Verkoop van commercieel vastgoed: BTW-aspecten en overdracht van huurcontracten

Verkoop van commercieel vastgoed is een big deal. Je hebt geïnvesteerd, verduurzaamd, en misschien een verhuurhypotheek afgesloten.

Nu wil je exiten. Maar let op: de Belastingdienst kijkt mee. Vooral de btw en de overdracht van huurcontracten bepalen of je rendement daalt of stijgt. In dit verhaal leg ik je uit hoe je dit slim aanpakt, zonder onverwachte belastingrekeningen.

Onroerende zaken leveren of verhuren: hoe zit het met de btw?

De meeste leveringen van onroerende zaken zijn btw-vrijgesteld. Dat betekent dat je als verkoper geen btw in rekening brengt.

Toch zijn er uitzonderingen. Als je zelf kiest voor belaste verhuur of verkoop, betaal je wel btw.

Dit speelt vaak bij projectontwikkelaars of beleggers die actief zijn in de markt. Verhuur is meestal btw-vrijgesteld. Maar als je kiest voor belaste verhuur, mag je btw aftrekken over je aankoop en kosten.

Dit kan voordelig zijn bij verduurzaming of groot onderhoud. Let wel op: de Belastingdienst eist een correcte administratie.

Wat is een onroerende zaak?

Een onroerende zaak is vastgoed dat niet verplaatst kan worden. Denk aan kantoren, winkels, appartementen en grond.

Ook een erfpachtrecht of een opstalrecht telt als onroerende zaak. Bij verkoop of verhuur van deze zaken spelen specifieke btw-regels. Deze regels zijn niet altijd eenduidig.

Daarom is het slim om vooraf te checken of je transactie btw-vrijgesteld is of belast. Dit voorkomt verrassingen bij de belastingaangifte.

Btw bij levering van een onroerende zaak

Levert je een onroerende zaak? Dan is de levering meestal btw-vrijgesteld.

Je betaalt geen btw over de verkoopprijs. Maar als je zelf kiest voor belaste levering, mag je btw aftrekken over je aankoopkosten. Dit kan interessant zijn als je net een kantoorgebouw hebt gekocht en getransformeerd.

Een voorbeeld: een projectontwikkelaar kocht in 2015 een kantoorgebouw en transformeerde het tot 77 woonappartementen. Hij koos voor belaste verhuur, waardoor hij btw kon aftrekken over de verbouwing.

Later verkocht hij de appartementen. De levering was btw-vrijgesteld, maar door de keuze voor belaste verhuur moest hij rekening houden met herzieningstermijnen.

Herziening btw na aankoop van een onroerende zaak

Herziening btw betekent dat je de eerder afgetrokken btw moet terugbetalen als je gebruik verandert.

Bij onroerende zaken geldt een herzieningstermijn van 10 jaar: 1 jaar in gebruik + 9 volgende jaren. Dit is cruciaal bij verkoop of verhuur.

Stel: je koopt een kantoorpand, trekt btw af over de verbouwing, en verhuurt het belast. Na 5 jaar verkoop je het pand btw-vrijgesteld. Dan moet je een deel van de btw terugbetalen. De exacte berekening hangt af van het percentage belaste verhuur. Houd bij het vastgoed verkopen met een lopende financiering rekening met je rendement.

Tip: Controleer of verkoop verhuurd vastgoed kwalificeert als overdracht algemeenheid goederen. Dit kan btw-heffing voorkomen.

Btw bij verhuur van een onroerende zaak

Verhuur is meestal btw-vrijgesteld. Maar je kunt kiezen voor belaste verhuur.

Dit is handig als je veel btw-aftrek wilt, bijvoorbeeld bij verduurzaming of groot onderhoud. Je betaalt dan btw over de huur, maar krijgt btw terug over je investering.

