Huurders screenen: Hoe controleer je loonstroken en werkgeversverklaringen?

Een verhuurhypotheek afsluiten voor je beleggingspand? Je weet dat de bank streng kijkt naar je eigen financiën.

Maar net zo belangrijk is de screening van je huurder. Als belegger wil je rendement.

Een vaste huurder die netjes op tijd betaalt, is je allergrootste bron van zekerheid. Een verkeerde huurder kan je rendement direct onderuit halen en zorgen voor een hoop slapeloze nachten. Je wilt geen incassobureau inschakelen of een langdurige ontbindingsprocedure starten. De basis van een goede verhuur begint bij een zorgvuldige screening.

De loonstrook en werkgeversverklaring zijn hierbij je belangrijkste wapens. In dit artikel lees je precies hoe je deze documenten controleert, stap voor stap.

Wat je nodig hebt voordat je begint

Voordat je aan tafel gaat met een potentiele huurder, of digitaal zijn dossier ontvangt, zorg je dat je je eigen zaakjes op orde hebt.

Een goede voorbereiding is het halve werk en voorkomt dat je later voor verrassingen komt te staan. Je wilt immers een huurder die qua inkomen perfect past binnen je verhuurhypotheekvoorwaarden en de eisen van de gemeente voor de huurtoeslag, oftewel het WWS-puntensysteem.

• De meest recente 3 loonstroken: Vraag altijd de laatste drie maanden. Geen oude zooi.
• Een ondertekende werkgeversverklaring: Dit is een standaardformulier. Je kunt dit online makkelijk vinden en zelf aanbieden.
• Een kopie van het identiteitsbewijs: Controleer of de naam en geboortedatum overeenkomen met de loonstroken.
• Een schermingsformulier: Dit is een verklaring van de huurder dat hij/zij geen eigen woning heeft. Belangrijk voor je Box 3 belegging.

Zorg voor een rustige werkplek, een laptop of tablet en een notitieblok. Je hebt de volgende documenten nodig van de huurder: Neem de tijd. Plan minimaal 30 minuten uit voor een grondige check. Haastige spoed is zelden goed en leidt tot fouten die je later duur komen te staan.

Stap 1: De loonstrook - het verhaal van de afgelopen maanden

De loonstrook is een momentopname, maar met drie stuks krijg je een prachtig beeld van de financiële situatie van je huurder. Je bent op zoek naar stabiliteit. Je wilt geen huurder die net een tijdelijk contract heeft getekend en waarbij de uren volgende maand misschien worden gehalveerd.

Pak de eerste loonstrook en leg de andere ernaast. Begin met de basisgegevens.

Kijk linksboven op de loonstrook. Staat de naam van de huurder er exact hetzelfde op als op het identiteitsbewijs? Klopt de geboortedatum?

Dit klinkt voor de hand liggend, maar het voorkomt identiteitsfraude. Controleer ook de loonheffingskorting. Als deze op meerdere loonstroken staat, is dat een goed teken.

Het duidt op een stabiele loonbelasting situatie. Daarna ga je naar het totaal van het loon.

Je bent op zoek naar het 'brutoloon'. Dit is het bedrag vóór dat er belastingen en premies worden afgetrokken. Op een standaard loonstrook staat dit vaak als 'Loon naar tijd' of 'Brutoloon'. Tel de bedragen van de drie loonstroken bij elkaar op en deel door drie.

Zo krijg je een gemiddelde. Dit gemiddelde is je uitgangspunt.

Een eenmalige bonus of juist een maand met veel overuren? Dat telt niet mee voor de vaste lasten.

Je wilt het stabiele basisinkomen zien. Veelgemaakte fouten:

• Alleen kijken naar het netto-inkomen op de rekening. Dit zegt niets over je maximale hypotheek of de draagkracht voor de huur.
• Vergeten te kijken naar de contractvorm. Staat er 'oproepkracht' of 'min-max' bij de uren? Dit is een enorme rode vlag.
• De loonstrook niet controleren op echtheid. Tegenwoordig zijn loonstroken makkelijk te vervalsen. Let op een watermerk, het logo van de werkgever en een logische opbouw.

