Vastgoedportefeuille overdragen aan je kinderen: Schenken of verkopen?
Stel je voor: je hebt een mooi vastgoedportefeuille opgebouwd. Misschien een paar verhuurde woningen, een bedrijfspand, of een mix.
De huurcontracten lopen soepel, je rendement is stabiel en je Box 3-heffing houdt je scherp. Nu komt de vraag: wat gebeurt er met dit alles als je er straks niet meer bent?
Je kinderen erover laten beschikken is een logische stap, maar hoe pak je dat slim aan? Schenken of verkopen? En hoe voorkom je dat de fiscus er met een groot deel vandoor gaat? De keuze tussen schenken en verkopen bepaalt niet alleen je fiscale lasten, maar ook hoe je kinderen straks hun vermogen opbouwen. Het gaat om tonnen, soms miljoenen.
En met de huidige regels rond overdrachtsbelasting, schenkbelasting en Box 3 is het zaak om precies te weten wat je doet.
In deze gids leg ik je stap voor stap uit hoe je je vastgoedportefeuille op een fiscaalvriendelijke manier kunt doorschuiven naar je kinderen. Zonder onnodige heffingen en met oog voor de praktijk.
Vastgoed schenken met een familiefonds: hoe werkt dat in de praktijk?
Een familiefonds, oftewel een STAK (Stichting Administratiekantoor), is een slimme constructie om economisch eigendom en juridisch eigendom te scheiden.
Je kinderen krijgen de certificaten van het fonds, terwijl jij de juridische eigenaar blijft. Zo behoud je de touwtjes in handen, terwijl je wel alvast economisch eigendom overdraagt. In de praktijk werkt het zo: je stelt een schenkingsprotocol op met een uitsluitingsclausule en een tweetrapsmaking.
Dit betekent dat de certificaten bij overlijden direct naar de kleinkinderen gaan, zonder dat ze eerst bij je kinderen in de boedel vallen. Zo voorkom je dat ze straks meetellen voor de erfbelasting.
De STAK is een ideaal instrument om je vastgoedportefeuille geleidelijk over te dragen zonder dat je direct de controle verliest.
Je verhuurt de woningen via de STAK, waardoor de huurinkomsten naar de certificaten gaan en dus naar je kinderen.
Stel: je hebt drie kinderen en een portefeuille met een WOZ-waarde van € 900.000 en een taxatiewaarde van € 1.000.000. Je kunt per kind een schenking doen van € 300.000. De vrijstelling voor schenkbelasting in 2025 is € 6.713, dus je betaalt over € 293.287 per kind belasting. Het tarief is 10% tot € 154.197 en 20% daarboven. Dit loopt snel op, maar met een STAK kun je de schenking spreiden en de lasten beperken.
Vastgoed schenken zonder overdrachtsbelasting?
Overdrachtsbelasting is een heffing die je betaalt bij de overdracht van onroerend goed. In 2021 was het tarief 8% voor bedrijfspanden. Voor woningen kan het tarief lager zijn, afhankelijk van het gebruik.
Als je vastgoed schenkt aan je kinderen, betaal je in principe overdrachtsbelasting over de waarde van het pand.
Maar er zijn manieren om dit te omzeilen. Een optie is de verrekening van overdrachtsbelasting met schenkbelasting.
Dit is mogelijk als je aan bepaalde voorwaarden voldoet, zoals een besluit van 23 april 2021. Stel: je schenkt een bedrijfspand met een waarde van € 300.000. De overdrachtsbelasting bedraagt € 24.000. Mocht je overwegen om je vastgoed te verkopen met een lopende financiering, houd dan rekening met de fiscale gevolgen.
De schenkbelasting, na verrekening, komt uit op € 23.472. Zonder verrekening zou je € 45.804 betalen, dus het scheelt flink.
Een andere mogelijkheid is om de schenking over twee kalenderjaren te spreiden. Zo benut je twee keer de vrijstelling van € 6.713 per kind. Dit is vooral handig als je meerdere kinderen hebt en je de schenking in delen wilt doen. Let wel: de schenkbelasting moet voor rekening van het kind komen om gebruik te maken van de samenloopregeling.
