Tijdelijke verhuur tijdens het vergunningstraject van een transformatie

Stel je voor: je hebt een oud kantoorpand gekocht, je wilt er appartementen in maken, maar de bouwvergunning laat op zich wachten. Je zit met een leegstaand pand en maandlasten.

Tijdelijke verhuur is dan je reddingsboei. Het zorgt voor directe inkomsten en voorkomt dat je pand verpaupert.

Je houdt de cashflow stabiel terwijl je wacht op de definitieve vergunning voor de transformatie.

Wat is tijdelijke verhuur tijdens een vergunningstraject?

Tijdelijke verhuur betekent dat je een pand dat je wilt transformeren, tijdelijk verhuurt zonder dat je het volledig renoveert. Je sluit een huurcontract af voor een beperkte duur, vaak met een opzegtermijn van 3 of 6 maanden.

Dit gebeurt onder de Leegstandwet of via een tijdelijk huurcontract (huurcontract voor bepaalde tijd). Het doel is simpel: je pand leegstaand? Dan laat je het geld verdienen.

Je huurders weten dat het tijdelijk is. Zij accepteren een lagere huurprijs, jij krijgt cashflow.

Het is een win-win. Je pand blijft onderhouden en je bouwt een buffer op voor de daadwerkelijke transformatie. Deze vorm van verhuur is specifiek interessant voor beleggers die een transformatieproject starten. Je pand staat vaak leeg tijdens de vergunningsfase.

Die fase kan 6 tot 18 maanden duren. Tijdelijke verhuur vult die leegte op. Je vermijdt leegstandsbelasting en houdt het pand bewoond en in beweging.

Waarom dit essentieel is voor je rendement

Leegstand is een directe aanslag op je rendement. Stel: je pand heeft een marktwaarde van €500.000.

Je betaalt €1.500 aan maandlasten (hypothecaire lasten, verzekeringen, belastingen). Zonder huurinkomsten zit je op een negatieve cashflow van €1.500 per maand. Na 12 maanden leegstand kost je dat €18.000.

Dat is geld dat je niet kunt investeren in verduurzaming of de transformatie zelf. Met tijdelijke verhuur kun je een huurprijs realiseren van €700-€900 per maand voor een tijdelijke woning van 50-70 m².

Je dekt daarmee een groot deel van je maandlasten. Je cashflow wordt minder negatief of zelfs neutraal.

Dit verlaagt je financiële risico en geeft je lucht om de vergunning af te wachten. Bovendien voorkomt het verpaupering. Een bewoond pand wordt beter onderhouden. Huurders melden lekkages of kapotte ruiten.

Je pand blijft in betere staat, wat de toekomstige transformatie makkelijker en goedkoper maakt. Je bespaart op schilderwerk en kleine reparaties.

Vanuit Box 3-perspectief is het ook slim. Je huurinkomsten vallen in box 3, maar je hypotheeklasten zijn aftrekbaar. Je betaalt belasting over je rendement, maar je houdt meer over dan bij leegstand. Je rendement op je geïnvesteerd vermogen stijgt.

Hoe het werkt: stappen en contracten

Je start met het controleren van je hypotheekvoorwaarden. Veel verhuurhypotheken staan tijdelijke verhuur toe, maar sommige vereisen toestemming van de bank.

Neem contact op met je hypotheekverstrekker. Geef aan dat het tijdelijk is en dat je daarna transformeert.

Vaak is dit geen probleem, zolang je de huurder informeert over de plannen. Daarna kies je het juiste contract. De Leegstandwet is ideaal voor panden die je gaat slopen of transformeren. Je kunt een huurcontract voor maximaal 5 jaar afsluiten, met een opzegtermijn van 3 maanden.

De huurder heeft minder huurbescherming. Voordeel: je kunt sneller leegstand realiseren voor de transformatie.

Een alternatief is het tijdelijke huurcontract (huur voor bepaalde tijd) via de Huurcommissie. Dit is mogelijk als je het pand binnen 6 maanden gaat slopen of ingrijpend verbouwen. Je sluit een contract voor maximaal 2 jaar.

De huurder weet dat het tijdelijk is. Je huurprijs moet wel marktconform zijn, maar je kunt een lagere prijs vragen vanwege de tijdelijkheid.

Vervolgens zet je het pand online. Gebruik platforms als Pararius, Funda of lokale verhuurmakelaars.

