Woningsplitsen 2026: In welke steden is het nog rendabel en toegestaan?

Je ziet het overal: lege kantoren, verouderde flatjes en een woningtekort dat maar blijft groeien. Woningsplitsen voelt in 2026 voor veel beleggers als dé oplossing.

Je koopt één grote woning, splitst hem in twee of drie zelfstandige units en verhuurt ze apart.

De vraag is alleen: waar mag het nog en levert het nog genoeg op om de hoge hypotheeklasten te dekken? Dit is geen theorie, dit is praktijk. We praten over echte euro’s, verhuurhypotheekregels en WWS-punten. In deze gids ontdek je precies waar je nu nog kunt beginnen en waar je beter je geld kunt laten rollen.

Wat is woningsplitsen precies?

Woningsplitsen betekent dat je een bestaande woning of gebouw opdeelt in twee of meer zelfstandige wooneenheden. Denk aan een bovenwoning met zolder die je omtovert tot twee aparte appartementen, of een oud kantoorpand dat je verbouwt naar vijf studio’s.

Elke nieuwe unit krijgt zijn eigen voordeur, keuken en sanitair. Zonder die elementen is het geen zelfstandige woning en telt het als kamerverhuur, wat vaak strengere regels kent.

De reden dat beleggers dit doen? Hoger rendement. In plaats van één huurder betaalt er nu meerdere huurders. De totale huurinkomsten stijgen, terwijl de aankoopprijs van het pand gelijk blijft.

Maar let op: splitsen is niet zomaar legaal. Gemeenten hebben regels, vergunningen en soms een splitsingsverbod. In 2026 is het beleid in veel steden flink aangescherpt.

Waarom dit nu belangrijk is

De woningnood is in 2026 nog steeds groot. Tegelijkertijd staan er veel leegstaande kantoren en oude scholen leeg.

De overheid stimuleert herbestemming, maar wil ook leefbaarheid in wijken behouden. Voor jou als belegger telt vooral de financiële kant. Met de huidige verhuurhypotheekrentes (rond de 4,5% tot 5%) en de Box 3-heffing moet elke euro huurinkomst hard werken.

Splitsen kan helpen, maar alleen als het rendement klopt. Daarnaast bepaalt het Woning Waarborg Stelsel (WWS) hoeveel huur je maximaal mag vragen.

Hoe meer punten, hoe hoger de huur. Splitsen kan helpen om meer punten te scoren, maar het hangt af van de grootte en voorzieningen per unit. Kortom: splitsen is een kans, maar geen garantie. Je moet slim kiezen waar en wat.

Waar mag het nog en wat levert het op?

De regels verschillen enorm per stad. Hieronder een overzicht van de meest interessante locaties in 2026, inclusief een inschatting van het rendement.

Rotterdam: nog steeds een hotspot

Rotterdam is nog steeds een van de meest splitsingsvriendelijke steden. In wijken als Noordereiland, Delfshaven en Feijenoord zijn oude havenpanden en arbeiderswoningen vaak goed te splitsen.

De gemeente eist wel een vergunning, maar heeft geen algemeen splitsingsverbod. Voorwaarde is dat je minimaal 50% van de units bouwkundig verduurzaamt naar energielabel A of B. Prijsindicatie: een bovenwoning van 120 m² koop je voor circa € 350.000. Na splitsing in twee appartementen van 60 m² elk, kun je per stuk € 1.100 huur vragen (afhankelijk van WWS-punten).

Dat levert een bruto rendement op van zo’n 6,5% tot 7%, na aftrek van kosten.

Let wel: de verhuurhypotheek is in Rotterdam strenger. Banken eisen vaak een minimale huurinkomst van 1,25 keer de hypotheeklasten. Zonder voldoende WWS-punten krijg je de financiering niet rond.

Utrecht: groei, maar strenger

Utrecht groeit hard, maar de gemeente is strenger geworden. In het centrum en de omliggende wijken zoals Zuilen en Oog in Al is splitsen nog mogelijk, maar alleen met een vergunning en een verklaring van geen bezwaar van de VvE.

Een typisch project: een winkelpand ombouwen tot woning of een jaren-30 huis van 140 m² kopen voor € 475.000.

Na splitsing in drie studio’s van 40 m² kun je per stuk € 850 huur vragen. Het bruto rendement ligt rond de 5,5% tot 6%, afhankelijk van de verbouwkosten. De stad eist daarnaast dat elke unit voldoende buitenruimte heeft (balkon of tuin) om het WWS-puntenaantal te halen.

Groningen en Maastricht: betaalbaar en flexibel

Zonder dat kom je niet boven de huurmaximering uit. Deze steden zijn interessant voor wie met een kleiner budget start.

