Short-stay verhuur regels Amsterdam 2026: Wat is nog toegestaan?

Stel je voor: je hebt een leuk appartement in Amsterdam dat je wilt verhuren.

Misschien als belegging voor je pensioen, of om je verhuurhypotheek te dekken. Je denkt aan short-stay verhuur voor expats of toeristen. Maar dan hoor je vanaf 2026 nieuwe regels.

Hoe zit dat precies? Wat mag nog wel en wat niet?

In dit stuk leg ik het je uit, alsof we samen aan de keukentafel zitten.

We duiken in de nieuwe wetgeving, de impact op je rendement en hoe je slim inspeelt op de veranderingen. Laten we beginnen.

Maatregelen voor beter onderscheid tussen huur en short stay

Per 1 januari 2026 gaat er een nieuwe wet in die short-stay verhuur strenger regelt. Minister Mona Keijzer van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) kondigde dit aan. Het doel?

Een duidelijker scheiding tussen kortetermijnverhuur (short-stay) en reguliere huur. Waarom? Omdat short-stay vaak buiten de huurbescherming valt, terwijl langere verhuur juist bescherming biedt.

Dit is belangrijk voor je beleggingsstrategie. Als je short-stay aanbiedt, mag dat straks maximaal 30 dagen per huurder. Langer dan dat? Dan val je onder het normale huurrecht met huurbescherming.

Dit betekent dat je huurder meer rechten krijgt, en jij als verhuurder minder flexibiliteit. Deze regel treft vooral verhuurders in Amsterdam, waar short-stay populair is. Je rendement kan onder druk komen te staan als je nu short-stay aanbiedt voor langere periodes. Denk aan expats die een half jaar blijven: dat is vanaf 2026 geen short-stay meer, maar reguliere huur.

Je moet dan een huurcontract opstellen met huurbescherming. Dit heeft gevolgen voor je verhuurhypotheek en je Box 3-belasting.

De overheid wil hiermee de woningmarkt eerlijker maken en misbruik van short-stay tegengaan. Ben je belegger? Dan is het slim om je portfolio nu al aan te passen.

Short-stay is vanaf 2026 maximaal 30 dagen; langere verhuur valt onder huurrecht met huurbescherming.

Tijdelijk huurcontract – een juridische uitleg

Een tijdelijk huurcontract is een huurovereenkomst voor een bepaalde tijd. Het is handig voor verhuurders die flexibiliteit willen, bijvoorbeeld voor seizoensverhuur of tijdelijke bewoning.

Maar sinds 1 juli 2024 is hier veel veranderd. De Wet vaste huurcontracten is ingegaan. Deze wet schrapt de mogelijkheid voor particuliere verhuurders om nieuwe tijdelijke contracten te sluiten op basis van termijn, tenzij er een wettelijke uitzondering is. Dit betekent dat je niet zomaar een contract voor 1 of 2 jaar meer kunt aanbieden.

Alleen in specifieke gevallen, zoals voor arbeidsmigranten of studenten, mag het nog. Een tijdelijk huurcontract is dus een contract dat automatisch eindigt na een afgesproken periode.

Tijdelijk huurcontract

Geen opzegging nodig, maar wel met een maximumduur. Vóór 1 juli 2024 was dit voor zelfstandige woonruimte maximaal 2 jaar, en voor onzelfstandige ruimte (kamers) maximaal 5 jaar.

Nu is dat anders. Als verhuurder moet je oppassen: na 1 juli 2024 mag je geen nieuw tijdelijk contract meer sluiten met dezelfde huurder na afloop. Doe je dat wel?

Dan wordt het een vast contract met volledige huurbescherming. Dit kan je rendement beïnvloeden, vooral als je vastgoed beheert voor beleggingen.

Stel je huurt een woning voor 1 jaar. Na dat jaar stopt het contract automatisch. Je hoeft niet op te zeggen, maar je moet wel op tijd vertrekken.

Wat is een tijdelijk huurcontract?

Dit is een tijdelijk contract. Het is ideaal voor verhuurders die flexibel willen zijn, bijvoorbeeld bij verduurzaming van hun pand.

Je kunt het pand tijdelijk verhuren terwijl je energiebesparende maatregelen neemt. Maar let op: de opzegtermijn voor de verhuurder is minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden voor het einde.

Voor doelgroepencontracten, zoals voor jongeren onder de 28 jaar, is de opzegtermijn langer: 3 tot 6 maanden.

Dit geeft huurders meer zekerheid, maar beperkt jouw flexibiliteit. De grootste verandering is dat je als particuliere verhuurder geen nieuwe tijdelijke contracten meer mag sluiten op basis van termijn. Alleen wettelijke uitzonderingen tellen. Voorbeeld: een contract voor een studentenkamer mag nog steeds tijdelijk zijn, maar maximaal 5 jaar.

Wat is er veranderd sinds 1 juli 2024?

Voor zelfstandige woningen is het afgelopen met de 2-jaarstermijn. Dit raakt je rendement als belegger.

Je kunt niet meer snel wisselen van huurder om hogere huurprijzen te vragen.

In Amsterdam, waar de huurmarkt krap is, betekent dit dat je misschien moet overstappen op short-stay of vaste contracten. De WWS (Woning WaarderingsStelsel) speelt hierbij een rol: je huurprijs moet passen bij het puntenstelsel, anders loop je risico op huurverlaging. Gelukkig zijn er kansen bij woning delen voor grotere panden.

