De kunst van het gunnen: Waarom de hoogste prijs niet altijd wint

Stel je voor: je bent op zoek naar een verhuurhypotheek voor een leuk appartement in Utrecht.

Je doet een bod van €350.000, netjes boven de vraagprijs. Maar de verkoper kiest voor een lager bod van €345.000. Hoe kan dat? Simpel: die andere koper bood meer dan alleen geld. Die bood gemak, zekerheid en een beetje gunning.

In de wereld van vastgoed beleggen draait het niet altijd om de hoogste prijs. Het gaat om het sluiten van de beste deal, met de minste rompslomp en het hoogste rendement op de lange termijn.

Wanneer je een verhuurhypotheek aanvraagt, kijkt de bank niet alleen naar je bod.

Ze kijken naar het WWS-puntensysteem voor de huurcontracten, je Box 3 belastingpositie en de verduurzaming van het pand. Een hoger bod dat deze zaken niet op orde heeft, is voor de verkoper vaak een risico. Een lager bod met een sterke financieringsvoorwaarde wint daarom vaker. Dit is de kunst van het gunnen: je maakt het de verkoper makkelijk om voor jou te kiezen.

Het kostenplaatje: van budget tot premium

Laten we even concreet worden. Stel, je koopt een beleggingspand van €350.000. De kosten voor de aankoop en financiering lopen uiteen, afhankelijk van je aanpak.

Budgettier: de doe-het-zelver

We splitsen het op in drie tiers: budget, midden en premium. Dit geeft je een helder beeld van wat je kunt verwachten.

• Aankoopmakelaar: €0 (je doet het zelf)
• Financieringsadvies: €0 (je regelt het via de bank)
• Notaris (akte levering en hypotheek): €1.200
• Overdrachtsbelasting (10,4% voor belegging): €36.400
• Taxatie: €500
• Advocaat (optioneel, maar aan te raden): €0

Je regelt alles zelf, zonder tussenkomst van een dure aankoopmakelaar of adviseur. Je kiest voor een standaard verhuurhypotheek bij een grote bank, zonder extra’s.

Middentier: de slimme investeerder

De kosten zijn laag, maar het vraagt veel tijd en kennis van je. Totaal budgettier: €38.100. Je houdt meer eigen geld over voor eventuele verduurzaming, maar je loopt het risico dat je een pand koopt met verborgen gebreken of een ongunstig huurcontract.

• Aankoopmakelaar: €3.500
• Financieringsadvies: €2.000
• Notaris: €1.200
• Overdrachtsbelasting: €36.400
• Taxatie: €500
• Advocaat (voor huurcontracten): €1.000

Je schakelt een gespecialiseerde aankoopmakelaar voor beleggers in. Je huurt een financieel adviseur in die je helpt met de verhuurhypotheek en de Box 3-optimalisatie.

Premiumtier: de zorgeloze belegger

Je kiest voor een pand met een goed energielabel, zodat je voldoet aan de WWS-eisen en de huurprijs kunt maximaliseren. Totaal middentier: €44.600. Je betaalt meer, maar je verkleint de risico’s en vergroot je rendement. Je pand is verduurzaamd en de huurcontracten zijn waterdicht.

Je schakelt een full-service vastgoedbeheerder in die alles regelt: van aankoop tot verhuur en beheer. Je kiest voor een pand met een A-label, waardoor je maximale huurinkomsten krijgt en lage energiekosten.

• Aankoopmakelaar (premium): €7.000
• Financieringsadvies (premium): €4.000
• Notaris: €1.200
• Overdrachtsbelasting: €36.400
• Taxatie: €500
• Advocaat (uitgebreid): €2.000
• Vastgoedbeheer (eerste jaar): €2.400

Je financiering is optimaal geregeld, met een verhuurhypotheek die past bij je Box 3-strategie.

Totaal premiumtier: €53.500. Je betaalt fors meer, maar je krijgt een zorgeloze investering met een hoog rendement en minimale rompslomp.