Een concreet voorbeeld: een belegger verhuurt een commercieel pand voor € 50.000 per jaar. Kiest hij voor belaste verhuur, dan betaalt hij 21% btw over de huur (€ 10.500). Maar als hij € 100.000 investeert in zonnepanelen, krijgt hij € 21.000 btw terug. Dit kan je rendement verbeteren, vooral als je een verhuurhypotheek hebt.

Let op: als je kiest voor belaste verhuur, moet je dit minimaal 5 jaar volhouden.

Daarna mag je weer overstappen op btw-vrijgestelde verhuur.

Transacties met beperkte rechten op een onroerende zaak

Naast volledige eigendom kun je ook overwegen om je vastgoedportefeuille fiscaal slim over te dragen aan je kinderen, of beperkte rechten zoals erfpacht of opstal vestigen.

Deze rechten tellen als onroerende zaak voor de btw. De levering is meestal btw-vrijgesteld, tenzij je kiest voor belaste levering. Bij erfpacht of opstal is het belangrijk om de huurcontracten goed over te dragen.

Huurders hebben vaak bescherming onder het huurrecht. Zorg dat je contracten voldoen aan de WWS (Woningwaarderingsstelsel) als het om woonruimte gaat. Bij commercieel vastgoed gelden andere regels, maar een goed huurcontract blijft essentieel.

Hoge Raad vraagt Hof van Justitie EU om duidelijkheid over btw bij verkoop van verhuurd vastgoed door projectontwikkelaar

Er is onzekerheid over btw bij verkoop van verhuurd vastgoed. De Hoge Raad heeft prejudiciële vragen gesteld aan het Hof van Justitie EU. Dit volgt op een zaak over een projectontwikkelaar die een verhuurd kantoorgebouw transformeerde en verkocht.

1. Achtergrond en rechtsvragen

De projectontwikkelaar kocht in 2015 een kantoorgebouw en transformeerde het tot 77 woonappartementen.

Hij sloot huurovereenkomsten tussen mei en juli 2017, met oplevering op 1 augustus 2017. Op 24 oktober 2017 werd een verkoopovereenkomst gesloten, en op 15 november 2017 juridisch geleverd.

De appartementen waren 3,5 maand btw-vrijgesteld verhuurd voor de verkoop. De vraag is of de verkoop btw-belast is of vrijgesteld. De Hoge Raad wil weten of de verkoop als overdracht algemeenheid goederen telt, wat btw-vrijstelling zou geven.

2. Tussenarrest Hoge Raad

Op 21 november 2025 heeft de Hoge Raad een tussenarrest gewezen. Hij wacht op het oordeel van het Hof van Justitie EU over een vergelijkbare zaak: een Poolse winkelcentrumverkoop op 30 augustus 2016.

Dit arrest kan gevolgen hebben voor de btw-heffing in Nederland. De Rijksbegroting 2026 vermeldt geen wijzigingen in de btw-regels voor onroerende zaken.

Wat betekent dit voor uw organisatie?

Maar de uitkomst van het HvJ EU-arrest kan alsnog voor onzekerheid zorgen. Beleggers en projectontwikkelaars doen er goed aan om de ontwikkelingen te volgen. Als je verhuurd vastgoed verkoopt, check dan of de verkoop kwalificeert als overdracht algemeenheid goederen. Dit kan btw-heffing voorkomen.

Daarnaast moet je rekening houden met de herzieningstermijn van 10 jaar voor btw-aftrek.

1. Controleer je huurcontracten: voldoen ze aan de WWS of andere regels?
2. Bekijk je btw-status: kies je voor belaste of vrijgestelde verhuur?
3. Plan je verkoop rond de herzieningstermijn: voorkom terugbetaling van btw.
4. Volg de ontwikkelingen rond het HvJ EU-arrest: pas je strategie aan.
5. Overleg met een belastingadviseur: voorkom fouten en maximaliseer je rendement.

Praktische tips: Met deze aanpak en een compleet verkoopdossier zorg je dat je verkoop van commercieel vastgoed soepel verloopt, zonder onverwachte btw-rekeningen. Zo houd je meer over voor je volgende investering.