De invloed van de 'expatregeling' (30% regeling) op de huurmarkt
Je kent het wel: je zoekt naar een woning en je hoort iets over die 'expatregeling'.
Alsof het een geheime club is met extra voordelen. En eerlijk is eerlijk: dat is het ook een beetje.
De 30%-regeling, zoals hij vaak genoemd wordt, zorgt ervoor dat internationale werknemers flink wat extra koopkracht krijgen. En dat merken we op de woningmarkt, vooral in de grote steden. Het is een factor die je als verhuurder of belegger niet kunt negeren. Het bepaalt wie je doelgroep is, hoeveel ze kunnen betalen en welke huizen ze zoeken. Dit is niet zomaar een leuk weetje; het is een economische motor die de markt opstuwt.
Expats houden meer geld over door regeling
De 30%-regeling klinkt ingewikkeld, maar het is simpel. Een expat die naar Nederland komt, krijgt over een deel van zijn loon (30%) geen belasting.
Dit is een netto vergoeding voor extra kosten die ze hebben, zoals het verhuizen of een duurdere huur. Het is een lokkertje voor bedrijven om internationaal talent aan te trekken. En het werkt. Die 30% betekent voor veel expats dat ze opeens €10.000 tot €20.000 extra biedingsruimte hebben.
Dat bedrag is geen loze kreet; het is een exacte berekening die makelaars in Amsterdam en Eindhoven dagelijks zien. Stel je voor: een expat met een salaris van €80.000.
Zonder de regeling gaat er een flink deel naar de belasting. Met de regeling houdt hij of zij honderden euro's per maand meer over.
Dat geld verdwijnt niet in een spaarpot; het gaat direct naar de woningmarkt. Het zorgt ervoor dat ze in een hoger segment kunnen zoeken dan hun Nederlandse collega's met hetzelfde bruto salaris. Dit is de directe link tussen fiscaliteit en de marktprijs. Het is een extraatje dat de markt voor anderen net wat harder maakt.
Expats vooral in vijf steden
Hoewel de regeling landelijk geldt, voel je de impact niet overal even hard. De markt is een landelijk gemiddelde van 0,1% op de huurmarkt en 0,3% op de koopmarkt, maar dat zegt weinig.
In de praktijk concentreren expats zich in een handvol steden: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven.
In deze steden is de impact vele malen groter. Kijk naar Eindhoven, de thuisbasis van ASML. Daar groeit het aantal expats explosief, mede door de 20.000 extra werknemers die het bedrijf aantrekt.
De impact is voelbaar in specifieke wijken. In Morehoven in Eindhoven is al 66% van de bewoners een expat.
Dat verandert de hele dynamiek van een wijk. In Amsterdam zien we een effect op de huurmarkt van 0,9% tot 2% en op de koopmarkt zelfs 2% tot 5%. Dat zijn forse stijgingen die direct te linken zijn aan de extra vraag vanuit deze doelgroep. Als verhuurder of belegger is het slim om je focus te verleggen naar deze steden. Dit is waar de beweging zit.
Ook op de huurmarkt effect
Veel expats beginnen met huren. Ze zijn net nieuw, weten nog niet of ze blijven en willen flexibiliteit.
De huurmarkt is dus hun eerste stop. Dit zorgt voor extra drukte in het middensegment.
De expats die vallen onder de 30%-regeling, zoeken vaak naar woningen die voldoen aan hun standaard: modern, energiezuinig en goed onderhouden. Dit zijn precies de woningen die ook interessant zijn voor de doorsnee Nederlander. De concurrentie wordt hierdoor scherper.
Een expat kan door de belastingvoordeel net dat beetje meer bieden, waardoor een huurcontract eerder aan hen wordt verleend. Dit kan een uitdaging zijn voor de lokale bevolking. Tegelijkertijd biedt het kansen voor verhuurders. Verhuren aan expats is interessant, aangezien zij vaak stabiele huurders zijn voor een bepaalde periode, gemiddeld 3 tot 5 jaar.
Beperkt en duur huuraanbod
Ze betalen op tijd en zijn zuinig op hun woonruimte. Het is een doelgroep waar je als verhuurder gericht op kunt zoeken.
