De 'bedrijfsopvolgingsregeling' bij verkoop van je vastgoed BV

Stel je voor: je bouwt een succesvolle vastgoed BV op, met een portefeuille van verhuurde woningen of appartementen. Je kinderen willen het stokje overnemen.

Dan komt er een flinke rekening op de mat: erfbelasting of schenkbelasting.

Gelukkig is er de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR). Deze fiscale regeling kan je een flinke last besparen, maar werkt alleen als je je aan de regels houdt. Laten we even rustig doorpraten over hoe dit precies werkt voor jouw vastgoed BV.

Bedrijfsopvolgingsvrijstelling en Vastgoed

De BOR is een Nederlandse fiscale regeling die bedrijfsovernames in de familiesfeer makkelijker maakt. Het doel is simpel: voorkomen dat families door belastingheffing hun bedrijf moeten verkopen om de rekening te betalen.

De Belastingdienst geeft je een vrijstelling voor de erfbelasting of schenkbelasting. Dat scheelt direct tienduizenden euro's.

Maar let op: de BOR geldt alleen voor actieve ondernemingen. Beleggingsvermogen valt er dus buiten. Dit is een cruciaal punt voor vastgoedbeleggers.

Winst uit onderneming, bedrijfsopvolging en vastgoed

Verhuur kan wel kwalificeren als een onderneming, maar passief vasthouden van panden zonder actief beheer niet. Je moet dus echt een onderneming drijven, niet alleen maar beleggen. Wanneer kwalificeert verhuur als een onderneming? De Belastingdienst kijkt naar de mate van activiteit.

Denk aan actief beheer, onderhoud, marketing voor huurders en het optimaliseren van het rendement.

Als je BV actief bezig is met verduurzaming van panden en het werven van huurders via WWS-systemen, dan zit je goed. Alleen maar stilzitten en huur incasseren?

Dan ben je een belegger, geen ondernemer. De winst uit zo'n onderneming is belangrijk voor de BOR. Als je vastgoed BV winst maakt en deze investeert in nieuwe panden of verduurzaming, bouw je een actieve onderneming op.

Bedrijfsopvolgingsvrijstelling eenmanszaak of VOF en vastgoed

Bij verkoop of schenking aan je kinderen kan de BOR worden toegepast op de waarde van de onderneming.

Let wel: de overdrachtsbelasting voor onroerende zaken blijft van toepassing, maar de BOR helpt bij de erf- of schenkbelasting. Veel vastgoedbeleggers starten als eenmanszaak of VOF. Ook dan kan de BOR van toepassing zijn.

Als je actief bezig bent met verhuur en beheer, en je panden vallen onder de onderneming, dan is de vrijstelling mogelijk. Je moet wel kunnen aantonen dat je actief onderneemt.

Denk aan urenadministratie, klantcontacten en investeringen in onderhoud. Een VOF met meerdere partners kan ook gebruikmaken van de BOR.

Kring van verkrijgers bij bedrijfsopvolgingsregeling

Belangrijk is dat de onderneming voor minimaal 5 jaar wordt voortgezet door de verkrijger. Voor schenkingen geldt een minimumleeftijd van 21 jaar voor de verkrijger. Voor erfenissen is er geen minimumleeftijd, maar de vorige eigenaar moet minimaal 1 jaar eigenaar zijn geweest.

De BOR is bedoeld voor overnames in de familiesfeer. De kring van verkrijgers omvat kinderen, kleinkinderen, partners en soms broers of zussen. Je kunt de vrijstelling toepassen op een schenking of een erfenis. Bij een schenking moet de verkrijger minimaal 21 jaar oud zijn.

Bij een erfenis is die leeftijdsgrens er niet. Je kunt de BOR ook gebruiken voor een schenking onder bewind.

Dit betekent dat de ontvanger de onderneming pas volledig overneemt na een bepaalde periode. Dit is handig als je kinderen nog jong zijn.

Kwalificerende onroerende zaken bij bedrijfsopvolging

De Belastingdienst eist wel dat de onderneming actief wordt voortgezet. Je kunt niet zomaar de BOR toepassen en daarna stoppen met ondernemen. Niet elk pand kwalificeert voor de BOR.

Alleen onroerende zaken die deel uitmaken van de actieve onderneming tellen mee.

Denk aan verhuurde woningen die actief worden beheerd. Panden die je alleen voor privégebruik hebt, zoals je eigen woning, vallen buiten de boot. Ook beleggingspanden zonder actief beheer zijn uitgesloten.

De overdrachtsbelasting voor onroerende zaken blijft wel gelden. Op dit moment is het tarief voor niet-woningen 10,4%.

Bedrijfsopvolgingsregeling niet van toepassing op eigen woning

Voor woningen is het tarief lager, maar dat verandert in 2026. Vanaf 2026 geldt een tarief van 8% voor woningen en 10,4% voor overig vastgoed.