Richt het pand in met basisvoorzieningen: een keuken, badkamer en verwarming. Je hoeft niet te investeren in hoogwaardige afwerking. De huurder accepteert een lagere prijs voor een tijdelijke woning.

Zorg dat je de huurder schriftelijk informeert over je transformatieplannen. Tijdens de verhuurperiode houd je het pand in de gaten.

Voer kleine reparaties uit, maar investeer niet in grote verbeteringen. Je wilt je geld reserveren voor de transformatie.

Zorg dat je de huurder op de hoogte houdt van de voortgang van het vergunningstraject. Dit voorkomt verrassingen en conflicten.

Prijsindicaties en modellen

De huurprijs voor tijdelijke verhuur hangt af van de locatie, grootte en staat van het pand. In steden als Amsterdam of Utrecht betaal je meer dan in een dorp in Flevoland. Een tijdelijke woning van 50 m² in een randstad kan €800-€1.000 per maand opleveren.

In een minder populaire regio is dat €600-€750. Je kosten zijn beperkt.

Je investeert €2.000-€5.000 voor basisinrichting (keuken, badkamer, vloer). Je betaalt geen hoge makelaarskosten, want je verhuurt direct.

De huurder betaalt vaak een lagere borg, bijvoorbeeld €500-€800, omdat het tijdelijk is. Je maandlasten hangen af van je hypotheek. Stel: je hebt een verhuurhypotheek van €400.000 tegen 4% rente.

Je maandlasten zijn ongeveer €1.900 (inclusief aflossing). Met een huurinkomst van €800 per maand houd je €1.100 over.

Je cashflow is negatief, maar veel minder dan bij leegstand. Een ander model is het verhuren aan expats of bedrijven. Dit levert vaak een hogere huur op, maar vereist meer beheer. Je kunt een all-in huurprijs vragen van €1.200 per maand voor een 60 m² pand.

Dit is interessant als je pand in een zakelijke omgeving ligt. Je huurder is vaak professioneler en betaalt op tijd.

Vergeet de belasting niet. Je huurinkomsten tellen mee voor je box 3-inkomen.

Je betaalt ongeveer 30% belasting over je rendement. Maar je hypotheeklasten zijn aftrekbaar, dus je netto-inkomsten blijven positief. Gebruik een boekhouder om dit goed te regelen.

Praktische tips voor succes

Plan je verhuurperiode rond het vergunningstraject. Vraag de vergunning aan voordat je het pand verhuurt.

Geef aan dat het tijdelijk is. Dit voorkomt discussies met de gemeente. Je kunt de verhuur starten zodra de vergunning in behandeling is.

Communiceer helder met je huurder. Leg uit dat het pand tijdelijk is en dat je na de omgevingsvergunning aanvragen voor transformatie gaat starten.

Schriftelijk vastleggen voorkomt misverstanden. Gebruik een contract met een opzegtermijn van 3 maanden. Zo kun je snel schakelen als de vergunning binnen is. Houd rekening met de WWS (Woningwaarderingsstelsel) als je huurcontracten opstelt.

Voor tijdelijke verhuur hoef je niet altijd een WWS-puntensysteem te gebruiken, maar het is verstandig om de huurprijs marktconform te houden. Dit voorkomt geschillen met de Huurcommissie.

Investeer niet te veel in het pand. Richt het in met basics. Je wilt je geld bewaren voor de transformatie.

Denk aan verduurzaming: zonnepanelen, isolatie. Dit verhoogt je toekomstige rendement.

Je kunt alvast kleine maatregelen nemen, zoals LED-verlichting, die je later meeneemt. Sluit een goede opstalverzekering af. Tijdelijke verhuur brengt risico’s met zich mee.

Zorg dat je bent verzekerd tegen brandschade, wateroverlast en inbraak. Overleg met je verzekeraar of de verhuur is toegestaan.

Vaak is dit zonder extra premie mogelijk. Monitor je rendement.

Houd een spreadsheet bij van je inkomsten en uitgaven. Bereken je netto-cashflow per maand. Streef naar een positief of neutraal resultaat.

Dit geeft je financiële ruimte om de bouwkosten per m2 bij transformatie nauwkeurig te begroten. Tot slot: wees proactief.

Zodra de vergunning binnen is, zeg je het huurcontract op. Geef de huurder de opzegtermijn. Begin direct met de transformatie en benut diverse subsidies voor de transformatie van leegstaande panden. Je hebt nu cashflow gehad en het pand is in goede staat. Je rendement op je belegging stijgt dankzij deze strategie.