het tastbaar te maken. Stel: je hebt een verhuurd appartement met een WOZ-waarde van €400.000 en een verhuurhypotheek van €250.000. Je eigen vermogen is €150.000.
In 2025 rekent de fiscus met 5,88% over €150.000, dus €8.820 fictief rendement.
Daar betaal je 36% over: €3.175,20 belasting. In 2026 zou dat oplopen naar €150.000 × 7,78% = €11.670 fictief rendement, en 36% daarover is €4.201,20 belasting. Het netto-effect hangt af van je werkelijke huurinkomsten en kosten.
Tip: kies het systeem dat voor jou het gunstigst is. Voor verhuurd vastgoed is het voordeel van tegenbewijs vaak beperkt, maar in sommige gevallen kan het lonen.
Denk aan je volledige portefeuille. Als je meerdere panden hebt, met verhuurhypotheek, onderhoudskosten, verduurzaming en beheer, dan kan het forfaitair systeem soms gunstiger zijn, omdat je geen rekening hoeft te houden met kosten die niet aftrekbaar zijn.
Aan de andere kant: als je panden hard stijgen in waarde en je huurinkomsten zijn hoog, dan kan het werkelijke rendement lager uitvallen dan het forfaitaire percentage.
Dan is de tegenbewijsregeling interessant.
Tegenbewijsregeling: belasting over het 'werkelijk rendement'
De tegenbewijsregeling geeft je de kans om aan te tonen dat je werkelijke rendement anders is dan het forfait.
Je werkelijke rendement bestaat uit twee delen: huurinkomsten en de waardeontwikkeling van je vastgoed op basis van de WOZ-peildata. Je telt alle huurinkomsten op en voegt de waardeontwikkeling toe (of aftrek als je pand minder waard wordt). Daar mag je kosten aftrekken die rechtstreeks samenhangen met je belegging, zoals beheerkosten, onderhoud en hypotheekrente. Let wel: waardestijging door investeringen (bijvoorbeeld een verbouwing die de WOZ-waarde verhoogt) telt niet mee in de tegenbewijsregeling.
Alleen de marktontwikkeling op basis van de WOZ-waarde telt. De berekening loopt over een kalenderjaar.
Voor 2025 gebruik je de WOZ-waarde op 1 januari 2024 als startpunt en de WOZ-waarde op 1 januari 2025 als eindpunt.
Voor 2026 is dat 1 januari 2025 en 1 januari 2026. Je huurinkomsten tel je op over het jaar. Je schulden (zoals je verhuurhypotheek) verreken je via een forfaitair schuldrendement van circa -2,6%.
De uitkomst is je werkelijke rendement. Daar betaal je 36% belasting over.
Een concreet voorbeeld. Je appartement had op 1 januari 2024 een WOZ-waarde van €400.000 en op 1 januari 2025 €410.000. Waardestijging €10.000. Huurinkomsten €24.000. Je schuld is €250.000, het forfaitair schuldrendement is -2,6%, dus aftrek €6.500.
Je werkelijke rendement = €10.000 + €24.000 - €6.500 = €27.500. Belasting: 36% × €27.500 = €9.900.
In dit geval is het forfaitair systeem waarschijnlijk gunstiger, maar dat verschilt per situatie. Praktisch tip: verzegel je administratie.
Bewaar huurcontracten, bankafschriften, WOZ-besluiten, hypotheekrente-overzichten en onderhoudsfacturen. Als je kiest voor tegenbewijs, moet je de berekening kunnen onderbouwen.
Houd rekening met de WOZ-vertraging: een verbouwing in 2024 verhoogt de WOZ-waarde pas in 2025 of 2026, en dat telt pas mee in de waardeontwikkeling voor het volgende jaar.
Hoe nu verder, werkelijk rendement vanaf 2028?
De wetgeving rond box 3 is nog in ontwikkeling. Voor meer duidelijkheid over de Box 3 belasting vastgoed 2026 werkt het kabinet aan een nieuwe heffing over het werkelijke rendement, naar verwachting vanaf 2028.
Tot die tijd blijven het forfaitair systeem en de tegenbewijsregeling naast elkaar bestaan.
De voorgestelde stijging van het forfaitaire percentage naar 7,78% in 2026 laat zien dat de fiscus het forfaitair systeem harder wil belasten. Tegelijkertijd wordt de tegenbewijsregeling meer toegankelijk na de Hoge Raad-uitspraak. Wat betekent dit voor jouw vastgoedportefeuille en hoe zorg je voor een soepele overdracht van je vastgoedportefeuille?
Ten eerste: houd rekening met hogere belastingdruk onder het forfaitair systeem in 2026. Ten tweede: beoordeel jaarlijks of tegenbewijs voordeliger is.
Ten derde: denk na over verduurzaming en beheer. Verduurzaming kan je huurstroom versterken en je WOZ-waarde beïnvloeden, maar de investering zelf telt niet mee als waardeontwikkeling in de tegenbewijsregeling. Je moet die investering dus terugverdienen via huurinkomsten en lagere energiekosten. Verder is slimme financiering essentieel.
Een verhuurhypotheek met een lage rente verlaagt je forfaitaire schuldrendement en kan je netto rendement verbeteren.
- Bepaal je vermogen per 1 januari 2024 (box 3-jaargang 2025).
- Verzamel WOZ-waardes per 1 januari van het voorgaande jaar en het lopende jaar.
- Tel je huurinkomsten op per kalenderjaar.
- Reken het forfaitair schuldrendement (circa -2,6%) op je verhuurhypotheek.
- Bereken beide systemen: forfaitair en werkelijk rendement.
- Kies het gunstigste systeem en bewaar je berekening en bewijsstukken.
- Monitor de voorgestelde wijzigingen voor 2026 en pas je strategie aan.
Gebruik het WWS (Woningwaarderingsstelsel) om huurcontracten goed in te richten en de huurprijs maximaal en marktconform te bepalen. Een professioneel vastgoedbeheerder kan helpen met huurincasso, onderhoudsplanning en kostenbeheersing, wat je rendement direct beïnvloedt. Praktische stappen voor 2025 en 2026:
Verwacht geen wonderen: voor veel verhuurders is het voordeel van tegenbewijs beperkt, maar de moeite waard om jaarlijks door te rekenen. Zeker als je meerdere panden beheert en je kosten structureel laag houdt, kan het netto rendement flink oplopen.
Heeft u een vraag over dit artikel?
Stuur je vraag gerust via de contactopties op de site. We helpen je graag met een concrete berekening voor je portefeuille.
Geef aan of je al fiscaal partner bent, hoeveel panden je hebt, wat de verhuurhypotheek is, en welke WOZ-waardes je hebt. Dan kunnen we een schatting maken van je forfaitaire en werkelijke rendement.
Over private banking
Private banking kan helpen bij geïntegreerd vermogensbeheer, inclusief je vastgoed. Denk aan financieringsstrategieën, risicomanagement en fiscale planning rond box 3.
Vastgoed en belastingen
Het is geen must, maar het kan waardevol zijn bij complexe portefeuilles of bij overdracht naar de volgende generatie. Je vastgoed belasten in box 3 is een combinatie van cijfers en keuzes. De belangrijkste knoppen zijn: de WOZ-waarde, je huurinkomsten, je verhuurhypotheek, en het systeem dat je kiest. Zorg dat je administratie op orde is, en optimaliseer je fiscaal partnerschap bij vastgoed door beide varianten elk jaar te berekenen. Zo houd je zicht op je netto rendement en voorkom je verrassingen.