De vraag van expats stijgt sneller dan het aanbod. Kijkend naar de expat-markt in 2026 en welke steden in trek zijn, zien we dat de woningnood in de vijf grote steden onverminderd hoog blijft.
De extra vraag vanuit expats maakt het aanbod in het middensegment schaars en duur. Dit is een direct gevolg van de combinatie van een krap aanbod en een groep die net iets meer kan betalen. Voor beleggers betekent dit dat de bezettingsgraad hoog is en de huurprijzen stabiel tot stijgend.
Een verhuurhypotheek afsluiten voor een appartement in Amsterdam of Eindhoven is dan ook een investering met een hoog rendement, mits je de juiste huurder vindt.
Het aanbod van woningen die voldoen aan de eisen van expats is beperkt. Ze zoeken vaak gemeubileerde of semi-gemeubileerde woningen. Dit type aanbod is schaars.
Als verhuurder kun je hierop inspelen door je woning aan te passen. Denk aan een goede WWS-score (Woning Waarborg Stelsel), energiezuinige maatregelen (verduurzaming) en een modern interieur. Dit maakt je woning aantrekkelijker en rechtvaardigt een hogere huurprijs, wat je rendement verhoogt.
Waarom kiezen expats steeds vaker voor kopen?
Hoewel huren een logische eerste stap is, zien we een duidelijke trend: steeds meer expats kopen een huis.
In 2025 zal 1,6% van de koopwoningen door internationals worden gekocht, wat neerkomt op 3.000 tot 4.000 woningen per jaar. Dit is een significante groei. Waarom doen ze dit?
De reden is tweeledig: de huurmarkt is te duur en te onzeker, en de koopmarkt biedt fiscale voordelen. De gemiddelde verblijfsduur van een expat is 3 tot 5 jaar, waarbij het voor beleggers loont om te weten hoe je de ideale expat-huurder vindt.
Na die periode besluit een deel om definitief in Nederland te blijven.
De groep die na 5 jaar nog steeds in Nederland is, varieert van 25% (alle internationale afgestudeerden) tot 39% (niet-EEA afgestudeerden). Voor deze groep wordt kopen een logische volgende stap. Ze hebben in de tussentijd vermogen opgebouwd en zijn bekend geraakt met de markt. Het is een doelgroep die je als belegger in de gaten kunt houden voor eventuele doorverkoop.
Fiscale voordelen via de expatregeling
De 30%-regeling speelt ook bij kopen een rol. De extra netto inkomsten zorgen voor een hogere maximale hypotheek.
Banken kijken naar het netto inkomen, en door de regeling is dat inkomen hoger. Dit geeft ze meer financiële armslag. Daarnaast is de hypotheekrenteaftrek een interessant punt.
Voor de Nederlandse belegger is dit bekend terrein, maar voor een expat is het een extra stimulans om te kopen in plaats van te huren.
Let wel: de regeling verandert. Vanaf 2027 daalt de belastingvrije vergoeding van 30% naar 27%. Dit is een kleine verandering, maar het kan de markt wel iets afremmen.
De verwachting is dat de groep die nu al twijfelt om te kopen, hierdoor misschien toch langer blijft huren.
Het is een ontwikkeling om in de gaten te houden. De markt is dynamisch en de fiscale regels zijn dat ook.
Praktische tips voor jou als belegger
Wil je inspelen op deze markt? Kijk dan naar de volgende punten.
Focus je op de vijf grote steden, vooral Amsterdam en Eindhoven. Daar zit de grootste concentratie expats en de grootste vraag.
Richt je woning in op deze doelgroep. Denk aan een WWS-score die goed is, energiezuinige maatregelen en een moderne uitstraling. Expats betalen voor kwaliteit en comfort.
Zorg voor een waterdicht huurcontract. Expats zijn vaak onbekend met de Nederlandse regels. Een helder contract voorkomt misverstanden. Wees je bewust van de Box 3-regelgeving.
De belasting op je vermogen (je beleggingspand) kan je rendement beïnvloeden. Laat je hierover goed informeren.
Tot slot, denk op de lange termijn. Een expat huurt gemiddeld 3-5 jaar.
Na die tijd is er een kans op verkoop of verhuur aan een nieuwe expat. De markt blijft in beweging, en met de juiste kennis haal je er je voordeel uit.