Voor arbeidsmigranten mag je vanaf 2026 een tijdelijk contract aanbieden van maximaal 2 jaar, eenmalig verlengbaar. Maar alleen als je voldoet aan de Roemer-norm.

Welke uitzonderingen gelden nog?

Deze norm eist dat elke slaapkamer minimaal 5,5 m² is en er minimaal 15 m² leefruimte per persoon is. Je pand moet gecertificeerd zijn. Dit is ideaal voor verhuurders die expats huisvesten.

Ook voor studenten en jongeren onder de 28 jaar gelden doelgroepencontracten. Deze zijn tijdelijk, maar met langere opzegtermijnen.

Voor short-stay verhuur in Amsterdam geldt straks dus die 30-dagen limiet. Langer verhuren? Dan val je onder regulier huurrecht.

Dit beschermt huurders, maar beperkt je als verhuurder. Zorg bij langdurige verhuur ook dat je weet hoe je moet omgaan met overlastmeldingen van buren, en check je vastgoedbeheer software om contracten goed te beheren.

De impact op short-stay verhuur in Amsterdam

Amsterdam is een hot spot voor short-stay, vooral voor expats en toeristen. Maar vanaf 2026 verandert dat.

Je kunt nog steeds short-stay aanbieden, maar maximaal 30 dagen per huurder. Daarna moet je een regulier huurcontract opstellen. Dit heeft gevolgen voor je rendement.

Stel je verhuurt een appartement voor €150 per nacht. In 30 dagen verdien je €4.500.

Maar als je een maandhuur vraagt, onder de WWS, kan dat lager uitvallen. Je moet dan huurbescherming bieden, wat betekent dat je de huurder niet zomaar kunt ontruimen. Dit is goed voor de huurder, maar risicovol voor jou als belegger. Je verhuurhypotheek blijft natuurlijk doorlopen, dus zorg voor stabiele inkomsten.

De nieuwe regels zijn er om misbruik tegen te gaan. Sommige verhuurders boden short-stay aan voor maanden, zonder huurbescherming.

Dat is nu voorbij. In Amsterdam controleert de gemeente streng op overtredingen. Boetes kunnen oplopen tot €20.000.

Als je je pand verduurzaamt, bijvoorbeeld met zonnepanelen, kun je wel short-stay blijven aanbieden voor kortere periodes.

Dit verhoogt je rendement door lagere energiekosten. Overweeg om je portfolio aan te passen: focus op short-stay van maximaal 30 dagen of stap over op vaste huurcontracten voor expats. Gebruik tools voor vastgoedbeheer om dit soort contracten te automatiseren.

Voor beleggers in Box 3 is dit belangrijk. Huurinkomsten uit short-stay tellen anders dan reguliere huur.

Met de nieuwe wet moet je misschien meer belasting betalen als je overschakelt op vaste contracten. Bereken je rendement vooraf.

Een verhuurhypotheek van €300.000 met 4% rente kost je €12.000 per jaar. Zorg dat je huurinkomsten dat dekken. Tips: verhoog je huurprijs binnen de WWS-regels, of verduurzaam om huurders aan te trekken. Zo blijf je winstgevend.

Praktische tips voor verhuurders in 2026

Om succesvol te zijn met short-stay en tijdelijke verhuur in Amsterdam, volgen hier concrete tips. Deze zijn gebaseerd op de nieuwe regels en helpen je rendement te behouden.

1. Check je contracten nu: Als je bestaande tijdelijke contracten hebt vóór 1 juli 2024, blijven die geldig tot de einddatum. Verleng ze niet na die datum, want dan val je onder de nieuwe wet. Gebruik je vastgoedbeheer systeem om dit bij te houden.
2. Kies voor short-stay maximaal 30 dagen: Voor expats en toeristen: bied accommodatie aan voor korte periodes. Reken €1.000-€2.000 per maand voor een gemiddeld appartement. Dit houdt je flexibiliteit en voorkomt huurbescherming.
3. Voldoe aan de Roemer-norm voor arbeidsmigranten: Als je een pand verhuurt aan arbeidsmigranten, certificeer het dan. Minimaal 5,5 m² per slaapkamer en 15 m² leefruimte per persoon. Dit geeft je recht op een tijdelijk contract van 2 jaar. Verwacht huurprijzen van €600-€900 per maand per persoon.
4. Pas je verhuurhypotheek aan: Overweeg een hypotheek met variabele rente als je inkomen wisselt door short-stay. Of kies voor een beleggingshypotheek die rekening houdt met Box 3. Rendement op short-stay kan 5-7% zijn, maar houd rekening met belasting.
5. Verduurzaam je pand: Investeer in energiezuinige maatregelen. Dit verhoogt je WWS-score en trekt huurders aan. Kosten: €10.000-€20.000, maar je bespaart op energie en verhoogt je rendement op de lange termijn.
6. Gebruik slimme software: Kies voor vastgoedbeheer tools die contracten automatisch genereren op basis van de nieuwe regels. Dit bespaart tijd en voorkomt fouten.

Met deze tips ben je klaar voor 2026. De regels zijn streng, maar bieden ook kansen. Focus op short-stay voor korte periodes of tijdelijke contracten voor specifieke groepen, waarbij online bezichtigingen en video tours inmiddels de standaard zijn.

Zo blijf je rendement halen uit je vastgoed. Heb je vragen? Overleg met een jurist of financieel adviseur om je strategie te optimaliseren.