Fiscaalvriendelijk je vastgoed doorschuiven
Verrekening overdrachtsbelasting en schenkbelasting
De verrekening van overdrachtsbelasting en schenkbelasting is een krachtig instrument om dubbele heffing te voorkomen.
Zonder deze verrekening betaal je over dezelfde waarde twee keer belasting. Dat wil je niet. In het voorbeeld van het bedrijfspand van € 300.000 zie je dat de verrekening een besparing oplevert van ruim € 22.000. Om bij een fiscale afrekening bij verkoop optimaal te renderen, moet je de schenkbelasting voor rekening van het kind laten komen.
Dit betekent dat het kind de schenkbelasting betaalt, niet jij als schenker. Dit is een voorwaarde voor de samenloopregeling.
Tweemaal gunstig tarief schenkbelasting benutten
Het is dus belangrijk om dit contractueel vast te leggen. Daarnaast is het slim om, zeker bij gebruik van de bedrijfsopvolgingsregeling, de waarde van het vastgoed goed te laten taxeren.
De WOZ-waarde is een indicatie, maar een taxatiewaarde van € 1.000.000 geeft meer duidelijkheid. Zo voorkom je discussies met de Belastingdienst over de hoogte van de schenking. Het schenkbelastingtarief loopt op naarmate het bedrag hoger is.
Tot € 154.197 betaal je 10%, daarboven 20%. Door je schenking te spreiden over meerdere jaren, kun je vaker gebruikmaken van het lagere tarief.
Dit is vooral interessant als je een groot vermogen wilt overdragen. Stel: je wilt € 600.000 schenken aan drie kinderen. Als je dit in één keer doet, betaal je over een deel 20% belasting.
Door het over twee jaar te spreiden, kun je de schenking per kind per jaar onder de € 154.197 houden.
Papieren schenking en STAK
Dit levert een aanzienlijke besparing op. Let wel op de jubelton.
Deze vrijstelling van bijna € 107.000 gold tot 1 januari 2023. Daarna is de regeling aangepast.
Controleer altijd de actuele regels voordat je een schenking doet. Een papieren schenking is een schriftelijke toezegging van een schenking zonder dat het geld direct overgaat. Dit kan handig zijn als je nog niet over de middelen beschikt, maar wel alvast wilt plannen. Combineer dit met een STAK en je kunt je vastgoedportefeuille geleidelijk overdragen zonder direct liquiditeit nodig te hebben.
De STAK zorgt ervoor dat de economische voordelen naar je kinderen gaan, terwijl jij de juridische controle behoudt. Dit is vooral handig bij verhuurde woningen waar je de huurcontracten wilt blijven beheren.
De huurinkomsten worden via de STAK verdeeld over de certificaathouders. Praktisch gezien betekent dit dat je een schenkingsprotocol opstelt, de certificaten uitgeeft en de huurcontracten via de STAK laat lopen.
Je kinderen ontvangen de huurinkomsten, maar jij bepaalt nog steeds de verhuurstrategie.
Praktische tips voor overdracht van je vastgoedportefeuille
- Gebruik een schenkingsprotocol: Leg afspraken vast met een uitsluitingsclausule en tweetrapsmaking. Dit voorkomt ruzie en fiscale problemen.
- Spreid je schenking: Verdeel de schenking over twee kalenderjaren om dubbele vrijstelling te benutten.
- Verhuur via STAK: Scheid economisch en juridisch eigendom om de controle te behouden en belasting te besparen.
- Laat taxeren: Gebruik een professionele taxatie om discussies met de Belastingdienst te voorkomen.
- Check de regels: De jubelton is vervallen, maar er zijn nieuwe vrijstellingen. Houd de actualiteit in de gaten.
Met deze aanpak zorg je ervoor dat je vastgoedportefeuille soepel en fiscaalvriendelijk overgaat naar je kinderen. Zo behoud je de rust en het rendement, zonder onnodige heffingen.