Total cost of ownership: 1 tot 3 jaar

De initiële kosten zijn één ding, maar de total cost of ownership (TCO) over een paar jaar laat het echte plaatje zien. We berekenen de TCO voor elk tier over 1, 2 en 3 jaar, inclusief hypotheeklasten, onderhoud en beheerkosten.

Budgettier:
Jaar 1: €38.100 (aankoop) + €18.000 (hypotheeklasten) + €2.000 (onderhoud) = €58.100
Jaar 2: + €18.000 (hypotheek) + €2.500 (onderhoud) = €78.600
Jaar 3: + €18.000 (hypotheek) + €3.000 (onderhoud) = €99.600 Middentier:
Jaar 1: €44.600 (aankoop) + €18.000 (hypotheek) + €1.500 (onderhoud) = €64.100
Jaar 2: + €18.000 (hypotheek) + €1.500 (onderhoud) = €83.600
Jaar 3: + €18.000 (hypotheek) + €1.500 (onderhoud) = €103.100 Premiumtier:
Jaar 1: €53.500 (aankoop) + €18.000 (hypotheek) + €2.400 (beheer) = €73.900
Jaar 2: + €18.000 (hypotheek) + €2.400 (beheer) = €94.300
Jaar 3: + €18.000 (hypotheek) + €2.400 (beheer) = €114.700

De budgetoptie is het goedkoopst, maar je loopt risico’s die je rendement kunnen aantasten.

De premiumoptie is duurder, maar biedt zekerheid en een hoger rendement op de lange termijn.

Vergelijking: goedkoop vs duur

Goedkoop is niet altijd duurkoop, maar als je overweegt om vastgoed te kopen in Duitsland, kan een te goedkope aanpak je opbrengsten flink drukken.

Een pand zonder verduurzaming levert minder huur op en heeft hogere energiekosten. Een huurcontract dat niet waterdicht is, leidt tot conflicten en leegstand. Een verhuurhypotheek zonder advies kan resulteren in een ongunstige rente of voorwaarden.

Een dure aanpak, zoals het premiumtier, zorgt ervoor dat je pand verduurzaamd is, de huurcontracten waterdicht zijn en je financiering optimaal is. Dit leidt tot een hoger rendement en minder zorgen. De keuze hangt af van je doelen, je risicobereidheid en je beschikbare tijd.

Concrete bespaartips voor slimme beleggers

Wil je geld besparen zonder in te leveren op kwaliteit? Overweeg eens om buiten de grote steden te kijken voor betere rendementen; hier zijn een paar tips die specifiek zijn voor vastgoedbeleggen met een verhuurhypotheek:

1. Verduurzaam direct: Kies voor een pand met een goed energielabel. Dit verhoogt de huurprijs en verlaagt de energiekosten. Een A-label pand levert tot 20% meer huur op.
2. Optimaliseer Box 3: Werk samen met een fiscalist die je helpt om je beleggingen fiscaal optimaal in te richten. Dit kan je duizenden euro’s per jaar besparen.
3. Sluit een groene verhuurhypotheek af: Sommige banken bieden lagere rentes voor verduurzaamde panden. Dit verlaagt je maandlasten en verhoogt je rendement.
4. Gebruik vastgoedbeheer slim in: Een goede beheerder bespaart je tijd en geld. Ze zorgen voor betrouwbare huurders, tijdig onderhoud en optimale huurcontracten.
5. Gun de verkoper: bied niet alleen geld, maar ook zekerheid. Een snelle financiering, een waterdicht huurcontract en een soepele overdracht maken je bod aantrekkelijker, zelfs als het niet het hoogste is.

De kunst van het gunnen is een krachtig wapen in de wereld van vastgoedbeleggen. Het draait niet om de hoogste prijs, maar om de beste deal. Door slim te investeren in verduurzaming, een goede verhuurhypotheek en waterdichte huurcontracten, maximaliseer je je rendement en minimaliseer je je zorgen. Dus, de volgende keer dat je een bod doet, denk dan niet alleen aan de prijs, maar aan het totaalplaatje. Dat is de sleutel tot succes.