Stap 2: De werkgeversverklaring - de garantie voor de toekomst

De loonstrook zegt iets over het verleden, de werkgeversverklaring zegt iets over de toekomst.

Dit document is de bevestiging van de werkgever dat de huurder een stabiele baan heeft. Zonder deze verklaring kun je een verhuurhypotheek vaak wel vergeten. De bank wil zekerheid dat het inkomen de komende jaren doorloopt. Jij wilt dat ook, want je huurcontract sluit je voor minimaal een jaar af.

Let allereerst op de datum. De werkgeversverklaring mag niet ouder zijn dan 3 tot 4 maanden op het moment van ondertekening van het huurcontract.

Een oude verklaring is een dode verklaring. Vervolgens kijk je naar de contractuele situatie.

Is het een vast contract? Dan ben je klaar. Staat er een tijdelijk contract?

Kijk dan naar de einddatum. Is het contract al verlengd?

Dan is de kans op een vast contract groot. Is het de eerste contractperiode? Wees dan alert. Vraag om een intentieverklaring van de werkgever.

Dit is een verklaring waarin de werkgever aangeeft het contract bij goed functioneren te willen omzetten in een vast contract.

De werkgeversverklaring bevat ook het aantal uren per week. Dit is cruciaal voor je screening.

De meeste verhuurders en banken hanteren een minimum van 24 uur per week.

Een huurder met een 0-urencontract is een no-go. Je kunt geen rekening mee houden met een vast inkomen. De verklaring moet ook duidelijk maken dat het inkomen netto wordt uitbetaald en dat er geen beslagen op het loon liggen. Dit laatste is essentieel, zeker als je een huurcontract in het Engels opstelt voor internationale huurders.

Een huurder met een loonbeslag is een directe afwijzing. Veelgemaakte fouten:

• Te laat om een nieuwe verklaring vragen. De huurder heeft drie maanden oude papieren meegenomen? Vraag om een recente.
• Een intentieverklaring accepteren als een garantie voor een vast contract. Dit is een intentie, geen zekerheid. Weeg dit zwaarder mee in je totaaloordeel.
• Vergeten te kijken naar de handtekening. De werkgeversverklaring moet ondertekend zijn door een bevoegd persoon (HR of directie) en voorzien van een stempel.

Stap 3: De berekening - het draait om het netto besteedbaar inkomen

Oké, je hebt de cijfers. Nu moet je ze interpreteren.

Het doel is om het netto besteedbaar inkomen te berekenen. Dit is het bedrag dat de huurder maandelijks overhoudt nadat alle vaste lasten zijn betaald. Dit is het bedrag dat hij of zij kan gebruiken voor de huur.

De verhuurder en de bank kijken naar een 'huurquote'. Dit is de verhouding tussen de huur en het netto inkomen.

Een veelgebruikte vuistregel is dat de huur niet meer mag bedragen dan 30% tot 33% van het netto inkomen. Dit is geen wet, maar een veiligheidsmarge. Voor een belegger die een verhuurhypotheek heeft, is dit vaak een eis van de geldverstrekker.

Een huurder die 50% van zijn inkomen aan huur kwijt is, loopt een groter risico op betalingsproblemen. Dit wil je koste wat kost vermijden.

• Alimentatie (als dit van toepassing is)
• Lopende persoonlijke leningen of creditcardschulden
• Eventuele andere vaste lasten die niet in de loonstrook staan, maar wel bekend zijn

Het leidt tot leegstand en incassokosten, wat je rendement direct aantast. Hoe bereken je dit?

Pak het gemiddelde netto-inkomen van de drie loonstroken. Trek hier de vaste lasten vanaf. Denk aan: Vervolgens deel je het netto inkomen door de gevraagde huur. Stel, de huur is €950 en het netto inkomen is €2.400.

Dan is de huurquote 39,5%. Dat is aan de hoge kant.

