Zoeken buiten de grote steden: Rendementen in de provincie (Groningen, Limburg)
Je portemonnee voelt soms wel héél leeg na een dag rondkijken in Amsterdam of Utrecht. De prijzen zijn torenhoog en het rendement dat je eruit kunt halen? Dat zakt steeds verder weg.
Veel slimme beleggers draaien zich daarom om. Ze kijken niet meer naar de randstad, maar naar de provincie.
Naar plekken als Groningen en Limburg. Daar vind je nog huizen voor een prijs die logisch is.
En een rendement dat je wél blij maakt. Dit is geen theorie. Dit is waar je nu geld mee kunt verdienen.
Waarom je nu nog naar Groningen en Limburg moet kijken
Vergeten gebieden. Zo voelt het soms.
Toch zijn het juist de provincies waar je nog echte deals vindt.
In Groningen stad betaal je al snel €300.000 voor een appartement van 60 m². In de provincie Groningen, in dorpen als Delfzijl of Stadskanaal, heb je een heel huis voor €180.000 tot €220.000. Dat scheelt direct in je aankoopprijs.
En een lagere aankoopprijs betekent vaak een hoger rendement. Hetzelfde geldt voor Limburg.
Denk niet meteen aan Maastricht, waar de prijzen ook flink oplopen. Kijk eens naar de Oostelijke Mijnstreek of de dorpen rondom Heerlen. Daar koop je een nette eengezinswoning voor €200.000. Die verhuur je voor €850 tot €950 per maand.
Tel zelf even uit wat dat doet met je maandelijkse opbrengst. Je hypotheeklasten zijn lager en je huurinkomsten zijn relatief hoog.
De cijfers die het verhaal maken: rendement en WWS
Rendement is het toverwoord. In de grote steden wordt een rendement van 3% of 4% soms al als prima gezien.
In Groningen en Limburg mikken we op 5% tot 7% bruto. Dat is het verschil tussen een slapend potje en een potje dat flink groeit. Maar let op: je moet wel weten wat je doet.
Het gaat niet alleen om de huur die je vraagt; de kunst van het gunnen speelt vaak een grotere rol dan enkel de hoogste prijs.
Het Woning Waarderingsstelsel (WWS) bepaalt in grote mate wat je maximaal aan huur mag vragen voor een woning. Elk punt is ongeveer €7,11 waard. Een woning met 120 punten mag dus maximaal €853,20 huur vragen (in 2024). In de provincie kom je vaak woningen tegen die net onder de liberalisatiegrens van 143 punten (€1.000 huur) zitten.
Dat is een ideale huurwoning. Je kunt een marktconforme huur vragen, maar je zit niet vast aan de strenge regels voor dure huur.
De deal sluiten: aankoop en financiering
De aankoopprijs is je basis. Een huis van €200.000 kost je na kosten (overdrachtsbelasting, notaris, advies) ongeveer €210.000.
Je financiert dit met een verhuurhypotheek. Verwacht geen 100% financiering. De meeste geldverstrekkers financieren 70% tot 80% van de marktwaarde in verhuurde staat, ook als je kijkt naar kansen in de Amsterdamse vastgoedmarkt.
Dat betekent dat je zelf €50.000 tot €70.000 eigen geld nodig hebt voor dat huis van €200.000. De rente voor een verhuurhypotheek ligt hoger dan voor een gewone hypotheek.
Reken op 4,5% tot 5,5% rente (standen kunnen wisselen). Je maandlasten voor de hypotheek (aflossing en rente) zullen rond de €700 tot €800 liggen bij een hypotheek van €140.000.
Box 3 en de Belastingdienst
De huurinkomsten van €900 geven je dan een positieve cashflow van €100 per maand. Dit is je pure winst voordat je andere kosten aftrekt. Wees je bewust van Box 3. De Belastingdienst gaat er vanuit dat je vermogen in vastgoed een rendement oplevert van ongeveer 6%.
Hierover betaal je ongeveer 36% belasting. Dat is soms flink.
Zorg dat je goede administratie bijhoudt. Kosten zoals rente, onderhoud en beheer mag je aftrekken van je huurinkomsten. Het is slim om een goede boekhouder in te schakelen die dit snapt. Die verdient zichzelf terug.
Beheer en verduurzaming: je rendement beschermen
Je woning staat in Groningen of Limburg, en jij misschien wel in het westen. Overweeg je om vastgoed te kopen in Duitsland? Ook dan is goed vastgoedbeheer essentieel.
Je betaalt hier ongeveer 5% tot 8% van de huurinkomsten voor. Voor €900 huur is dat €45 tot €72 per maand. Zij regelen de verhuur, de huurincasso en het onderhoud.
Zo slapen jij en je huurder lekkerder. Verduurzaming is de nieuwe realiteit.
Huurders eisen een goede isolatie en een zuinige cv-ketel of warmtepomp. Een woning met energielabel A of B verhuur je sneller en voor een hogere huur. Het scheelt ook in de WWS-score. Goede isolatie (HR++ glas, dakisolatie) levert punten op.
Je investeert €10.000 in verduurzaming, maar je kunt de huur misschien wel €50 verhogen en je woning is aantrekkelijker. Dat betaalt zich op termijn terug.
Praktische tips voor jouw provincie-avontuur
- Focus op specifieke dorpen: In Groningen: begin bij Veendam, Stadskanaal, of Delfzijl. In Limburg: kijk naar Schinnen, Nuth of Eygelshoven. Zoek plekken met werkgelegenheid (bijv. chemie of logistiek) en goede voorzieningen.
- Check de WWS-punten vóór de koop: Vraag de verhuurder om het puntenformulier. Of reken het zelf na. Een woning met 130 punten is een schot in de roos. Te weinig punten? Dan zit je vast aan een lage huur en een laag rendement.
- Maak een realistische berekening: Reken niet alleen de hypotheek. Tel er bij op: vastgoedbeheer (€50), verzekeringen (€20), reservering voor onderhoud (€50) en belastingen. Haal je de 5% rendement na al deze kosten? Dan is het een go.
- Denk aan de verhuurbaarheid: Een gezinswoning in Limburg met 3 slaapkamers en een tuin verhuur je altijd. Een studio boven een winkel in een klein dorp is risicovoller. Blijf dicht bij basisbehoeften.
- Netwerken lokaal: Schakel een lokale makelaar in die de markt kent. Die weet welke buurten in trek zijn en welke panden net niet op Funda staan. Lokale kennis is goud waard.
De provincie lonkt. Het is de plek waar je met een beperkter budget een serieus vastgoedportefeuille kunt opbouwen.
Stop met klagen over de prijzen in de stad en ga op zoek in Groningen of Limburg.
Daar ligt jouw rendement.