Zelfbewoningsplicht versus verhuur: Juridische mazen in de wet voor beleggers
Stel je voor: je wilt een woning kopen om te verhuren, maar de gemeente zegt dat je er zelf in moet wonen. Of je bent starter en wilt een huis kopen, maar een belegger is je voor.
Het spel van zelfbewoningsplicht en verhuur zit vol loopholes en slimme regels.
In deze gids leg ik je precies uit wat wel en niet mag, hoe je als belegger slim speelt en welke juridische mazen er bestaan. Geen ingewikkelde taal, gewoon duidelijk en praktisch.
De juridische (on)mogelijkheden van de zelfbewoningsplicht
Zelfbewoningsplicht betekent dat je als koper verplicht bent om zelf in de woning te wonen. Dit is een maatregel om speculatie tegen te gaan en woningen betaalbaar te houden voor starters.
Maar hoe zit dit juridisch? De Hoge Raad heeft in 2006 (ECLI:NL:PHR:2006:AU8946, het Doetinchem-arrest) bepaald dat gemeenten zelfbewoningsplicht mogen opleggen bij de uitgifte van gemeentegrond voor nieuwbouw. Dit betekent dat de plicht contractueel kan worden vastgelegd in de koopovereenkomst.
Belangrijk: dit geldt alleen voor nieuwbouw via gronduitgifte, niet voor bestaande woningen.
Waarom niet voor bestaande bouw? Het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) beschermt het recht op eigendom. Een zelfbewoningsplicht op bestaande woningen zou dit recht kunnen schenden. Gemeenten kunnen dus niet zomaar eisen dat je in een bestaande koopwoning gaat wonen.
Een andere uitspraak, het Windmill-arrest van 1990 (ECLI:NL:HR:1990:AC0965), laat zien dat anti-speculatiebedingen beperkingen kennen. Ze mogen niet in strijd zijn met de Huisvestingswet. Dit betekent dat je als belegger moet oppassen met contractuele clausules die te ver gaan.
Zelfbewoningsplicht is een krachtig middel, maar alleen voor nieuwbouw. Voor bestaande woningen is het juridisch lastig om deze plicht op te leggen.
Een betaalbare huizenmarkt: zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming als oplossing?
Om de huizenmarkt betaalbaar te houden, hebben gemeenten sinds 2019 en 2020 zelfbewoningsplicht toegepast bij de uitgifte van gemeentegrond.
In 2020 ging het om 18 gemeenten. Dit is een lokale maatregel om speculatie tegen te gaan. Daarnaast is er de opkoopbescherming. Deze maatregel verbiedt beleggers om woningen op te kopen die bestemd zijn voor starters.
De opkoopbescherming is sinds 2022 van kracht en geldt voor woningen onder de €400.000. Dit betekent dat je als belegger geen woning kunt kopen die specifiek voor starters is bestemd.
De combinatie van zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming zorgt ervoor dat starters meer kans krijgen op de woningmarkt.
Het recht van eigendom
Maar als belegger betekent dit ook dat je creatief moet zijn. Zoek bijvoorbeeld naar woningen die niet onder de opkoopbescherming vallen, zoals duurdere woningen of woningen buiten de starterscategorie. Een andere optie is investeren in nieuwbouwprojecten waar de zelfbewoningsplicht geldt.
Je kunt dan als belegger samenwerken met een starter die de woning koopt en verhuurt. Dit is een slimme manier om toch rendement te behalen.
Alternatieve maatregelen
Het recht op eigendom is vastgelegd in artikel 1 van het EVRM. Dit betekent dat je als eigenaar vrij moet kunnen beschikken over je eigendom. Zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming beperken dit recht, maar zijn toegestaan als ze een legitiem doel dienen, zoals het betaalbaar houden van woningen.
- Verplichte verhuur van woningen: gemeenten kunnen eisen dat woningen worden verhuurd aan bepaalde groepen, zoals starters of ouderen.