In Groningen koop je een pand van 150 m² voor € 250.000.

Splitsen in drie units van 50 m² is vaak mogelijk zonder al te veel vergunningsgedoe. De huurprijzen liggen lager: circa € 700 per unit.

Amsterdam en Den Haag: splitsingsverboden

Het bruto rendement ligt daardoor op 6% tot 7%, maar de investering is lager. Maastricht heeft vergelijkbare kansen, vooral in de wijken rondom het centrum. Let wel: de verhuurhypotheek is in deze steden soms minder soepel. Banken kijken kritisch naar de toekomstige leegstand, omdat de studentenmarkt hier groot is en seizoensgebonden.

In Amsterdam en Den Haag is splitsen in 2026 vaak niet meer rendabel of zelfs verboden.

Amsterdam heeft een algeheel splitsingsverbod in veel wijken, vooral in de binnenstad en Jordaan. In Den Haag zijn er wijken waar splitsen nog mag, maar met strenge voorwaarden: minimale oppervlakte per unit (minimaal 50 m²) en geen verkamering van studentenkamers zonder vergunning. De huurprijzen zijn hier wel hoog, maar de aankoopprijzen ook.

Een pand van € 600.000 splitsen in twee units van 70 m² levert misschien € 1.400 per stuk op, maar het rendement zakt naar 4% tot 5% door de hoge aanschafkosten en strenge regels. Conclusie: in deze steden is het vaak slimmer om te focussen op verduurzaming van bestaande verhuurde panden in plaats van te investeren in splitsen.

De financiële kant: rendement, hypotheek en belasting

Je rendement hangt af van drie dingen: aankoopprijs, huurinkomsten en kosten. Voor splitsen tel je extra kosten: vergunningen, notaris, bouwkundige aanpassingen en de btw-aspecten bij de verkoop van getransformeerde woningen en verduurzaming.

Een realistische kostenpost voor een eenvoudige splitsing is € 20.000 tot € 40.000 per pand. Voor een groter project met vijf units kan dat oplopen tot € 100.000. Die kosten moet je meefinancieren in je verhuurhypotheek.

De verhuurhypotheek is in 2026 strenger dan voorheen. Banken eisen een huurinkomst die 1,25 tot 1,5 keer de maandlasten dekt.

Zonder voldoende WWS-punten of een hoog huurcontract krijg je de financiering niet rond. Box 3-heffing blijft een uitdaging. Over je vermogen betaal je belasting, ook als je vastgoed verhuurt.

Met een hoger rendement uit splitsen kun je de belastingdruk iets beter opvangen, maar het blijft een kostenpost. Verduurzaming is niet alleen een eis van gemeenten, maar ook slim voor je rendement. Een energielabel A of B levert meer WWS-punten op en verlaagt je onderhoudskosten op termijn.

Praktische tips voor 2026

Begin met een goede locatiescan. Gebruik de gemeentelijke splitsingsverordening en check of er een splitsingsverbod geldt.

Vraag bij de gemeente altijd een vooroverleg aan en bekijk of je een omgevingsvergunning voor transformatie moet aanvragen onder de nieuwe Omgevingswet, zodat je precies weet wat mag.

Reken vooraf het rendement uit. Gebruik de volgende formule: (totale jaarhuur minus kosten) / (aankoopprijs + verbouwkosten). Zorg dat je minimaal 5% bruto rendement haalt, anders is de risico-rendementsverhouding niet goed.

Check de WWS-punten per unit. Gebruik de WWS-calculator van de Rijksoverheid.

Een unit van 50 m² met eigen keuken, badkamer en balkon haalt vaak 120 tot 140 punten, wat neerkomt op een huur van € 700 tot € 850 per maand. Zorg voor een sluitende financiering. Ga praten met een verhuurhypotheekverstrekker die ervaring heeft met splitsingsprojecten. Vraag naar de voorwaarden voor meerdere units onder één hypotheek.

Sluit een verhuurverzekering af die schade door meerdere huurders dekt. En denk aan het beheer: met meerdere units komt er meer administratie en onderhoud.

Een vastgoedbeheerder kan hierbij helpen, maar kost 5% tot 8% van de huurinkomsten. Verduurzaam direct. Plaats zonnepanelen, isolatie en een warmtepomp.

Dit levert WWS-punten op, verlaagt je energiekosten en maakt je pand aantrekkelijker voor huurders. Sluit af met een langetermijnvisie.

Splitsen is geen quick fix. Zorg dat je pand over 10 jaar nog rendabel is, met lage onderhoudskosten en een stabiele huurinkomst.