Je kunt hierover in gesprek gaan, maar het is een signaal. Zorg dat je de berekening helder op papier hebt staan. Veelgemaakte fouten:

• Alleen kijken naar het netto loon en vergeten dat er nog andere vaste lasten zijn. Vraag de huurder hiernaar.
• Het inkomen van een eventuele partner niet meerekenen. Als ze samen het huurcontract aangaan, tellen beide inkomens mee.
• De WWS-punten vergeten. Een hoge huur bij een laag inkomen past misschien niet in het puntenstelsel. Dit kan problemen geven met de huurcommissie.

Stap 4: De integriteitscheck - het verhaal klopt of het klopt niet

Je bent er bijna. De cijfers lijken te kloppen.

Nu is het tijd voor de menselijke maat. Kijk naar het totaalplaatje.

De documenten voelen 'goed'? Ziet de loonstrook er professioneel uit of zit er een home-made versie bij? Is de werkgeversverklaring netjes ingevuld of staan er rare typefouten in?

Vertrouw op je onderbuikgevoel. Als iets te mooi lijkt om waar te zijn, is dat het vaak ook. Controleer of de gegevens op de loonstrook en de werkgeversverklaring overeenkomen. De naam van de werkgever moet identiek zijn.

Het adres van de werkgever moet kloppen. Het aantal uren moet overeenkomen.

Een kleine afwijking kan een simpele typefout zijn, maar een grote afwijking kan wijzen op fraude. Wees hier scherp op.

Een verhuurder die een frauderende huurder binnenlaat, loopt een enorm risico op een huurcontract dat moeilijk te beëindigen is. Overweeg een BKR-toetsing. Dit is niet standaard, maar wel verstandig als je streeft naar een vijfsterren verhuurderschap.

Vooral bij hogere huurprijzen of twijfelgevallen. Een BKR-check (via een dienst als IDIN) laat zien of de huurder ergens anders nog schulden heeft die niet uit de loonstrook blijken. Kies je juiste platform om de kans op betrouwbare huurders verder te vergroten.

Dit kost een paar euro, maar het kan je duizenden euros aan leegstand en incassokosten schelen. Zie het als een investering in je vastgoedbeheer. Veelgemaakte fouten:

• De emotie van de huurder meenemen in de beslissing. Een leuk verhaal of een mooie glimlach verandert niets aan de financiële realiteit.
• Geen bewijsstukken bewaren. Bewaar alle documenten digitaal en beveiligd. Je moet ze later kunnen overleggen, bijvoorbeeld aan de bank of bij een geschil.
• Vergeten om een verklaring te vragen over roken of huisdieren. Dit is geen financiële check, maar wel belangrijk voor je pand en je verzekering.

Verificatie-checklist: Ga je gang!

Gebruik deze checklist bij elke screening. Zet een vinkje bij elke stap die je hebt doorlopen.

Zo weet je zeker dat je niets vergeet en bouw je aan een solide verhuurportefeuille met een stabiel rendement.

• Identiteit: Is de naam en geboortedatum op de ID-pas hetzelfde als op de loonstroken en werkgeversverklaring? [ ]
• Loonstroken: Zijn het de 3 meest recente loonstroken? [ ]
• Brutoloon: Is het gemiddelde brutoloon berekend over de afgelopen 3 maanden? [ ]
• Contract: Is het een vast contract of een tijdelijk contract met een intentieverklaring? [ ]
• Werkgeversverklaring: Is het document jonger dan 4 maanden en ondertekend? [ ]
• Uren: Werkt de huurder minimaal 24 uur per week? [ ]
• Netto inkomen: Is het netto inkomen berekend (excl. vakantiegeld)? [ ]
• Huurquote: Is de huur maximaal 33% van het netto inkomen? [ ]
• WWS-punten: Past de huurprijs binnen het puntenstelsel? [ ]
• Schulden: Zijn er openstaande leningen of beslagen? (Vraag ernaar of toets BKR) [ ]
• Checklist ingevuld: Heb je dit formulier volledig afgevinkt? [ ]