Vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters: De regels in 2026

Je staat op het punt je eerste huis te kopen. Of misschien wel een tweede voor de verhuur. In beide gevallen gaat het om veel geld.

En dan is er nog die overdrachtsbelasting. In 2026 verandert er iets belangrijks voor starters.

De startersvrijstelling blijft bestaan, maar de voorwaarden zijn strakker. Je kunt flink besparen, maar je moet wel weten hoe het werkt. We duiken erin.

Je bent jonger dan 35? Dan is dit voor jou.

Wanneer krijg ik vrijstelling van overdrachtsbelasting?

De startersvrijstelling is een eenmalige regeling. Je betaalt 0% overdrachtsbelasting over de aankoopsom van je woning.

De vrijstelling geldt alleen als je de woning zelf bewoont. Je bent op het moment van ondertekening van de leveringsakte meerderjarig en jonger dan 35 jaar. De maximale woningwaarde voor de vrijstelling is € 555.000 in 2026. Let op: de woningwaarde wordt berekend inclusief alle aanhorigheden.

Denk aan een garage of schuur. En bij erfpacht wordt de gekapitaliseerde canon meegerekend.

De Belastingdienst rekent dit allemaal mee. Je moet een verklaring invullen bij de notaris.

Zonder die verklaring krijg je geen vrijstelling. De notaris regelt de aangifte overdrachtsbelasting voor je. De startersvrijstelling is een keuze.

Je kunt ook kiezen voor het verlaagde tarief van 2% voor hoofdverblijf. Waarom zou je dat doen?

Misschien als je de vrijstelling later wilt bewaren voor een duurdere woning. Dat is je eigen afweging.

Voorwaarden voor de vrijstelling overdrachtsbelasting

De voorwaarden zijn helder. Je moet zelf in de woning wonen.

Het hoofdverblijfcriterium is streng. De Belastingdienst controleert dit.

Je kunt de woning niet direct verhuren. Als je de woning verhuurt, betaal je 8% overdrachtsbelasting. Het algemeen tarief is 10,4% in 2026.

De startersvrijstelling is een eenmalige regeling. Je kunt deze regeling maar één keer gebruiken in je leven.

Het verlaagde tarief voor hoofdverblijf is 2%. De startersvrijstelling is eenmalig. Je kunt deze regeling maar één keer gebruiken in je leven. Je hoeft geen eerste koopwoning te hebben.

Je mag eerder een woning hebben gehad. De regeling is er voor starters op de woningmarkt, niet per se voor eerste kopers.

Ben je ouder dan 35? Dan kom je niet in aanmerking.

Bij meerdere kopers geldt de vrijstelling alleen voor degenen onder de 35. Een koper ouder dan 35 betaalt 2% over zijn deel van de woning. Je betaalt dus nooit 8% of 10,4% over een deel van de woning als je hoofdverblijf bent.

1 van kopers 35 jaar of ouder: geen vrijstelling over eigen deel

Je koopt een huis met een partner. Jij bent 30, je partner is 37. Jij komt in aanmerking voor de startersvrijstelling. Je partner niet.

Je partner betaalt 2% overdrachtsbelasting over zijn deel van de woning. De woningwaarde wordt verdeeld.

Stel, de woning kost € 500.000. Jij koopt 50%, je partner 50%.

Jij betaalt 0% over € 250.000. Je partner betaalt 2% over € 250.000. Dat is € 5.000 overdrachtsbelasting.

Zonder de startersvrijstelling had je allebei 2% betaald over je deel. Je bespaart dus € 5.000.

Let op: de verdeling moet reëel zijn. De notaris adviseert hierover. Deze regeling voorkomt misbruik. Je kunt niet je oudere partner het hele huis op zijn naam zetten om de vrijstelling te misbruiken.

De Belastingdienst kijkt naar de werkelijke eigendomsverhouding. Je moet dit aangeven bij de notaris.

De notaris verwerkt dit in de akte. Zorg dat je dit op tijd regelt.

Het scheelt je duizenden euros.

Woning hoeft niet eerste koopwoning te zijn voor vrijstelling

Veel starters denken dat ze geen recht hebben op de startersvrijstelling als ze eerder een huis hebben gekocht.

Dat is niet waar. De regeling is er voor iedereen jonger dan 35.

Je mag eerder een woning hebben gehad. Misschien heb je een woning geërfd of gekocht en verkocht. Dat maakt niet uit. De voorwaarde is dat je nu een woning koopt voor eigen bewoning.

En dat je onder de 35 bent. De eenmaligheid zit hem in het gebruik van de regeling.

Je kunt de startersvrijstelling maar één keer aanvragen in je leven. Dit is gunstig voor beleggers die starten. Je kunt eerst een woning kopen voor eigen bewoning met de vrijstelling.