- Maximale huurprijzen: via de Wet betaalbare huur kunnen gemeenten huurprijzen beperken.
- Verduurzamingseisen: gemeenten kunnen eisen dat woningen voldoen aan energieprestatienormen.
De Hoge Raad heeft bepaald dat deze beperkingen rechtmatig zijn als ze proportioneel zijn.
Hoe zit het ook al weer?
Dit betekent dat de maatregelen niet verder mogen gaan dan nodig is. Voor beleggers is het belangrijk om te weten dat deze beperkingen alleen gelden voor specifieke situaties, zoals nieuwbouw of woningen onder de €400.000.
Naast zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming zijn er andere maatregelen die gemeenten kunnen inzetten. Denk aan:
Als belegger is het belangrijk om op de hoogte te zijn van deze maatregelen. Ze kunnen invloed hebben op je rendement en beheer. Ook bij het correct doorbelasten van servicekosten is scherpte vereist. De zelfbewoningsplicht is van toepassing op nieuwbouw via gronduitgifte. Voor bestaande woningen is het juridisch niet mogelijk om deze plicht op te leggen.
De opkoopbescherming geldt voor woningen onder de €400.000 en is bedoeld om speculatie tegen te gaan. Overdrachtsbelasting voor starters is verlaagd naar 0% per 1 januari 2021.
Dit betekent dat starters minder kosten hebben bij de aankoop van een woning.
Voor beleggers geldt een tarief van 10,4% overdrachtsbelasting. Als belegger is het slim om te investeren in woningen die niet onder de opkoopbescherming vallen. Denk aan duurdere woningen of woningen buiten de starterscategorie.
Uitbreiden van de zelfbewoningsplicht: de opkoopbescherming
Ook nieuwbouwprojecten met zelfbewoningsplicht kunnen interessant zijn,mits je samenwerkt met een starter. De opkoopbescherming is een uitbreiding van de zelfbewoningsplicht.
Het verbiedt beleggers om woningen op te kopen die bestemd zijn voor starters. Dit betekent dat je als belegger moet zoeken naar woningen die niet onder deze bescherming vallen. Een praktische tip: kijk naar woningen boven de €400.000.
Deze vallen niet onder de opkoopbescherming en zijn dus vrij verkrijgbaar voor beleggers.
Ook nieuwbouwwoningen kunnen interessant zijn, omdat hier de zelfbewoningsplicht vaak alleen geldt voor de eerste koper. Een andere optie is investeren in vastgoedbeheer.
Door woningen te verhuren via doelgroepencontracten voor studenten en expats, kun je rendement behalen zonder dat je zelf eigenaar bent.
Dit is een slimme manier om de beperkingen van de opkoopbescherming te omzeilen.
Praktische tips voor beleggers
Als belegger is het belangrijk om op de hoogte te zijn van de regels rond zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming, en is het verstandig om bij tijdelijke verhuur een diplomatenclausule op te nemen in het huurcontract.
- Focus op woningen die niet onder de opkoopbescherming vallen, zoals woningen boven de €400.000.
- Investeer in nieuwbouwprojecten waar je samenwerkt met een starter die de woning koopt en verhuurt.
- Gebruik een verhuurhypotheek om je investering te financieren. Let op de voorwaarden van de hypotheekverstrekker.
- Verduurzaam je woningen om energie te besparen en je rendement te verhogen.
- Laat je huurcontracten controleren door een expert om juridische problemen te voorkomen.
Hier zijn een paar praktische tips: Met deze tips kun je als belegger slim spelen binnen de regels en toch een goed rendement behalen.
Conclusie
Zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming zijn maatregelen om de woningmarkt betaalbaar te houden. Voor beleggers betekent dit dat ze creatief moeten zijn om rendement te behalen.
Door te investeren in woningen die niet onder de opkoopbescherming vallen, samen te werken met starters en te verduurzamen, kun je als belegger succesvol zijn. Blijf op de hoogte van de regels en speel slim in op de mogelijkheden.