Waarborgsom inhouden bij schade: Bewijslast, inspectierapport en wettelijke termijnen
Je staat op het punt je huurcontract te beëindigen en je verhuurder houdt een deel van je borg in.
Dat voelt oneerlijk, vooral als je netjes gewoond hebt. Waarborgsom inhouden bij schade is een veelvoorkomend geschilpunt. In deze gids leg ik je precies uit hoe de vork in de steel zit, wat de regels zijn en hoe je je geld terugkrijgt.
Mag mijn verhuurder mijn waarborgsom inhouden?
Ja, een verhuurder mag een deel van de waarborgsom inhouden als er daadwerkelijk schade is die buiten normale slijtage valt. Maar hij mag niet zomaar wat inhouden. De bewijslast ligt bij hem.
Hij moet kunnen aantonen dat jij de schade hebt veroorzaakt. Er zijn strikte regels voor de hoogte van de borg.
Voor contracten die na 1 juli 2023 zijn ondertekend, mag de verhuurder maximaal twee keer de maandhuur vragen. Ging het contract eerder in?
De opnamestaat bij het begin van de huurovereenkomst
Dan is het maximum drie keer de maandhuur. Betaal je te veel? Dan kun je als huurder de rechter verzoeken om de borg te verlagen.
De terugbetalingstermijnen zijn helder. Is er geen schade?
Dan moet de verhuurder de borg binnen 14 dagen terugbetalen. Is er wel schade en wil hij die verrekenen? Dan mag hij maximaal 30 dagen de tijd nemen om een eindafrekening op te stellen. Een goede opnamestaat is je beste verzekering.
Als er geen opnamestaat is gemaakt
Bij het intrekken van de woning maak je samen met de verhuurder een lijst van de staat van de woning. Doe dit altijd schriftelijk en met foto’s.
Zorg dat beide partijen tekenen. Deze opnamestaat is je bewijsmateriaal.
Welke schade mag verhuurder verrekenen met de waarborgsom?
Als er bij het verlaten van de woning schade is die er toen al stond, hoef je daar niet voor op te draaien. Zonder opnamestaat is het voor de verhuurder moeilijker om schade op jou te verhalen. Maak bij begin en einde huur een volledige opnamestaat met foto’s.
Dit voorkomt discussies later. Geen opnamestaat betekent niet automatisch dat je je borg kwijt bent. De verhuurder moet dan alsnog bewijzen dat de schade door jou is veroorzaakt.
Wat zijn gebruikssporen?
Dat is lastig zonder beginstaat. In de praktijk zal een rechter vaak voor de huurder kiezen als er geen opnamestaat is.
De verhuurder had deze immers moeten maken. Zonder bewijs kan hij de borg niet zomaar inhouden, net zoals hij bij een dringend eigen gebruik altijd aan strikte bewijslast gebonden is.
Hoe krijg ik mijn borg terug? Een stappenplan
- Check je contract: Kijk naar de afgesproken borg en de voorwaarden. Controleer of het bedrag binnen de wettelijke limieten valt.
- Maak een eindopname: Doe dit samen met de verhuurder. Maak foto’s en teken de staat.
- Vraag om een eindafrekening: Als de verhuurder niet binnen 30 dagen reageert, vraag hem schriftelijk om een gespecificeerde eindafrekening.
- Stel een redelijke termijn: Geef hem 14 dagen om te betalen. Blijft het uit? Stuur een ingebrekestelling.
- Zoek hulp: Als dit niet werkt, kun je terecht bij het Juridisch Loket of de gemeente. De Huurcommissie bemiddelt helaas niet bij borggeschillen.
Voorbeeld brief terugvorderen waarborg
De verhuurder mag alleen schade verrekenen die jij als huurder hebt veroorzaakt. Denk aan gaten in muren die niet zijn gedicht, kapotte vloerbedekking of kapotte apparatuur door verkeerd gebruik. Hij mag geen kosten inhouden voor normale slijtage of achterstallig onderhoud.
Een verouderde keuken of een radiator die lekt door ouderdom is voor rekening van de verhuurder.
Ook onderhoudskosten mag hij niet aftrekken van je borg. Gebruikssporen zijn normale tekenen van bewoning. Denk aan lichte verkleuring van vloerbedekking, kleine krasjes op de muur of deurknoppen die wat gladder zijn geworden. Dit hoort bij normaal gebruik.
Verhuurders proberen soms gebruikssporen als schade te bestempelen. Dat mag niet. Alleen als er daadwerkelijk iets kapot is gegaan door verkeerd gebruik of nalatigheid, mag de verhuurder de borg aanspreken.
Wat als verhuurder de waarborgsom toch niet terugbetaalt?
Je kunt een standaardbrief gebruiken om je borg terug te vragen. Bij Bron 2 vind je een voorbeeldbrief.
Het kost ongeveer €29,50 om deze op te stellen, maar je kunt het ook zelf doen. “Geachte heer/mevrouw, Ik verzoek u vriendelijk om mijn borg van €[bedrag] binnen 14 dagen terug te storten op rekeningnummer [nummer]. Bij geen reactie zal ik verdere stappen ondernemen.”
Stuur de brief aangetekend op, zodat je bewijs hebt van verzending. Als de verhuurder weigert te betalen, kun je een incassobureau inschakelen of een zaak aanhangig maken bij de rechter. Voor kleine vorderingen kun je naar de kantonrechter.
Verzamel al je bewijs: contract, opnamestaat, foto’s en correspondentie. Zonder deze documenten is het moeilijk om je gelijk te halen.
Advies of rechtshulp nodig?
Twijfel je over je situatie? Schakel dan hulp in.
Het Juridisch Loket geeft gratis advies. Ook gemeenten bieden vaak ondersteuning aan huurders. Voor complexe gevallen kun je een huurrechtadvocaat inschakelen.
Terugbetalen waarborgsom via rechter
Als onderhandelingen mislukken, kun je de rechter verzoeken om de verhuurder te dwingen de borg terug te betalen.
De rechter kijkt naar de bewijslast: heeft de verhuurder voldoende aangetoond dat er schade is? De procedure duurt vaak enkele maanden. De kosten hangen af van de zaak, maar reken op enkele honderden euros. Winst in de zaak betekent dat de verhuurder de proceskosten moet betalen.
Geschillen voorkomen
De beste manier om geschillen te voorkomen, is door goede documentatie. Maak bij begin en einde een gedetailleerde opnamestaat. Bewaar alle correspondentie.
Verduurzaming van je huurwoning kan ook helpen. Als je energiebesparende maatregelen neemt, zoals LED-lampen of tochtstrips, kan dat de staat van de woning verbeteren en kun je het Woningwaarderingsstelsel (WWS) berekenen om je huurprijs te optimaliseren.
Overleg dit altijd eerst met je verhuurder.
Huurovereenkomst voor 1 augustus 2003
Voor huurovereenkomsten die vóór 1 augustus 2003 zijn getekend, gelden andere regels.
De huurder erkent bij ondertekening dat de woning in goede staat verkeert. Dit kan van invloed zijn op de borg. De maximale borg voor deze contracten is drie keer de maandhuur.
Controleer je contract en de datum. Overweeg je doelgroepencontracten voor studenten of expats in te zetten? Weet je niet zeker welke regels gelden? Raadpleeg dan het Juridisch Loket.