Later kun je een tweede woning kopen voor verhuur. Dan betaal je 8% overdrachtsbelasting.

Of 2% als het om een hoofdverblijf gaat, maar dat is niet het geval bij verhuur.

De startersvrijstelling is dus eenmalig, maar je mag wel meerdere woningen kopen in je leven.

Koper heeft verklaring nodig voor vrijstelling

Zonder verklaring geen vrijstelling. De verklaring heet 'Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling'.

Je vult deze in bij de notaris. De notaris stuurt de verklaring naar de Belastingdienst. De Belastingdienst controleert je leeftijd en de woningwaarde. De woningwaarde moet onder de € 555.000 blijven.

De notaris berekent de woningwaarde. Dit is inclusief aanhorigheden en erfpacht canon.

Je moet de verklaring ondertekenen voordat de leveringsakte wordt getekend. De notaris legt dit uit.

De verklaring is een eenmalige aangifte. Je hoeft dit maar één keer in je leven te doen. De Belastingdienst houdt dit bij.

Als je later een tweede woning koopt, krijg je geen vrijstelling meer. De notaris controleert dit ook.

Zorg dat je de verklaring op tijd invult. De notaris kan je hierbij helpen.

8% overdrachtsbelasting als woning niet hoofdverblijf is

Je koopt een woning voor verhuur. Of je koopt een vakantiehuis. Dan betaal je 8% overdrachtsbelasting.

Dit tarief geldt sinds 1 januari 2026. Benieuwd of de overdrachtsbelasting in 2026 weer daalt? Het algemeen tarief is nu 10,4%.

Het verlaagde tarief voor hoofdverblijf is 2%. De startersvrijstelling geldt niet voor verhuur.

Je moet de woning zelf bewonen. De Belastingdienst controleert dit. Je moet je inschrijven op het adres.

Overdrachtsbelasting algemeen tarief

Je moet er daadwerkelijk wonen. Als je de woning verhuurt, betaal je 8%.

Dit is een antimisbruikbepaling. Het algemeen tarief is 10,4% in 2026. Dit tarief geldt voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt. Denk aan een tweede woning of een vakantiehuis, waarbij ook de nieuwe Box 3 regels voor vastgoed van belang zijn.

Het tarief van 8% geldt voor verhuur. Dit is een apart tarief.

De Belastingdienst maakt onderscheid. Je moet dit aangeven bij de aangifte overdrachtsbelasting.

De notaris regelt dit.

Wanneer kunt u de startersvrijstelling krijgen (overdrachtsbelasting)?

Je krijgt de startersvrijstelling als je voldoet aan de voorwaarden. Je bent jonger dan 35 op het moment van ondertekening van de leveringsakte. Je koopt een woning voor eigen bewoning.

De woningwaarde is maximaal € 555.000. Je vult de verklaring in bij de notaris.

De notaris stuurt dit naar de Belastingdienst. De Belastingdienst keurt het goed.

Je betaalt 0% overdrachtsbelasting. Je kunt de vrijstelling ook later aanvragen. De aangifte overdrachtsbelasting gebeurt binnen vier dagen na ondertekening van de akte.

De notaris regelt dit. Je hoeft zelf niets te doen.

De verklaring moet wel op tijd zijn. Zorg dat je dit bespreekt met je notaris.

Voorwaarden startersvrijstelling

De voorwaarden zijn: De Belastingdienst controleert dit.

• Je bent meerderjarig en jonger dan 35 jaar.
• Je koopt een woning voor eigen bewoning.
• De woningwaarde is maximaal € 555.000 inclusief aanhorigheden.
• Je vult de verklaring in bij de notaris.
• Je gebruikt de vrijstelling maar één keer.

Je moet kunnen aantonen dat je de woning zelf bewoont. Bewaar documenten.

Bewaar je inschrijving bij de gemeente. Bewaar je energierekening. Dit is belangrijk.

U had eerder een koopwoning

Je had eerder een koopwoning. Dat betekent niet dat je geen startersvrijstelling krijgt. De regeling is er voor iedereen jonger dan 35.

Je mag eerder een woning hebben gehad. De eenmaligheid zit hem in het gebruik van de regeling.

Je kunt de startersvrijstelling maar één keer aanvragen. Als je eerder een woning hebt gekocht met de startersvrijstelling, krijg je hem niet meer.

U bent niet verplicht om de startersvrijstelling te gebruiken

Je bent niet verplicht om de startersvrijstelling te gebruiken. Je kunt kiezen voor het verlaagde tarief van 2%.

Waarom zou je dat doen? Misschien als je de vrijstelling wilt bewaren voor een duurdere woning. Of als je twijfelt over de woningwaarde. De woningwaarde moet onder de € 555.000 blijven.

Als de woning meer waard is, betaal je 2% over het hele bedrag. Je kunt de vrijstelling later gebruiken voor een andere woning. Bespreek dit met je financieel adviseur.