Houd hier rekening mee bij de verkoop van je BV. Je eigen woning valt nooit onder de BOR. De Belastingdienst ziet je woning als privévermogen, niet als onderneming.

Wil je je vastgoedportefeuille overdragen aan je kinderen? Dan moet je andere fiscale regelingen gebruiken, zoals de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning. Deze bedraagt momenteel € 105.302 per kind. Als je vastgoed BV bestaat uit meerdere panden, waarvan er één je eigen woning is, dan moet je die woning uitsluiten van de BOR.

De waarde van de woning telt niet mee voor de vrijstelling. Dit kan ingewikkeld zijn, dus schakel een adviseur in voor een juiste waardebepaling.

Verkrijging aandelen in onroerende zaaklichaam (OZL)

Een onroerende zaaklichaam (OZL) is een BV of VOF die voornamelijk onroerende zaken bezit. Als je aandelen in een OZL overdraagt, kan de BOR van toepassing zijn.

Dit is handig als je meerdere panden in een BV hebt ondergebracht. De vrijstelling geldt voor de aandelen, niet voor de panden zelf. Let wel: de overdrachtsbelasting blijft gelden voor de onroerende zaken binnen de OZL.

Het tarief hangt af van het type pand en het jaar van overdracht.

In 2026 verandert het tarief, dus plan je verkoop slim. De BOR helpt bij de erfbelasting, maar houd ook rekening met de fiscale afrekening over de boekwinst en de overdrachtsbelasting.

Praktische tips voor je vastgoed BV

Voordat je de BOR toepast, schakel je een adviseur in voor een waardebepaling van je onderneming. Dit is essentieel voor een correcte aangifte erfbelasting of schenkbelasting.

Zonder goede waardering loop je het risico dat de Belastingdienst de vrijstelling weigert. Vermeld de BOR-vrijstelling expliciet bij je aangifte. De Belastingdienst kijkt niet automatisch naar deze regeling.

Let op: beleggingen vallen niet onder BOR

Je moet zelf actief aangeven dat je aanspraak maakt op de vrijstelling.

Doe dit op tijd om problemen te voorkomen. Beleggingsvermogen is uitgesloten van de BOR. Als je BV voornamelijk bestaat uit passieve beleggingen, dan kom je niet in aanmerking.

Zorg dat je actief onderneemt. Denk aan verduurzaming van panden, het verbeteren van het WWS-score en het actief beheren van huurcontracten.

Voortzettingseis: 3 of 5 jaar?

Verhuur kan wel kwalificeren voor BOR, maar alleen als je er een onderneming van maakt.

Dit betekent dat je je bezighoudt met klantwerving, onderhoud en optimalisatie van het rendement. Passieve verhuur zonder activiteit is geen onderneming. De BOR kent een voortzettingseis. Na 1 januari 2025 moet de verkrijger minimaal 3 jaar eigenaar blijven en de onderneming voortzetten.

Vóór 1 januari 2025 was dit 5 jaar. Plan je overdracht dus slim.

Als je kinderen de onderneming na 2 jaar alweer verkopen, dan kan de Belastingdienst de vrijstelling intrekken. Deze eis is er om te voorkomen dat de BOR wordt misbruikt voor snelle doorverkoop. Zorg dat je kinderen begrijpen wat de voortzettingseis inhoudt. Een goede bedrijfsopvolgingsplan helpt hierbij.

Prijsindicaties en kosten

De BOR zelf kost niets, maar er zijn wel kosten verbonden aan de overdracht. Een waardebepaling door een adviseur kost tussen de € 1.500 en € 3.000, afhankelijk van de complexiteit van je vastgoedportefeuille.

Overdrachtsbelasting kan oplopen tot tienduizenden euro's, afhankelijk van de waarde van je panden. Stel je hebt een BV met € 500.000 aan verhuurde woningen. De overdrachtsbelasting voor niet-woningen is 10,4%, dus € 52.000.

De BOR bespaart je echter tienduizenden euro's aan erfbelasting. Dit maakt de overdracht financieel draaglijk voor je kinderen.

Afsluiting: plan je overdracht slim

De bedrijfsopvolgingsregeling is een krachtig instrument voor vastgoedbeleggers. Maar het vereist planning en naleving van de regels.

Zorg dat je onderneming actief is, houd rekening met de voortzettingseis en schakel een adviseur in voor een correcte waardering. Met de BOR kun je je vastgoed BV soepel overdragen aan de volgende generatie. Zo blijft het familievermogen behouden en bouw je verder aan een succesvolle vastgoedportefeuille. Begin vandaag nog met plannen, want de regels veranderen en als je overweegt je vastgoed te verkopen met lopende financiering, telt de tijd.