De 'BENG' eisen bij transformatie van kantoor naar wonen

Stel je voor: je hebt een oud kantoorpand op de hoek, staande leeg en wegkwijnend.

Je ziet het voor je: strakke appartementen met hoge plafonds en veel licht. Dat is transformatie. Maar voordat je de eerste steen legt, moet je langs de BENG-eisen.

Die bepalen of jouw droomproject financieel en wettelijk haalbaar is, zeker als je een verhuurhypotheek wilt afsluiten en je rendement wilt maximaliseren. Geen zorgen, ik leg het je haarfijn uit, alsof we even snel een bak koffie doen.

Wat zijn die BENG-eisen precies?

BENG staat voor Bijna Energieneutrale Gebouwen. Het is de norm die de overheid heeft gesteld om nieuwe bouwprojecten en transformaties energiezuinig te maken. Sinds 2021 is dit de standaard voor nieuwbouw, en dus ook voor het ombouwen van kantoor naar wonen.

Je kunt niet meer zomaar een oud kantoor isoleren en een paar ramen vervangen.

Je moet aan drie kerncijfers voldoen. De eerste eis is het jaarlijkse energieverbruik.

Je gebouw mag niet meer dan 70 kWh per m² per jaar gebruiken voor verwarming, koeling, ventilatie en tapwater. De tweede eis is het aandeel hernieuwbare energie. Minimaal 50% van dat verbruik moet lokaal opgewekt worden, bijvoorbeeld met zonnepanelen.

De derde eis is de primair fossiele energiebehoefte: maximaal 0,0 kWh per m² per jaar.

Dat betekent dat je bouw fysiek geen fossiele brandstoffen meer mag verbruiken voor de basisfuncties. Je kunt dus niet meer zomaar een gasaansluiting plaatsen. Waarom is dit zo belangrijk voor jou als vastgoedbelegger? Ten eerste is het een wettelijke verplichting.

Je bouwvergunning wordt niet afgegeven als je niet voldoet. Ten tweede beïnvloedt het je WWS-score (Woningwaarderingsstelsel).

Hoe energiezuiniger je woning, hoe hoger de huur punten. En dat betekent een hogere maximale huurprijs, wat direct je rendement opkrikt.

Bovendien is een BENG-conform pand aantrekkelijker voor huurders en makkelijker te financieren via een verhuurhypotheek. Banken zien een energiezuinig pand als minder risicovol.

Hoe werkt het in de praktijk bij transformatie?

Je begint met de basis: de schil van het gebouw. Een oud kantoor heeft vaak een slechte isolatie.

Je moet de gevel, het dak en de vloer grondig aanpakken. Denk aan spouwmuurisolatie, dakisolatie met een Rc-waarde van minimaal 6,0 en vloerisolatie met een Rc-waarde van 3,5. Dat kost geld, maar het is essentieel om onder de 70 kWh/m² te komen.

Zonder goede isolatie kun je de BENG-norm wel vergeten. Daarna komt de installatietechniek.

Je moet van het gas af. Dat betekent een all-electric oplossing. Je kiest voor een luchtwarmtepomp of een bodemwarmtepomp. Een luchtwarmtepomp kost ongeveer €4.000 tot €7.000 per woning, afhankelijk van het vermogen.

Een bodemwarmtepomp is duurder, rond de €10.000 tot €15.000, maar efficiënter. Je combineert dit met vloerverwarming en goede ventilatie, bijvoorbeeld een WTW-systeem (Warmte Terug Win).

Een WTW-unit kost zo’n €1.500 tot €2.500 per woning. Zonnepanelen zijn onmiskenbaar. Je moet minimaal 50% van je energiebehoefte zelf opwekken.

Voor een gemiddelde woning van 70 m² betekent dat ongeveer 8 tot 10 zonnepanelen. De prijs?

Rond de €1.200 tot €1.800 per paneel inclusief installatie. Je kunt ook kiezen voor zonne-dakpannen, die zijn mooier maar duurder, zo’n €2.500 per m². Voor een typisch kantoorpand van 1.000 m² dat je omzet in 10 woningen, reken je op een totale investering van €40.000 tot €60.000 voor de zonnepanelen alleen.

Een veelgemaakte fout is het overschatten van de bestaande infrastructuur. Oude kantoren hebben vaak een verouderde elektrische installatie.

Je moet het hoofdverdeelkast vervangen en de groepenkasten upgraden. Dat kost zo’n €2.000 tot €4.000 per woning.