Wat moet u doen om in aanmerking te komen voor de startersvrijstelling?

Je moet de verklaring invullen bij de notaris. De notaris stuurt dit naar de Belastingdienst.

Je moet je inschrijven op het adres. Je moet de woning zelf bewonen. Je moet de woningwaarde laten berekenen.

De notaris doet dit. Je moet onder de 35 zijn op het moment van ondertekening. Je moet de vrijstelling nog niet eerder hebben gebruikt. Dat is alles.

U verbouwt de woning voordat u er gaat wonen

Je koopt een woning en verbouwt deze eerst. Dat mag. Je moet wel de intentie hebben om er zelf te wonen.

Je moet de woning na de verbouwing zelf bewonen. De Belastingdienst controleert dit. Je kunt de startersvrijstelling krijgen als je de woning na de verbouwing bewoont.

Je moet wel inschrijven op het adres. Je kunt niet eerst verhuren en later pas zelf wonen.

U kunt de woning niet zelf bewonen door onvoorziene omstandigheden

Je koopt een woning met de intentie om er zelf te wonen.

Door onvoorziene omstandigheden lukt dit niet. Denk aan een baan in het buitenland of ziekte. Je moet dit kunnen aantonen.

De Belastingdienst is coulant. Je moet wel de intentie hebben gehad.

Je moet de woning niet direct verhuren. Bespreek dit met de Belastingdienst.

U gaat een deel van de woning verhuren

Je koopt een woning en verhuurt een deel. Dan betaal je 8% overdrachtsbelasting over het hele bedrag. De startersvrijstelling geldt niet.

Je moet de woning zelf bewonen. Als je verhuurt, is het geen hoofdverblijf meer.

Het tarief van 8% geldt. Dit is een antimisbruikbepaling. Je kunt niet de startersvrijstelling gebruiken en daarna verhuren, zeker niet als je kijkt naar de fiscale impact op je vastgoed BV.

De woning maakt deel uit van een bedrijfspand

Je koopt een woning die deel uitmaakt van een bedrijfspand. Dan geldt de startersvrijstelling niet.

De woning moet een zelfstandige woning zijn. Een bedrijfspand is geen woning. Je betaalt dan het algemeen tarief van 10,4%.

Of 8% als je het verhuurt. De Belastingdienst bepaalt of het een woning is.

Antimisbruikbepaling

De Belastingdienst heeft antimisbruikbepalingen. Je kunt de startersvrijstelling niet misbruiken.

Je moet de woning zelf bewonen. Je kunt niet direct verhuren. Je kunt niet je oudere partner het huis op zijn naam laten zetten.

De Belastingdienst controleert dit. Je moet de verklaring eerlijk invullen.

Voorbeeld antimisbruikbepaling

Je bent 30 en koopt een huis met je partner van 40.

Jij wilt de startersvrijstelling. Je partner niet. Je besluit dat jij 100% eigenaar wordt. Je partner woont er ook, maar is geen eigenaar. De notaris adviseert dit niet.

De Belastingdienst ziet dit als misbruik. Je moet een reële verdeling kiezen.

Je partner betaalt 2% over zijn deel. Jij betaalt 0% over jouw deel. Dat is eerlijk.

Wat hoort bij een woning?

De woningwaarde wordt berekend inclusief aanhorigheden. Een garage hoort bij de woning.

Een schuur hoort bij de woning. Een tuin hoort bij de woning.

Een erfpacht canon hoort bij de woning. De notaris berekent dit. Je moet de woningwaarde onder de € 555.000 houden.

Controleer dit voor de aankoop. Een garage hoort bij de woning als deze is gelegen op hetzelfde perceel.

Wanneer hoort een garage bij een woning?

Of als deze bij de woning wordt verkocht. De notaris bepaalt dit. Als de garage apart wordt verkocht, telt deze niet mee. Je moet dan de garage apart aankopen.

De woningwaarde is dan lager. Dit is gunstig voor de startersvrijstelling.

Controleer of de woningwaarde inclusief aanhorigheden onder € 555.000 blijft. Vergeet niet de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling bij de notaris in te vullen. Let op: bij meerdere kopers geldt de vrijstelling alleen voor degenen onder de 35.

De startersvrijstelling is een eenmalige regeling. Gebruik hem verstandig. Je bespaart duizenden euros.

Je kunt dit geld gebruiken voor verduurzaming van de woning. Of voor vastgoedbeheer als je later belegt. Rendement op je investering wordt hoger.

Je hypotheeklasten worden lager. Je WWS-score wordt beter.

Je huurcontracten worden eenvoudiger. Box 3 wordt minder belast.

Je vastgoed beleggen wordt aantrekkelijker. Je verhuurhypotheek wordt makkelijker. Je rendement stijgt. Je bent een slimme starter.