Vergeet ook de riolering en waterleidingen niet. Die moeten vaak aangepast worden voor de nieuwe indeling. Dit soort kosten telt snel op, maar het is noodzakelijk om BENG te halen.

Varianten en modellen: wat kies je?

Er zijn verschillende aanpakken, afhankelijk van je budget en doelstellingen. Je kunt kiezen voor een ‘minimale BENG’-aanpak of een ‘optimaal BENG’-model.

De minimale aanpak voldoet net aan de wettelijke eisen, zonder extra’s. Dit is goedkoper, maar levert minder op in termen van huurpunten en rendement.

Een optimaal model gaat verder: extra isolatie, meer zonnepanelen, en misschien zelfs een groen dak of een laadpaal voor elektrische auto’s. Dit verhoogt de huurprijs met 5 tot 10 punten, wat neerkomt op €50 tot €100 extra huur per maand per woning. Prijsindicaties voor een gemiddelde transformatie van kantoor naar 10 woningen (ieder 70 m²): Totaal: circa €270.000 - €410.000.

Dat is €27.000 tot €41.000 per woning. Dit lijkt veel, maar vergeet niet: je krijgt via de EIA (Energie-investeringsaftrek) en de MIA (Milieu-investeringsaftrek) aanzienlijke fiscale voordelen.

• Isolatie (gevel, dak, vloer): €80.000 - €120.000 totaal
• Warmtepomp en WTW: €60.000 - €90.000 totaal
• Zonnepanelen (80-100 panelen): €100.000 - €150.000 totaal
• Elektra en sanitair upgrade: €30.000 - €50.000 totaal

Je kunt tot 55% van de investering aftrekken van je belastbaar inkomen. Bovendien verhoogt de WWS-score je huurinkomsten. Met een gemiddelde huur van €1.200 per maand per woning, en een extra €50 door energiezuinigheid, verdien je jaarlijks €6.000 extra per woning.

Op 10 woningen is dat €60.000 extra rendement per jaar. Voor de verhuurhypotheek is het cruciaal dat je de BENG-eisen meeneemt in je financieringsaanvraag.

Banken zoals ABN AMRO of ING bieden speciale groene verhuurhypotheken met een lagere rente (soms 0,25% korting) voor energiezuinige panden.

Je moet wel een energielabel A of hoger halen. Een BENG-pand komt automatisch in aanmerking voor label A of beter. Dat maakt je project aantrekkelijker voor investeerders en verlaagt je financieringslasten.

Praktische tips voor een soepele transformatie

Begin met een goede energieprestatieberekening (EPB). Dit is een wettelijke verplichting en geeft je inzicht in hoe je de BENG-eisen kunt halen.

Schakel een erkend EPB-adviseur in, die kost tussen de €1.500 en €3.000 voor een project van 10 woningen. Zij helpen je bij het kiezen van de juiste materialen en installaties, ook bij dakisolatie bij appartementen en het overtuigen van de VvE.

Neem de BENG-eisen mee in je huurcontracten. Geef huurders duidelijkheid over het energieverbruik en de kosten. Een BENG-woning heeft lage energielasten, wat een verkoopargument is. Gebruik dit in je marketing: ‘Geen gas, geen hoge rekeningen, wel comfortabel wonen.’ Pas daarnaast duurzaam vastgoedbeheer toe om energiezuinig gedrag bij je huurders te stimuleren.

Verdien je investering terug via Box 3. Als vastgoedbelegger valt je pand in box 3.

De energiezuinige investering verlaagt je belastbare inkomen uit sparen en beleggen. Raadpleeg een fiscaal adviseur om dit optimaal te benutten. Je kunt ook gebruikmaken van de salderingsregeling voor zonnepanelen, al wordt die langzaam afgebouwd.

Sluit je aan bij een vastgoedbeheerder die ervaring heeft met BENG-projecten. Zij kunnen je ook ondersteunen bij een verduurzamingsplan voor de VvE en het onderhoud en de huurincasso efficiënt regelen.

Kies voor een beheerder die werkt met slimme meetinstrumenten, zodat je het energieverbruik realtime kunt monitoren en bijsturen.

Dit helpt je rendement te bewaken. Tot slot: plan je transformatie in fases. Begin met de gebouwschil, dan de installaties, en tenslotte de afbouw.

Dit spreidt je cashflow en vermindert risico’s. Houd rekening met een bouwtijd van 6 tot 12 maanden per fase. Met deze aanpak transformeer je een oud kantoor naar een duurzaam, rendabel wooncomplex dat voldoet aan alle BENG-eisen en klaar is voor de toekomst.